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Sindicato dos Condomínios e Edifícios, Residenciais, Comerciais, Mistos, Horizontais e Verticais do Município de São Paulo e Região

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Síndico responde por obras executadas por condôminos!!!


Por Arnon Velmovitsky

O síndico de condomínio possui atribuições, obrigações e responsabilidades decorrentes do exercício do cargo, para o qual é eleito pelos condôminos, em Assembléia Geral Ordinária, para mandato que não pode exceder o prazo de 2 anos, estabelecido na convenção de condomínio, conforme fixado no artigo 1347, do Código Civil.

O artigo 1348, do Código Civil delimita extensa a competência do síndico:
“Art. 1348 - Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; e
IX - realizar o seguro da edificação”.

A destituição do síndico é disciplinada no artigo 1.349, do Código Civil e requer o “quórum” mínimo da maioria absoluta dos presentes na Assembléia Geral.

A convenção de condomínio pode ampliar as atribuições do síndico e fixar a sua remuneração.

A leitura mais atenta dos artigos do capítulo VII, do Código Civil, permite ampliar essas atribuições, a partir do que consta, por exemplo, nos artigos 1.334 e 1.336 do Código Civil, das cláusulas obrigatórias que devem constar na Convenção do Condomínio e dos direitos (artigo 1.335) e deveres (artigo 1.336) dos condôminos.

A questão da responsabilidade do síndico ganhou as primeiras páginas dos jornais, por ocasião do desabamento de dois prédios no centro do Rio, decorrente de obra executada sem os devidos cuidados por condômino em sua unidade.

Diante da repercussão do caso, com muitas vítimas fatais, foram editadas a Lei Estadual 6.400, de 05 de março de 2013, Lei Complementar Municipal 126, de 26 de março de 2013, regulamentada pelo Decreto 37.426, de 11 de julho de 2013, instituindo a obrigação dos prédios de contratar a confecção de laudo de autovistoria, a ser elaborado por profissionais legalmente habilitados no CREA-RJ ou CAU-RJ.

A legislação transfere para os condomínios a responsabilidade do Poder Público, com novo e elevado custo, a ser arcado pelos condôminos.

A lei prevê ainda a responsabilidade do condomínio pela omissão da feitura do laudo, respondendo portanto o síndico por sua inércia.
Cabe ao síndico tomar os devidos cuidados para evitar que seja responsabilizado pelos problemas do condomínio.

E para tanto, deverá levantar todas as questões relevantes e tratá-las em Assembléia Geral, eximindo-se de qualquer responsabilidade através de decisões lançadas na ata.

O síndico responde pelo excesso de representação, a partir dos limites de suas atribuições (artigo 187, do Código Civil).

Cabe ao síndico diligenciar para encontrar soluções que apresentem o melhor binômio qualidade-preço para atender as demandas do prédio.

Ao síndico cabe ainda a missão de harmonizar as relações entre os condôminos, administrar os recursos do prédio, zelar pela segurança dos condôminos, realizar periódicas vistorias no prédio, prestar contas dos valores recebidos e pagos, enfim são muitos e relevantes tarefas que exigem do investido no cargo equilíbrio, poder de decisão, organização, serenidade e liderança, além de paciência e autruismo.

A partir do exposto, deduz-se que o melhor caminho é envolver todos os condôminos nas decisões relevantes, com a convocação de assembléias para discutir os problemas comuns, o que só melhora a qualidade de decisão, com inequívocos benefícios para todos os condôminos.

 

Fonte: www.conjur.com.br - Postado por João Neri
 

 
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Gestão reprovada dos Síndicos!!!

47% dos moradores reprovam os síndicos, aponta pesquisa!
Responsável pela gestão do empreendimento é criticado pelo alto custo da taxa de condomínio, dizem os entrevistados

Uma pesquisa com moradores de condomínios, realizada pelo Instituto Pró-Síndico, revela que 47% dos entrevistados estão insatisfeitos em relação a seus síndicos.

O levantamento é estadual, mas, conforme a entidade, também reflete a realidade de Ribeirão Preto.

Ribeirão, segundo o Pró-Síndico, possui 3 mil condomínios verticais e horizontais. A região conta com 5 mil, enquanto o Estado de São Paulo possui 40 mil.

Entre os motivos da insatisfação com os síndicos estão o alto custo da taxa de condomínio. Essa despesa, conforme a pesquisa, resulta de gastos com folha de pagamento. Na maioria dos condomínios dos entrevistados, a despesa com folha vai de 50% a 70% do total de gastos.

Outra grande responsável pela alta de taxa de condomínio, conforme os entrevistados, são as despesas com manutenções de elevadores, piscinas, churrasqueiras e com jardinagem.

Segundo Dostoiévscki Vieira, diretor-executivo do Pró-Síndico, além do alto custo da taxa de condomínio, outra reclamação dos moradores está relacionada à tomada de decisões autoritárias por parte do síndico.

“Isso ocorre porque os síndicos, em sua maioria, não são pessoas preparadas para exercer a função determinada”, diz.

Dostoiévscki Vieira, diretor do Pró-Síndico, explica que o principal motivo do aumento das taxas condominiais está na má gestão, na falta de participação e de preparo do síndico.
Diminuir as taxas é uma tarefa que exige que o síndico tenha planejamento. Alguns pontos indicados por Dostoiévscki são fundamentais.

“A boa contratação de fornecedores, jornada de trabalho dos funcionários, economia de água – com a regulagem das descargas -, e elaborar um planejamento de obras”, cita ele.

“Outros pontos são fazer um esquema de manutenção preventiva nos equipamentos, porque a manutenção emergencial é mais cara e não deixar inadimplentes por muito tempo”, emenda. “Fazer o fundo de caixa para obras é outra prioridade.”

Diante dos problemas relatados, seria muito interessante a contratação de um SINDICO PROFISSIONAL.

Fonte: http://www.jornalacidade.com.br/

OBS: Nós do Sinconedi gostaríamos de saber a sua opinião sobre este artigo. Envie para sinconedi@sinconedi.com.br
 
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Reformas terão que ser comunicadas aos síndicos; norma entra em vigor dia 18/04


Uma nova norma técnica recém-aprovada pela ABNT ajudará os síndicos a exigirem que os condôminos notifiquem, detalhem e apresentem responsáveis técnicos pelas reformas em suas unidades.

A norma (NBR 16280/2014) entrará em vigor no próximo dia 18 de abril e trata das reformas gerais nas edificações, tanto nas áreas comuns (incluindo estruturas, prumadas etc.) quanto privativas.

É uma espécie de guia que fornece procedimentos relativos aos projetos, à execução e à segurança dos trabalhadores e usuários das edificações durante as obras e serviços. Desenvolvido com a contribuição de várias entidades das áreas da construção civil e imobiliária, é voltado aos profissionais de engenharia e arquitetura, gestores prediais, síndicos e demais responsáveis pela conservação das edificações.

Também a NBR 5674/2012, da ABNT, prevê a responsabilidade de condôminos, síndicos ou mesmo empresas terceirizadas no atendimento ao manual de uso, operação e conservação das edificações. Entre outros, o item 8 da NBR expressa que "os condôminos respondem individualmente pela manutenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação".



Deveres dos síndicos e condôminos



Ao disciplinarem os procedimentos das reformas externas e internas, garantindo mais segurança aos prédios, os síndicos dispõem de vários mecanismos legais que respaldam sua ação.

Confira no quadro a seguir:

Código Civil & Os deveres de síndicos e condôminos frente às reformas

Art. 186:
- Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar o direito e causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete o ilícito;

Art. 927:
- Aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar danos a outrem, fica obrigado a repará-lo;

Art. 1336/II:
- Lista os deveres dos condôminos, como “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”;

Art. 1.344:
- Responsabiliza proprietário de cobertura pela sua manutenção e danos que venha a causar a outros condôminos;

Art. 1.348:
- elenca nove obrigações aos síndicos. Entre elas:
“diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”.


Fontes: Advogados especializados na área de, Cristiano De Souza Oliveira e Paulo Caldas Paes

 
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Responsabilidades dos condôminos!!!




Falhas em portarias de condomínios, comprometedoras da segurança, acontecem todo tempo, entretanto, de quem é a culpa?

Muitas vezes, a falha ocorre através dos funcionários, sejam porteiros, zeladores ou empregados dos próprios condôminos, devido a sua inexperiência, desleixo ou falta de instrução. Esta última, normalmente, é onde acontecem as maiores falhas, encabeçadas por atitudes dos http://www.vivaocondominio.com.br/wp-content/uploads/2014/03/insegurança-1.jpgpróprios condôminos, que vão de confronto com o bom senso e prevenção básica da segurança.

As mais comuns são de moradores que, ao sair, não verificam se o portão está realmente fechado, exigem a liberação de um visitante sem identificação, contrariando o determinado, não comunicam sobre entregas, obras ou serviços, exigem que entreguem o seu jornal na porta, forçando o deslocamento do funcionário, deixando a portaria desatendida, etc. Todas estas atitudes comprometem a segurança do local e o expõe a falhas contundentes, tornando-se facilmente percebidas pelos meliantes. Daí, para a ocorrência de um delito, passa a ser um atrativo, principalmente se o condomínio possui um status social atraente.

Para que isso não ocorra, procedimentos e regras devem ser estabelecidos e obedecidos por todos, porém, a responsabilidade de implantar esses procedimentos e cobrar sua obediência, está na administração. Com frequência, realizamos levantamentos e laudos de segurança para clientes que possuem a ideia pré-concebida de que a implantação de equipamentos de controle (circuito fechado, sensores de portão, alarmes, etc.) irão dar conta do recado. Ledo engano!

Equipamentos são ferramentas auxiliares as quais, se utilizadas juntamente com os procedimentos, tornam o lugar mais seguro, pelo simples fato de possibilitar um alerta preventivo, possibilitando que o responsável aja em tempo hábil, prevenindo ou permitindo uma contra resposta, minimizando os danos consequentes.

Todavia, na maioria dos locais, se fossem estabelecidas regras objetivas e preventivas, impreterivelmente escritas e divulgadas, sua eficácia tornaria-se verdadeira prevenção da segurança patrimonial e dos que convivem naquele complexo, muitas vezes, sequer com a necessidade de equipamentos.

Frequentemente, nos deparamos com falhas estruturais, de layout ou até construtivas que acabam corroborando com falhas primárias. No entanto, estas mesmas não são detectáveis pelo simples fato de que as pessoas não possuem conhecimento adequado, nem a experiência para sua verificação. Então o que fazem: chamam um instalador para a instalação de equipamentos. Estes possuem o conhecimento técnico em conectar os devidos aparelhos, mas não possuem o conhecimento analítico para verificação da solução do problema com eficiência. Resultam então com a aquisição da velha “sensação de segurança”, onde, na primeira ocorrência, deparam-se com um custo investido inadequadamente e sua ineficácia. Novamente, a maioria dos problemas recaem nas pessoas que comutam o local, provocando falhas básicas, onde nenhum equipamento auxiliaria na prevenção.

Se a porta já estava aberta, como o porteiro se defenderá do elemento surpresa? Se a causa da intrusão foi ocasionada pelo não cumprimento das regras, como o funcionário defenderá o local? Ele não anda armado, muito menos tem expertise no assunto, além dos próprios condôminos “exigirem” uma postura que muitas vezes é contrária a segurança de todos.

Concluindo, a solução está na importância de estabelecer desde o início, um manual ou estatuto de procedimentos a serem seguidos, além de prover um bom treinamento aos seus funcionários, apoiando-os quando houver transgressão, caso contrário, não adianta despedir o empregado e contratar outro que irá cometer os mesmos erros.

Fonte: Click Síndico
 
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Papel de Gestor !!!

Síndico deve cumprir sua função e pode ser que não agrade a todos. Não deve ser nada fácil ser síndico. Normalmente essa é uma figura mal vista dentro do condomínio, mas o seu desempenho pode fazer a sua popularidade crescer e virar um ponto forte a seu favor.

Enquanto a virada não chega, o negócio é mostrar serviço! Para quem acha que síndico não faz absolutamente nada ou que não tem muitas obrigações, Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito imobiliário, explica que o gestor é responsável geral pelo condomínio, respondendo civil e criminalmente pelos excessos ou omissões. “Ao síndico compete, entre outros, representar ativa e passivamente o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, zelar pela prestação dos serviços, prestar contas à assembleia”, explica Rodrigo Karpat.

Não é coisa pouca, não! “Diante de tantas obrigações, pode ser que o síndico não agrade a todos. No entanto, para afastá-lo, somente em alguns casos. “Conforme define o artigo 1.349 do Código Civil, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio poderá ser destituído do cargo”, explica Karpat. E como uma andorinha só não faz verão, para destituí-lo é necessário que mais pessoas não estejam satisfeitas com a gestão. “Para isso, 1/4 dos condôminos deve convocar assembleia, onde o voto de metade dos presentes mais um pode destituir o síndico”, diz o especialista.” Mas, para não chegar ao extremo, que tal tentar outras vias? Antes de qualquer coisa, a primeira providência é registrar a insatisfação em livro. “Normalmente os condomínios mantêm livro de reclamações/ocorrências na portaria para que qualquer situação possa ser relatada, seguindo para o síndico, para que este possa tomar a providência necessária”, esclarece Rodrigo. Síndico profissional: já ouviu falar? A possibilidade de contratação de síndico profissional veio com o novo Código Civil, que está valendo desde janeiro de 2013.

 “O síndico profissional passou a ser uma grande ferramenta para condomínios que não interessados para a ocupação do cargo, seja pela responsabilidade, falta de pessoa com perfil no empreendimento”, ressalta o especialista. “É uma ótima opção para os condomínios muito grandes, conhecidos como condomínios clubes, que exigem uma dedicação quase que exclusiva. “Nesse caso os moradores optam em contratar terceiros que se enquadrem no perfil”, salienta Karpat”. Logicamente, o síndico que mora no condomínio conhece melhor as necessidades de seus vizinhos por viver os mesmos problemas. Porém a proximidade pode muitas vezes ser confundida com o fato dele estar sempre à disposição, o que não é verdade. Isso tem levado muitos moradores a pensarem na hora de se candidatarem ao cargo.

 “Já o síndico não morador receberá para isso, ou seja, faz da sindicância sua profissão”, analisa o advogado. No entanto, há que se tomar cuidado com essa escolha. De acordo com Karpat, a profissão não é regulamentada e qualquer um pode ser síndico. Isso é lei. Está no artigo 1.347 do Código Civil. O prazo de gestão não deve ser superior a dois anos, mas poderá ser renovado. Outro ponto que deve ser analisado é o custo. O síndico profissional é sempre remunerado, diferente do síndico morador, que pode ou não, ter um retorno financeiro – como, por exemplo, isenção da cota condominial – com a função.

“Essa possibilidade deve ser definida em assembleia, levando em conta a convenção de cada condomínio”, finaliza o advogado.

Fonte:http://karpat.adv.br

 


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Recolhimento de INSS


Com relação ao recolhimento de INSS sobre a isenção da tx de condomínio do sindico, a resposta e sim. Vejamos:

Considera-se que o síndico mesmo não remunerado, mas que possui a isenção da taxa de condomínio, recebe algum tipo de pagamento, por isso, os descontos devem ser calculados com base nesse valor. O síndico tem a possibilidade de contribuir com uma alíquota mínima de 11% ou, se preferir, pode optar por uma porcentagem maior.

Apenas síndicos que não recebem qualquer pagamento, ajuda de custo ou isenção não devem contribuir com a Previdência.

Segundo a Lei 8.212, de 24/07/91 (Art. 12), e suas alterações, o Condomínio deve recolher 20% do valor pago ao síndico, mesmo quando se tratar de isenção da taxa condominial, pois essa também é considerada remuneração. A contribuição de 20% é devida pelo "tomador" do serviço, no caso o condomínio. A fundamentação legal se encontra na Instrução Normativa INSS/DC, de no 71, publicada em 15 de maio de 2002 no Diário Oficial da União (DOU), segundo a qual se recolhe os 20% mais os 11% retidos do síndico.

O Condomínio deverá ainda registrar essa contribuição na GFIP mensal. Vale ressaltar que deverão ser respeitados os valores vigentes na tabela de contribuições do INSS, contribuinte individual. Assim o Síndico que exerce outras atividades, e já contribui sobre o teto máximo, basta apresentar uma declaração ao Condomínio ou cópia do comprovante de pagamento onde sofreu a retenção, para que não haja nova retenção sobre sua remuneração ou isenção da taxa. Sendo apenas devida a contribuição do Condomínio, de 20%.

A legislação em vigor, da Seguridade Social, relativa à Lei 8212/91 e Lei Complementar 84/96, impõe que o total do encargo a ser recolhido pelo condomínio será equivalente a 31% do valor pago ou isentado, sendo 11% retidos do síndico e os 20% diretamente do condomínio.

Também o síndico profissional deve tomar cuidado, se ele já contribui em outros locais, para não ultrapassar o limite teto da Previdência, neste caso somente o condomínio deve contribuir com 20%.

FONTE: Dr.Carlos Eduardo Alberti Dias
Advogado, Síndico Profissional
 
Dia 23 de Dezembro comemora-se o Dia do Vizinho!

Mostre o seu apreço por aqueles que moram perto de você, estimulando uma boa relação entre os membros de seu condomínio!

 
 
 
Primeiro Encontro de Síndicos de Osasco e Região foi um sucesso


Realizado nesta sexta em Osasco pela DERGfz (Administradora de Condomínios), com apoio do Sinconedi (Sindicato dos Condomínios de São Paulo e Região), o encontro reuniu dezenas de síndicos que ouviram palestras sobre a atividade e se confraternizaram pelo seu dia, comemorado neste sábado, 30 de novembro.

Com grande sucesso, o 1º Encontro Regional de Síndicos de Osasco e Região aconteceu nesta sexta-feira no salão de festas do Buffet Tulipa, localizado no km 18, em Osasco.

O evento contou com palestras sobre Segurança Condominial, com Arquimedes Dias; sobre as relações sindicais e institucionais dos condomínios, com Arnaldo Camilo, presidente do Sincondi; sobre gestão da qualidade em condomínios com Evandro de Oliveira e também sobre as dores e amores da profissão, com Karin Regina Rocha.

Dezenas de síndicos participaram e puderam debater e tirar as dúvidas com os palestrantes durante as palestras, e também durante o coquetel que finalizou o encontro.

Este blogueiro, que tem a honra de ser presidente do Sinconedi, foi um dos palestrantes, onde abordamos as relações sindicais e institucionais dos condomínios.


Veja algumas imagens do encontro:



fotos: Eric Batista

Presidente do Sinconedi falou sobre as relações sindicais e institucionais dos condomínios






Karin Regina Rocha, Evandro de Oliveira, Arquimedes Dias  e Arnaldo Camilo





 

Seu condomínio, uma empresa!!!

Há muito que a situação econômica de nosso país, o aumento da insegurança e a oportunidade de melhores condições de lazer têm evidenciado a migração de famílias para condomínios fechados, como se este modelo de moradia fosse a solução de todos os problemas e desejos.



Cientes deste movimento e reforçado pela necessidade da otimização de áreas urbanas, o mercado da construção passou a oferecer mais comodidades e itens de segurança em seus empreendimentos, entre eles: portaria eletrônica, piscinas adulto e infantil, quadras esportivas, salas de ginástica, de recreação infantil, espaços gourmet e outros tantos.

Entretanto, tudo tem seu preço e a cada dia se exige mais expertise em diversas áreas de Administração, Finanças, Suprimentos, Negociação, Relacionamento Humano, Atendimento ao Cliente etc. Diferente dos condomínios mais antigos, onde as funções dos síndicos estavam restritas à manutenção de bombas, elevadores e limpeza das áreas comuns, os novos empreendimentos exigem um administrador com visão empresarial, perfil gerencial e tantas outras qualificações.

Antes de maiores considerações, é importante ressaltar para aqueles moradores que têm o objetivo de se tornarem síndicos de seu condomínio, que, junto com o cargo, receberão também inúmeras e importantes responsabilidades civis, administrativas e criminais, além da penosa carga de obrigações diárias.

Poucos sabem ou dão importância a estas responsabilidades. Mas, por exemplo, um atropelamento dentro do condomínio, mesmo que nas áreas de garagem, pode levar à responsabilidade pessoal do síndico diante da falta de iluminação, sinalização ou qualquer outra exigência legal não cumprida. Também a queda de um elevador por falta de manutenção e outras tantas obrigações pode levar a essa responsabilização.

Frente a este desconhecimento, muitos se deixam levar pela empolgação na assembleia, onde todos prometem ajuda e colaboração (a maioria, se não todos, com certeza somem após a assembleia). Ou até por uma possível remuneração oferecida, pela isenção parcial ou integral da cota condominial, e se esquecem ou desconhecem as responsabilidades legais e obrigações atreladas ao cargo, as qualificações necessárias nas diversas áreas, e principalmente o tempo necessário exigido para o bom cumprimento da função.

Não podemos esquecer que na grande maioria dos casos, o imóvel no condomínio é o maior patrimônio dessas famílias, conseguido após anos de sacrifício e tratado como um tesouro, um investimento que não pode em hipótese alguma perder seu valor com o passar do tempo. Diante desta realidade, uma das principais exigências da administração condominial (síndico, subsíndico e conselhos) é o de promover e garantir a constante valorização deste patrimônio.

Ao adentrarmos aos condomínios-clube, a responsabilidade dos síndicos torna-se muito maior, e a gama de conhecimentos e as áreas abrangidas crescem exponencialmente. Nenhuma pessoa em sã consciência adquire um imóvel com toda infraestrutura e aceita arcar com a manutenção de áreas de lazer e de convivências sem sua frequência de utilização, ou, pior ainda, sem condições necessárias de uso quando se deseja usufruir.

Para se atender as cada vez maiores exigências do mercado em itens de segurança, comodidade e lazer, a um preço acessível e, principalmente, com um valor de cota de condomínio suportável para os condôminos, estes empreendimentos incorporam uma quantidade expressiva de unidades. Muitos condomínios de alto padrão já apresentam numero de unidades contados em centenas, isto é 200, 300, 400 e até mais unidades por condomínio, distribuídos em diversos edifícios.

Diretamente atrelada ao montante de arrecadação das cotas condominiais, o montante circulante no mercado de condomínios ultrapassa em muito ao faturamento de muitas empresas de pequeno e médio porte, sem falar no número de empregados necessários às manutenções básicas do condomínio. Ao se tratar com valores, é importante ressaltar uma máxima de administração financeira: um péssimo negócio executado com recursos próprios faz com que você seja taxado de incompetente, perdulário, excêntrico, bobo, mas um péssimo negócio realizado com recursos coletivos (de terceiros) faz com que os adjetivos sejam menos benevolentes, podendo originar ações indenizatórias e chegar às vias criminais.

Ainda no âmbito de valores e em decorrência dos montantes em circulação, as responsabilidades básicas do síndico exigem minucioso controle das emissões e cobranças; controle e administração irretocável da inadimplência; valores de contratação de serviços com processo que garanta preços compatíveis e qualidade nos serviços apresentados (o processo de terceirização que merece um tratado individual); tudo isto com muita transparência e profissionalismo.

Em se falando de relacionamento, é imprescindível uma personalidade flexível e conciliadora, conhecimento mínimo de tecnologia para abertura ontrole de estoques para o perfeito funcionamento do condomínio. Isso exige dedicação e mínimos conhecimentos de negociações e relacionamento com fornecedores, para garantir a execução/entrega dos serviços e materiais contratados a preço justo e com a qualidade necessária ao padrão do condomínio.

Outro ponto imprescindível ao síndico atual, e que exige muita atenção, é a necessidade de se fazer cumprir os regulamentos e regras de convivência, sempre em prol da maioria, sem comprometer o ambiente entre os moradores e, principalmente, entre a administração e os moradores. É importante saber como resolver divergências entre moradores, uma tarefa delicada de administração de conflitos.

Hoje o síndico condominial está, nada mais nada menos, comparável a um controller, a um diretor administrativo e financeiro de uma empresa média, em função de suas atribuições, obrigações e responsabilidades frente aos órgãos públicos, motivo pelo qual não existe mais espaço para aquele síndico voluntarioso, que sem conhecimentos básicos, se pré-dispõe a colaborar com seus vizinhos, assume o cargo de síndico e acaba se tornando um inocente útil na mão de grupos com objetivos específicos. Que fique bem claro: a disponibilidade de tempo não credencia ninguém a assumir esta função tão importante na sociedade atual, com muitas responsabilidades, trabalho, muitas cobranças e poucos reconhecimentos.

Fonte: Direcional Condomínios

Fonte: www.vivaocondominio.com.br
 
 
Papel de Gestor !!!

Síndico deve cumprir sua função e pode ser que não agrade a todos.



Não deve ser nada fácil ser síndico. Normalmente essa é uma figura mal vista dentro do condomínio, mas o seu desempenho pode fazer a sua popularidade crescer e virar um ponto forte a seu favor. Enquanto a virada não chega, o negócio é mostrar serviço!

Para quem acha que síndico não faz absolutamente nada ou que não tem muitas obrigações, Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito imobiliário, explica que o gestor é responsável geral pelo condomínio, respondendo civil e criminalmente pelos excessos ou omissões. “Ao síndico compete, entre outros, representar ativa e passivamente o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, zelar pela prestação dos serviços, prestar contas à assembleia”, explica Rodrigo Karpat. Não é coisa pouca, não!

“Diante de tantas obrigações, pode ser que o síndico não agrade a todos. No entanto, para afastá-lo, somente em alguns casos. “Conforme define o artigo 1.349 do Código Civil, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio poderá ser destituído do cargo”, explica Karpat. E como uma andorinha só não faz verão, para destituí-lo é necessário que mais pessoas não estejam satisfeitas com a gestão. “Para isso, 1/4 dos condôminos deve convocar assembleia, onde o voto de metade dos presentes mais um pode destituir o síndico”, diz o especialista.”

Mas, para não chegar ao extremo, que tal tentar outras vias? Antes de qualquer coisa, a primeira providência é registrar a insatisfação em livro. “Normalmente os condomínios mantêm livro de reclamações/ocorrências na portaria para que qualquer situação possa ser relatada, seguindo para o síndico, para que este possa tomar a providência necessária”, esclarece Rodrigo.

Síndico profissional: já ouviu falar?

A possibilidade de contratação de síndico profissional veio com o novo Código Civil, que está valendo desde janeiro de 2013. “O síndico profissional passou a ser uma grande ferramenta para condomínios que não interessados para a ocupação do cargo, seja pela responsabilidade, falta de pessoa com perfil no empreendimento”, ressalta o especialista.

“É uma ótima opção para os condomínios muito grandes, conhecidos como condomínios clubes, que exigem uma dedicação quase que exclusiva. “Nesse caso os moradores optam em contratar terceiros que se enquadrem no perfil”, salienta Karpat”.
Logicamente, o síndico que mora no condomínio conhece melhor as necessidades de seus vizinhos por viver os mesmos problemas. Porém a proximidade pode muitas vezes ser confundida com o fato dele estar sempre à disposição, o que não é verdade. Isso tem levado muitos moradores a pensarem na hora de se candidatarem ao cargo. “Já o síndico não morador receberá para isso, ou seja, faz da sindicância sua profissão”, analisa o advogado. No entanto, há que se tomar cuidado com essa escolha. De acordo com Karpat, a profissão não é regulamentada e qualquer um pode ser síndico. Isso é lei. Está no artigo 1.347 do Código Civil. O prazo de gestão não deve ser superior a dois anos, mas poderá ser renovado.

Outro ponto que deve ser analisado é o custo. O síndico profissional é sempre remunerado, diferente do síndico morador, que pode ou não, ter um retorno financeiro – como, por exemplo, isenção da cota condominial – com a função. “Essa possibilidade deve ser definida em assembleia, levando em conta a convenção de cada condomínio”, finaliza o advogado.


Fonte:http://karpat.adv.br
 
Animais em condomínios

Como transformar um conflito insolúvel em convívio satisfatório.


De acordo com a jurisprudência mais atual, o condômino tem direito de conviver com seu animal de estimação, mesmo que a Convenção determine o contrário. Basta que o animal não tire o sossego dos moradores. Difícil é que não tire o sono do Síndico.
Pressionado por latidos de um lado e reclamações de outro, ele terá que exercitar sua capacidade de atenuar conflitos. Partir para ações judiciais deve ser a última opção. Ou reflexo da falta delas.

A presença de animais em condomínio costuma gerar situações de alta tensão e, por isso, representa um importante desafio para a capacidade de negociação de síndicos. Por outro lado, quem cria um cão ou gato estabelece um forte vínculo afetivo com o animal. Pode ìvirar bichoî na hora de defendê-lo, tal qual um pai ou mãe zelosos do bem-estar de seu filhote o fariam. De outro lado, menosprezar a situação do condomínio incomodado com a presença do cachorro do vizinho (quando tem reais motivos para isso) poderá torná-lo fonte permanente de protestos, acusações e até medidas judiciais contra o condomínio.

Para evitar injustiças e tomar decisões com o equilíbrio que a circunstância exige, o síndico precisa atuar mais como mediador do que como árbitro da contenda. Sua primeira iniciativa deve ser levantar toda informação possível sobre a matéria, tanto no sentido jurídico quanto no aspecto social do crescente fenômeno urbano que é a criação de animais domésticos de estimação.
Antigamente, bastava o senso comum: vale o que dita a Convenção. Se ela proíbe animais no condomínio, ponto final. Os donos dos bichinhos tinham duas opções: livrar-se deles ou mudar de residência. Hoje, no entanto, é cada vez mais freqüente a adoção de bichos de estimação em prédios de apartamentos residenciais. Como não poderia deixar de ser, o Judiciário procura se adaptar à nova realidade social.
Primeiro foram os Tribunais, cada vez mais favoráveis ou flexíveis com relação à permanência dos bichos.

Em 8/5/2000, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro passou por cima da Convenção do condomínio litigioso e proferiu a sentença: ìNorma da espécie possui caráter resguardativo, que não tem sentido absoluto e precisa ser entendida de acordo com a relatividade que caracteriza o seu significado. Segundo a sentença, que obedece à jurisprudência firmada em anos recentes, inexistindo prova inconteste de que o cão de pequeno porte... causa transtornos ao sossego e à saúde dos demais moradores do prédio, não deve ser considerada eficaz deliberação determinativa da sua expulsão da casa do condomínio, onde encontra-se bem cuidado e guardado.
Novas leis vieram em defesa dos direitos dos donos de animais: a Declaração Universal dos Direitos dos Animais, proclamada pela UNESCO em 1978, a própria Constituição Federal de 1988 e a Lei de Crimes Ambientais nºordm; 9.605, de 13 de Fevereiro de 1988. Mas o que mais vem contribuindo para a mudança de atitude dos Magistrados são novas interpretações para leis antigas.
Além da legislação, já existem entidades de proteção aos animais que prestam serviço gratuito a qualquer pessoa que crie bichinhos em apartamento. E elas têm sido ativas. Vêm conquistando na Justiça alvarás e/ou tutelas que assegurem o direito dos donos a permanecer com seus animais.

É justamente das entidades de proteção aos animais que vem a melhor surpresa. Elas têm revelado uma boa fonte de ajuda ao síndico. A SUIPA ­ Sociedade União Internacional de Proteção aos Animais, tem um posicionamento claro a este respeito : ì Nosso negócio é evitar que seres humanos briguem por causa de animais. Costumamos orientar o criador, pois, na maioria das vezes, a causa do aborrecimento do vizinho é a falta de informação sobre como cuidar do bicho de estimação.
É fácil saber o que é responsabilidade do dono ou implicância do vizinho. Se recebo ligação do morador reclamando que o cão do apartamento ao lado latiu 21 vezes durante o dia anterior, já fico desconfiado: se a pessoa se deu ao trabalho de passar o dia contando quantas vezes o animal latiu, é grande chance de tratar-se de implicância pura e simples. Mas se, de fato, o cachorro late o dia inteiro é porque está com problemas (não atenção do dono, fica sozinho, não tem comida ou água satisfatórias, fica em local apertado, etc.), e aí vai latir mil e tantas vezes!

A partir das informações do síndico ou pelo vizinho queixoso, a Suipa constata se existem motivos reais para a reclamação (se o cão fica sozinho o dia inteiro, por exemplo). Quando os motivos são concretos, a ação é imediata. Uma carta de advertência é enviada ao dono do animal, esclarecendo a provável causa e apontando soluções. É enviada cópia para o reclamante, quem tem o direito de não identificar-se, se assim preferir.
Por incrível que pareça, métodos tão simples são muito eficazes e têm solucionado alto percentual dos conflitos de vizinhança.

Se, por um lado, é preciso reconhecer o direito à criação de animais em condomínios, por outro, é preciso estabelecer claramente as regras de convivência. E cobrar seu cumprimento, com rigor. Todo cuidado é pouco para criar animais em apartamento, todo cuidado é pouco para não incomodar nenhum condômino.
São alguns exemplos de normas aplicáveis. Uma das fontes mais comuns de reclamações justíssima por sinal é a ocorrência de urina ou fezes de animais elevadores e áreas comuns. A regra número um e a mais apropriada para essas situações determina que nenhum animal deve transitar ou permanecer em áreas comuns, salvo o percurso estritamente necessário para sair e entrar no condomínio. Regra dois: o animal, salvo impossibilidade real dos donos, no caso de senhoras idosas, por exemplo, deve entrar e sair no colo de seus proprietários e sempre utilizar o elevador de serviço ou a escada. Regra três: em hipótese alguma, o animal, mesmo no colo, deve transitar sem coleira e guia estritamente sob controle do condômino que o cria.
Quando, apesar de cumpridas todas as normas, o animal urinar ou defecar em área comum, ìo dono deve providenciar a limpeza imediatamente e assumir a responsabilidade civil por quaisquer danos causados a terceiros ou ao condomínio. E, caso o bichinho tenha inclinação para rosnar ou mostrar os dentes, é pertinente exigir o uso de focinheira nas dependências do condomínio. Regra geral: quaisquer transgressões podem e devem ser penalizadas com multas, de acordo com o estabelecido em Convenção.
Regrar e multas são indispensáveis. Mas não devem ser o primeiro recurso do síndico ao enfrentar o desafio de mediar os conflitos. Sempre que possível, é bom criar etapas que permitam o recuo do infrator e o resguardo do instrumento da multa, pois este fica desmoralizado e/ou desgastado se utilizado sem qualquer tentativa de ponderação.

Evidentemente, haverá situações que nem regras, nem mediação do síndico, auxílio de entidades protetoras dos animais; enfim, nem mesmo multas poderão resolver. Essa será a hora certa de procurar o departamento jurídico de sua administradora e ou ouvir um advogado do ramo. Se o dono de um bicho criado em apartamento é intratável, e nenhuma mediação consegue o menor êxito, de fato é hora de partir para ação judicial exigindo a retirada do animal. Mas, com muita cautela, reunindo provas, testemunhos, acompanhado por advogado com experiência na área de condomínios, para minimizar de toda forma o risco de uma sentença desfavorável.
Derrotas judiciais costumam ter um preço alto para a harmonia dos condôminos. Elas desmoralizam e desgastam a administração do prédio, além de desestimular o cumprimento das regras de boa convivência.


Fonte:infomidia.com
 
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Veja dicas de como reduzir os ruídos em condomínios!!!



Norma para diminuir ruídos valerá a partir de julho; edifícios mais antigos ainda vão precisar de adaptação!!!

A partir do próximo dia 19 de julho, todos os empreendimentos que forem protocolados nas prefeituras precisarão atender à norma técnica NBR 15.575, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), nova exigência para a construção de edifícios que deve contribuir para o fim dos conflitos entre vizinhos.

Entre as principais mudanças nos padrões, o desempenho acústico dos ambientes deve melhorar significativamente. Pisos, alvenaria, revestimentos e até vedações verticais internas e externas precisarão inibir os níveis máximos de ruídos.

No entanto, os condomínios dos prédios mais antigos ainda vão precisar de um tempo maior para a esta adaptação e, enquanto isso, tentarão sobreviver aos ruídos, vilões que atrapalham a relação entre as pessoas que moram lado a lado.

“É um dos problemas mais comuns que os síndicos enfrentam”, afirmou Valnei Ribeiro, gerente regional da APSA, que atua na gestão de condomínios e negócios imobiliários.

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O barulho é um dos problemas mais comuns que os síndicos enfrentam, afirma especialista

Segundo o artigo 1.336 do Código Civil, o condômino não pode utilizar suas dependências “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Os profissionais do setor lembram ainda que se for comprovado que a construtora fez um prédio com paredes que favoreçam a transmissão de ruídos, os condôminos podem acioná-la judicialmente.

“Daqui para frente, as construtoras que quiserem se destacar no mercado terão de oferecer inovações tecnológicas e moradias com desempenhos acústicos superiores”, completou Alberto Safra, diretor da Aubicon, empresa que atua no ramo de pisos, em evento em São Paulo.

“O síndico pode pedir a visita de em engenheiro credenciado para analisar as estruturas e partes comuns e pedir um laudo. A empresa é responsável por problemas na execução da obra que afetem a paz e a harmonia dos compradores”, completou Ribeiro.

“Mas o ideal mesmo é que as pessoas tenham a consciência de que podem evitar barulhos demasiados”, finalizou.

Veja algumas dicas de como reduzir o ruído e conviver bem com seu vizinho:

• Cole pedacinhos de feltro nos pés das cadeiras para abafar o som ao arrastar elas;

• Não ouça música em um volume muito alto e só ensaie instrumentos musicais durante os horários permitidos na convenção e normas sobre silêncio, evitando os instrumentos que produzam maior volume, como os de percussão;

• Não deixe as crianças brincarem ou correrem pelos corredores das áreas comuns;

• Calce sapatos barulhentos ou de salto alto somente quando for sair de casa;

• Coloque tapetes ou carpetes para abafar os sons;

• No caso de obras, o horário padrão, segundo a Secretaria de Meio Ambiente, é de segunda a sábado, das 10h às 17h. Além disso, respeite sempre a Convenção Condominial;

• É preciso maior cuidado ao lidar com objetos que fazem barulho quando caem no chão, como panelas, tampas, copos e pratos;

• Falar alto em varandas ou ao telefone também incomoda o vizinho;

• Evite bater portas e janelas;

• Não deixe crianças no playground em horários que estejam em desacordo com a Convenção Condominial e com a lei.

• Tente primeiro resolver em uma conversa com o vizinho e só depois, se não houver solução, faça uma reclamação formal para o síndico.

Fonte: ZAP Imóveis
 
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“A importância da assembleia de instalação de condomínio”


É a partir da assembleia de instalação que o condomínio passa a ter vida.

É nesse momento que, entre outras coisas, elegem-se os representantes legais do empreendimento e aprova-se uma previsão orçamentária para rateio das despesas do condomínio.

Somente após a assembleia de instalação, na qual deverá ocorrer a devida assinatura da ata condominial pelo presidente e secretário estabelecidos, é que o condomínio estará instituído.
Com isso o condomínio poderá requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre outras medidas.

Ao contrário do que muitos pensam, o melhor momento para instalação do condomínio não é a partir da liberação do habite-se (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa), mas, sim, quando as unidades autônomas já tiverem sido vistoriadas, as áreas comuns estiverem prontas e as chaves forem entregues a todos os condôminos.

Quando a entrega das chaves não ocorrer por responsabilidade exclusiva do condômino, a assembleia de instalação do condomínio não estará prejudicada.

Neste caso a unidade pode ser retida e a cobrança do condomínio dependerá do que estiver estabelecido no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Lembramos que qualquer despesa antes da instalação do condomínio ficará a cargo da construtora.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado. Em todos os casos, a consequência para essa recusa pode ser perigosa.

A não instalação do condomínio é fator impeditivo para o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá eleito seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

Para os demais problemas é salutar a instalação do condomínio e o recebimento das áreas comuns, pois a eleição do síndico na assembleia de instalação dará representatividade ao condomínio para sanar qualquer pendência.

Se a construtora instalar o condomínio sem a entrega de parte das unidades, a cobrança de rateio aos condôminos que não estiverem com as suas unidades entregues por culpa da construtora fica vinculada a efetiva entrega, salvo disposição diversa no contrato entre as partes a qual é passível de discussão judicial.

FONTE – Rodrigo Karpat - advogado
 
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Administração transparente exige compromisso e responsabilidade de todos!!!

Alguma vez você duvidou da honestidade do seu síndico? Pois bem: se a resposta for afirmativa, não deixe de ler este breve artigo, que traz algumas dicas para prevenir e, se for o caso, identificar as fraudes mais comuns. Antes de abordar os problemas, não é excesso lembrar que a existência e as obrigações do síndico estão previstas no artigo 22, da Lei 4.591/64. Se o leitor é um condômino informado, não pode deixar de atentar para as letras “f” e “g”, que impõem ao síndico a obrigação de “prestar contas à assembléia dos condôminos” e “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”.

Aqui é necessário comentar estas duas alíneas da lei. Na letra “f”, prestar contas é submeter todos os balancetes, livros e demais documentos relacionados à entrada e saída de valores a uma análise minuciosa. Contudo, na maioria das vezes, ocorre o inverso, pois o conselho consultivo limita-se a dar uma “passada de olhos” nos documentos e, logo em seguida, aprova as contas sem qualquer cerimônia durante a assembléia. Se esta conduta é resultante de mera preguiça ou decorre de outras razões, vale dizer que na maioria das vezes é justamente esta atitude que provoca a ação de síndicos mal intencionados.

Ao conselho fiscal da mencionada “passada de olhos” vai um aviso: a sua responsabilidade é solidária à do Síndico. Para deixar claro, segue um exemplo. O síndico que desvia valores durante a sua gestão comete o crime de apropriação indébita, conforme determina o artigo 168, em seu inciso II, do Código Penal Brasileiro. O conselho fiscal que deixa de fiscalizar os atos praticados pelo administrador responde solidariamente por crime de omissão, mesmo que não tenha auferido qualquer tipo de proveito.

A alínea “g” responsabiliza síndico pela guarda de todos os documentos para uma eventual perícia contábil na documentação. A responsabilidade de guardião dos documentos atribuída pela lei não dá ao administrador a propriedade sobre a documentação. Muito pelo contrário: a lei diz que os comprovantes e livros pertencem a todos os moradores, e é obrigação do síndico garantir à coletividade o livre acesso a estes.

Qualquer obstáculo pelo síndico ao acesso das informações atinentes ao condomínio não deve ser visto com bons olhos.

O direito de acesso ás informações decorre de um princípio lógico. Assim como o parágrafo 3º, artigo 12, da Lei 4.591/64 impõe ao condômino a obrigação de contribuir para o rateio das despesas condominiais, este passa a ter interesse direto no destino das verbas que lhe foram arrecadadas.

DELITOS MAIS COMUNS

Com relação às fraudes na administração do condomínio, é possível observar que as mais comuns decorrem por mera distração dos condôminos, como nos casos onde: a) o síndico deixa de recolher os impostos (INSS): b) a arrecadação de valores para a manutenção dos elevadores não é repassada á empresa que está prestando os serviços: c) o síndico superfatura as obras, aparecendo com os falsos orçamentos: d) o síndico atrasa o pagamento de luz e água do prédio e vai rolando a dívida sem o conhecimento dos moradores: e) o síndico faz vistas grossas no recolhimento de cotas condominiais de alguns condôminos em troca de favores: f) o síndico executa obras sem a devida aprovação da coletividade e sem assembléia própria: g)o síndico manipula as garagens para auferir lucros: h) o síndico desvia material adquirido para a limpeza, pintura, manutenção, etc.

Para prevenir dissabores e surpresas desagradáveis, não há nada melhor do que a formação de um conselho consultivo atuante e participativo. O policiamento por parte dos conselheiros, além de identificar fraudes, inibe a ação criminosa de pessoas mal intencionadas.

Se o leitor é um dos infelizes condôminos que está tendo problemas com a má administração, tem que proceder da seguinte forma: 1) solicitar uma cópia integral de todos os documentos para submeter a um perito autorizado pelo CRC, visando apurar irregularidades nas contas. Caso o síndico não entregue todos os documentos, faz-se necessária a propositura de uma medida cautelar de exibição judicial: 2) verificadas as irregularidades por meio do laudo pericial, cabe ressarcimento dos valores na esfera cível e a apuração da responsabilidade dos envolvidos na esfera criminal.

Os procedimentos básicos são estes, mas é importante tomar cuidado com fofocas e acusações infundadas, pois imputar fato criminoso a terceiro sem provas também se caracteriza crime.

Fonte: Jornal do Síndico
 
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Torcedores fanáticos em Condomínios: como resolver?



O Condomínio do Futuro, sempre preocupado com o bem estar de todos, com a SEGURANÇA, com a alta tecnologia em prol da coletividade, desenvolvimento de estrutura para beneficiar quem convive direta e indiretamente em condomínio, dentre outros assuntos, também enxerga como necessidade consignar um ALERTA quanto ao “futebol” ou qualquer outro esporte e/ou assunto que desperte FANATISMO e incômodo na convivência em particular ou coletiva. Senão vejamos.

Determinados tipos atípicos de torcedores levantam a “bandeira” de seus times como se fossem adoradores de “DEUSES”, sendo que, naquele momento (jogos), nada mais importa, somente a glória da vitória, o êxtase do grito, a ira do berro, a histeria dos murros e pontapés estejam onde estiverem, pouco ou nada importando quem seja seu “rival” ou, ainda, quem more ao lado, abaixo, acima, de frente ou atrás de sua residência ou unidade condominial.

Esse tipo de torcedor, destacadamente os que habitam condomínios, externam essas emoções, PAIXÕES desenfreadas e vibram exageradamente quando querem assistir ou assistem aos jogos onde seus times e ídolos fazem parte do grande “espetáculo” esportivo; chegam a mentir para a esposa, para o chefe, faltam ao emprego, deixam até filhos passarem necessidade para adquirirem o ingresso e irem pessoalmente a alguns jogos. Esse é o doentio comportamento verificado em alguns integrantes da nossa sociedade. Lamentável, mas real.

Quais as consequências mínimas advindas desse comportamento?

Ferem o bom senso, a LEI DO SILÊNCIO, o respeito, bem como agridem o visual estético de suas fachadas pendurando bandeiras, faixas etc., em total desrespeito a LEIS propriamente ditas, convenções condominiais, regimentos internos e, conforme inicialmente dito, o mais importante de todos, o BOM SENSO, ou seja, a moral e os bons costumes, pois esquecem que ao redor deles estão pessoas que desejam descansar, outros estão doentes, outras, ainda, são recém-nascidas, bem como há aqueles que simplesmente desejam ser respeitados na sua individualidade sem terem que escutar, ver e serem direta ou indiretamente agredidos por palavrões, gestos, gritos e toda a série de comportamento anômalo apresentado por alguns “torcedores” que são indiscutíveis fanáticos ou, quando pouco, descontrolados mentais, sem prejuízo dos que afirmam ser “normais”, mas estes últimos certamente merecem e precisam receber uma reprimenda por parte da normalidade da população civilizada, seja por uma denúncia, seja por advertência condominial, seja por multa direta (se houver previsão).


O que fazer?

Resta claro que o melhor remédio para esse fanatismo, é (ou seria) a reeducação, mas também sabemos que nem sempre essa técnica de “reabilitação” dá certo. Então, o que nos resta fazer? Simplesmente não nos quedar no mais profundo silêncio. Se possível, gravar (celulares, por exemplo, fazem isso com facilidade), fotografar, registrar por alguma forma e, de forma legal e regular, denunciarmos esse tipo de comportamento. Se em condomínios, à nossa administração (ao síndico), sempre de maneira formal, sendo o e-mail uma delas (forma eletrônica – art. 225 do Código Civil Brasileiro); se em residências comuns (casas fora de condomínios), para a administração pública (Delegacia de Polícia), dentre outras várias providências, mas o que não podemos mais é permitir que essa doença continue tirando, principalmente de quarta-feira e domingo (ao menos em São Paulo), a paz, a tranquilidade, o sossego e, também, o direito do regular uso da propriedade ao fim social que a mesma se destina.


Destarte, Srs., não apoiemos bandeiras penduradas em sacadas, soltura de ROJÕES e demais FOGOS DE ARTIFÍCIO, gritos de loucura em torcida frenética ou comemoração de gols, bem como não nos quedemos no mais profundo silêncio diante dessa problemática que é o comportamento absolutamente inadequado, antissocial e atípico de qualquer componente da sociedade em dias de jogos, pois fere a Constituição, Leis Ordinárias, posturas municipais, estaduais, convenções de condomínio, regimentos internos, BOM SENSO, moral e bons costumes, afora o desconforto e possibilidades outras de intrigas que podem ser causadas por outros “adversários” que porventura residam perto e sintam-se “provocados” por esse tipo de “comemoração” exacerbada.

Unam-se, divulguem, instruam-se melhor, programem palestras, façam avisos, mas não fiquem inertes diante de comportamentos como o “fanatismo” em futebol ou qualquer outro.




FONTE - www.condominiodofuturo.com
 
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“Direitos e Deveres dos Condôminos”

O novo Código Civil/2002, em seus artigos 1335 e 1336, praticamente repetiu os dispositivos dos artigos. 10,12 e 19 da Lei 4591/64.

Quanto aos direitos dos condôminos, vejamos o texto legal:

“São direitos do condômino (art. 1335, CC):

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”.

O direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, independentemente do consentimento dos proprietários, previstos no inciso I, tem limite no momento em que o condômino viola as regras de convivência social ou utiliza sua unidade de forma contrária a destinação do imóvel.

Da mesma forma, os direitos, previstos no inciso II, asseguram ao condômino o uso das partes de uso comum, desde que não exclua os demais compossuidores.

Um exemplo comum do uso de área comum que exclui os demais co-proprietários é a colocação de grade no corredor.

A grande novidade no novo Código Civil foi o inciso III, que não reconhece o direito do condômino deliberar em assembléia, se estiver em débito com suas contribuições condominiais.

Quanto ao direito de possuir animais, a jurisprudência tem admitido a manutenção de animais de pequeno porte, desde que não causem perturbação do sossego, prejuízo à saúde dos moradores e danos nas áreas comuns. Porém, é matéria que depende de prova, cabendo discussão em assembléia geral.

A garagem, ou abrigo de veículos, expressão utilizada pelo Código Civil/02, é parte acessória da fração ideal e tem sua locação e venda reguladas pelo art. 1338, CC e § 2º do art. 1339,CC. Se constitui em unidade autônoma, com matrícula própria no Registro de Imóveis e lançamento fiscal individual na Prefeitura.

No caso da locação, vejamos o que dispõe o art. 1338, CC:

“ Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.”

Extrai-se que, no caso de locação, o locador deverá dar aos demais condôminos o direito de preferência em relação a terceiros, evitando atritos e não ferindo o direito constitucional de propriedade.

No caso da venda, vejamos o que dispõe o § 2º do art. 1339,CC:

“ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.”

Assim, a venda da garagem fica subordinada a autorização da convenção ou pela assembléia dos condôminos, tendo sempre preferência o condômino a estranhos. Cabe ressaltar que a alienação dependerá de matrícula em separado de unidade autônoma.

Quanto aos deveres dos condôminos, vejamos o texto legal:

“São deveres do condômino ( artigo 1336, CC):

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

A forma de rateio (inciso I) será definida em convenção, mediante aprovação de 2/3 dos condôminos, podendo ser estabelecida na proporção de suas frações ideais (no solo e nas partes comuns) ou outra forma que a convenção dispuser (ex.: definido pelo número de unidades, independente da fração ideal). Para alteração do critério de rateio já definido em convenção, será necessário o quórum de 2/3 dos condôminos. Porém, deve ser analisado o caso concreto, pois dependendo do lapso temporal, a Constituição Federal assegura o direito adquirido ao condômino que vem contribuindo da forma convencionada com base em lei anterior, o que exigiria a unanimidade dos condôminos.

Para a realização de obras ( inciso II) , é imprescindível que sejam precedidas de análise e deliberação dos condôminos, na forma da lei e convenção, e também exigem projeto aprovado pelo poder competente.

No tocante a fachada do condomínio (inciso III), ela não pode ser alterada pela vontade individual. A fachada é um bem comum a todos os proprietários, não

podendo qualquer condômino nela inovar sem o consentimento de todos, ou

seja, para sua alteração necessita a aprovação da unanimidade dos condôminos.

É dever de cada condômino conservar as condições arquitetônicas originais em termos de cores, formas, partes e esquadrias. Porém, o limite da proibição é o interesse coletivo, pois, com o passar do tempo, muitos materiais empregados na construção original vão se tornando obsoletos e de difícil reposição, o que obriga a soluções mais atuais (ex.: substituição de janelas de madeira por janelas de alumínio). Quanto a instalação de equipamentos modernos (ex.: ar-condicionado), que trazem mais comodidade às moradias, a jurisprudência tem deixado de considerá-los como prejudiciais a estética externa, desde que padronizados, atendidos os preceitos da boa técnica e deliberados em assembléia geral.

Nos edifícios mistos ou exclusivamente comerciais, a colocação de luminosos, placas ou indicativos devem ser previamente projetados e aprovados em assembléia geral, preservando a estética e proporcionando a propaganda almejada, essencial para o desempenho da atividade profissional.

Outro aspecto relevante é de que as unidades privativas devem ser utilizadas de acordo com a destinação prevista no instrumento de instituição e na convenção do condomínio (inciso IV) . Um caso típico são as atividades comerciais em condomínios exclusivamente residenciais, em total dissonância com a lei.

Ainda, no inciso IV, é dever do condômino não causar perturbação do sossego e prejuízo à salubridade dos moradores. Cabe ressaltar que a novidade no Código Civil é a inserção do termo “bons costumes”, disposta no final do inciso IV, do artigo 1336, para os casos de violação das normas de discrição, moralidade e boa vizinhança, dentre outros.

Assim, não pode o condomínio impedir que ocupantes de apartamento recebam visitas de pessoas de caráter duvidoso, salvo nos casos de violação das normas de discrição, moralidade e boa vizinhança, e, comprovadamente, perturbem o sossego e causem prejuízo à salubridade. Em caso de suspeita, poderá o síndico controlar e coletar elementos necessários para instrução do procedimento judicial adequado.

Fonte: Jornal do Síndico
 
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Ações conjuntas podem evitar pragas no prédio



Para Juliana Miranda, da Sindicon Condomínios, controle de insetos e ratos deve ser feito por moradores e pela administração dos prédios com dedetização frequente e ações preventivas

Um dos grandes aborrecimentos ligados a condomínios se refere à invasão de insetos e outras pragas, como ratos. Caso não seja combatido, o problema pode ter consequências para a saúde dos moradores. Por isso, é essencial o engajamento de todos, uma vez que é necessário eliminar a incidência desses moradores incômodos em todas as unidades condominiais. No entanto, nem sempre todos os moradores se dispõem a cooperar.

A sócia-proprietária da Sindicon Condomínios, Juliana Miranda, defende que o melhor a se fazer é prevenir. “Deve haver uma constante busca pela eliminação dos insetos indesejados nos condomínios por meio de dedetização frequente, bem como a manutenção semanal pelo condomínio, jogando remédios nos ralos, caixas de gordura e esgotos”, aconselha.

Contudo, ela alerta que de nada adianta o condomínio tomar as medidas preventivas se não houver o mesmo cuidado dos moradores dentro das suas unidades autônomas. “Somente com a conscientização de todos e um trabalho efetivo da coletividade pode-se combater com eficiência a invasão desses insetos”, ressalta Juliana Miranda.

Para tomar a decisão sobre dedetizar o prédio, a sócia da Sindicon diz que não é necessária aprovação do assunto em assembleia, quando se tratar somente das áreas comuns. “O controle das pragas é demonstrado em conformidade com a necessidade e com as ocasiões de maior incidência de insetos, sendo dever do síndico zelar pela manutenção do condomínio, objetivando proporcionar maior conforto e bem-estar à coletividade.”

OBRIGAÇÕES

Quanto ao controle dentro de cada unidade, cabe o bom senso de cada morador para saber da sua real necessidade e não atrapalhar o trabalho nas áreas comuns, conforme Juliana. “Não se pode obrigar o morador a dedetizar a sua unidade. Sugiro que o condomínio, na resistência de condôminos, aprove pela maioria a contratação dos serviços nas áreas comuns e autônomas para evitar que unidades fiquem excluídas desse trabalho em razão da despesa. Dessa forma, caso ele não permita o acesso da sua unidade, contribuirá com o pagamento, independentemente da execução.”

Para conscientizar os moradores da importância da dedetização, Juliana Miranda recomenda que sejam desenvolvidas campanhas no condomínio. Isso pode ser feito por meio de cartazes, palestras, entre outros recursos. “O ideal é que sejam divulgados a todos o prejuízo à saúde que os insetos poderão provocar. Infelizmente, não tratamos esse assunto com a devida importância que ele requer, talvez por falta de informação. Os condomínios devem divulgar, via circulares ou de qualquer outra forma, as manifestações do Ministério da Saúde sobre as doenças e implicações que os insetos podem causar.”

Fonte: Lugar Certo
 
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NINGUÉM QUER SER SÍNDICO, E AGORA?


Chega o dia da assembleia geral ordinária e um dos temas é a eleição do síndico. Porém, no momento de tratar este item da pauta, ninguém se manifesta. E agora? Nosso condominio vai ficar sem síndico? Quem vai aprovar os pagamentos? Quem irá nos representar? O que podemos fazer quando acontece uma situação dessas?

Os condomínios devem adotar algumas ações prévias para evitar o risco de ficar sem síndico:

1º) Não marcar a reunião para eleição do novo síndico na data de vencimento do mandato do anterior. O ideal é pelo menos duas semanas antes, assim existe tempo hábil para marcar uma nova assembleia, caso seja necessário;

2º) Nas reuniões que acontecem no decorrer do ano, e também no contato com os condôminos, antes da reunião que elegerá um novo síndico, é preciso que pessoas mais envolvidas com a gestão do condomínio, como os conselheiros, abordem o tema, perguntem se o atual síndico quer continuar, se haverá novos candidatos;

3º) Caso ninguém se candidate previamente a assumir o cargo de síndico, é oportuno avaliar a alternativa do “síndico profissional”, pois essa será a solução.

Respondendo à pergunta inicial, quando ninguém quer assumir o cargo de síndico, a solução é contratar um síndico profissional. Esta contratação deve ser feita e aprovada em assembleia, o ideal é sempre apresentar três opções e realizar votação, assim como ocorre no caso de síndicos voluntários.

Porém, vamos supor que o condomínio não tenha adotado nenhuma destas precauções e que no dia da assembleia geral ordinária e da eleição do síndico, nenhum candidato apareça. Como proceder?


Existem três opções:

1. A) Estender temporariamente o mandato do atual síndico e convocar uma assembleia imediatamente para contratação de um síndico profissional;

1.
B) Eleger um síndico temporário e convocar uma assembleia imediatamente para a contratação de um síndico profissional;

1.
C) A administradora assumir como síndica. O que não indicamos, pois gera conflito de interesses.

O que não pode acontecer é o condomínio ficar sem representante legal.

Em casos extremos , em que ninguém queira assumir a sindicância nem provisoriamente, qualquer condômino poderá encaminhar uma solicitação ao Judiciário, o qual nomeará um síndico judicial.



Por Ricardo Karpat*

Coluna do Presidente

Reciclar é preciso


Somente uma sociedade consciente de seus deveres não gera lixo, e sim material reciclável e cidadania.
Selecionando o lixo reciclável, você ajuda a diminuir a poluição do ar, do solo e da água, bem como reduzir a necessidade de novas áreas para aterros sanitários na cidade.

Levando-se em conta que uma família produz em média 12 quilos de reciclável por mês, e partindo do pressuposto que residam 4 (quatro) famílias por andar num edifício de 10 andares, produzimos anualmente 5.7 toneladas num único condomínio.

A conscientização da reciclagem pelos moradores de condomínios vai tornar o meio ambiente mais limpo e gerar mais oportunidade de trabalho nas cooperativas de separação de materiais recicláveis.

Para nós do SINCONEDI - Sindicato dos Condomínios e Edifícios Residenciais, Comerciais, Mistos, Horizontais e verticais do Município de São Paulo e Região, a reciclagem é fundamental, pois desta forma os condomínios estarão preservando o meio ambiente urbano e gerando empregos para muitos, através das cooperativas.

O lixo produzido por nós é apenas uma pequena parte da "montanha" gerada todos os dias. O que não podemos ignorar é que o lixo precisa ser devidamente separado e reciclado ao invés de ser simplesmente descartado no meio ambiente urbano .

Em nossa capital existem diversas cooperativas de reciclagem, que geram renda para mais de 3500 famílias, com o trabalho desenvolvido na separação de materiais recicláveis que iriam para o aterro sanitário, causando danos irreparáveis ao meio ambiente.

Muitos não se sentem motivados para separar e vender o material reciclável, devido ao valor de mercado ainda ser insignificante. O Poder Público ainda não entrou nessa briga para valer estimulando o crescimento desse novo mercado que já é uma realidade em muitos países desenvolvidos.

Diante dessa realidade, o SINCONEDI vem trabalhando em duas frentes: primeiramente no sentido de conscientizar nossas autoridades da importância de se viabilizar uma verdadeira coleta seletiva, batendo de frente com o lobby das empreiteiras de lixo que são contra a reciclagem.

Essas empresas acham o lucro do reciclável pouco atraente em comparação com os lucros exorbitantes que hoje amealham na execução da coleta tradicional. Agindo assim, entopem nossos aterros sanitários, destroem as poucas áreas que ainda temos para o lazer, contaminam o nosso subsolo e o lençol freático deteriorando, ainda mais, o nosso meio ambiente urbano.

Esse segmento também gera um foco de corrupção quase incontrolável, por causa da fome de lucros de muitos empresários do setor. Em outra frente estamos atuando no sentido de sensibilizar síndicos e moradores para que seu material reciclável seja enviado às diversas cooperativas que existem na cidade.

Assim estaremos viabilizando a vida de muitas famílias que hoje estão desempregadas, que poderão encontrar ali o trabalho, o emprego digno que tanto almejam e precisam.

Se apenas um condomínio produz anualmente 5.7 toneladas de reciclável , imagine uma cidade com mais de 30.000 condomínios como São Paulo. Quantos empregos através das cooperativas poderiam ser gerados? Isso sem contarmos a Grande São Paulo.

Vamos reciclar, minha gente, isso é bom para o meio ambiente e melhora a performance de oferta de emprego para muita gente que precisa. Não dê esmolas, dê trabalho.


 

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SOMOS ESPECIAIS: O CONDOMÍNIO NÃO EXISTE APENAS COMO PESSOA JURÍDICA
 
O caráter de pessoa jurídica do Condomínio é apenas um conceito, uma ficção jurídica, criada pelos juristas da área tributária do governo para facilitar a contratação de empregados, o desconto e o recolhimento de certas contribuições e impostos (INSS, imposto sindical etc.). Só nesse aspecto ele é Pessoa Jurídica.

Sim, o condomínio existe muito mais como pessoa física do que como pessoa jurídica,  pois é ali que residem os condôminos (seres humanos co-habitando) e que, por ser condomínio, significa mais que um proprietário (Condomínio: domínio comum; co-propriedade).
Portanto, existe apenas um condomínio pessoa jurídica e muitos condôminos, pessoas físicas.

Em função disso é que o SINCONEDI busca priorizar os condôminos, e é por isso que existimos como Sindicato dos Condôminos e não só como Sindicato dos Condomínios. A figura do condomínio, por vezes, se confunde com a dos condôminos.
A vida flui dentro dos condomínios.

Esta é a nossa comunidade, a COMUNIDADE CONDOMINIAL, e é em função dela que existimos. Em nosso modo de ver, a comunidade condominial existe de uma forma especial, pois é regida por leis específicas e normas que são próprias da sua existência.

A comunidade condominial, além de existir de maneira especial, é em sua essência como a nossa sociedade em geral, pois convivemos com os mesmos problemas que convivem os demais habitantes das nossas cidades, estados etc.
Em nossos prédios existem jardins, vias de acesso para pedestres e veículos, áreas comuns, sistema de abastecimento de água e energia elétrica etc., e na cidade existem praças públicas, ruas e avenidas, áreas públicas, sistema de abastecimento de água e energia.

Nos condomínios existem síndicos que administram os nossos bens comuns, e nas cidades prefeitos que administram nossos bens públicos. O Conselho Fiscal fiscaliza o síndico e, por sua vez, os vereadores deveriam fiscalizar os atos do prefeito. Os síndicos e os prefeitos são eleitos em eleições convocadas para esse fim - e são eleitos democraticamente.

Quando afirmamos que vivemos de uma maneira especial, isso quer dizer que, além de vivermos dentro da sociedade como um todo, também vivemos dentro de uma microssociedade (os condomínios).  (continua no verso)

Convivemos em unidades unifamiliares; convivemos  com outras famílias e com elas dividimos nossos problemas e soluções.

Geramos despesas e por isso pagamos taxa de condomínio. Também somos empregadores, pois contratamos funcionários para nos prestar serviços. Além disso, contratamos empresas ou autônomos para executarem serviços tais como: manutenção de bombas d’água, interfones, piscina, elétrica, hidráulica, elevadores etc.

Se dentro da sociedade geral somos empregados ou autônomos prestadores de serviço, em nosso condomínio somos essencialmente empregadores e, como tais, possuímos todas as responsabilidades que recaem sobre aqueles que empregam: para com o fisco, a receita federal (INSS), sindicatos dos empregados e dos empregadores.

A
representatividade das obrigações condominiais é do síndico que foi eleito para nos representar em todas as situações legais. Ele foi escolhido por nós e nos representará civil e judicialmente todas as vezes que for necessário.

Mas, o que gostaria de ressaltar é a forma desse nosso convívio, pois não existe entre nós um empregador exclusivo, único, e sim diversos empregadores que somos nós todos que habitamos o prédio, pois a qualquer momento podemos ser eleitos síndicos do nosso condomínio e, portanto, representar efetivamente nossa comunidade.

Daí a figura especial que quero destacar. Não somos como uma empresa que tem um proprietário/patrão e apenas ele representa aquele negócio. Somos diferentes/especiais e a qualquer momento podemos ser o representante perante os “negócios” do condomínio.

E, para nos auxiliar nessa tarefa, contamos com o sindicato da nossa categoria, cuja base é composta por todos os condomínios da cidade de São Paulo e mais 30 cidades que compõem a chamada Grande São Paulo, o SINCONEDI (peça para seu vizinho visitar o nosso site:
www.sinconedi.com.br.

 

 
 

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Lei garante mais segurança e privacidade nos condomínios

A lei altera o Código Civil, que permite que qualquer um pode comprar ou alugar uma vaga em condomínio residencial ou comercial, mesmo que naquele edifício tenham moradores interessados na vaga


A maioria das pesquisas de opinião feitas nas metrópoles sobre a necessidade primordial dos cidadãos para que se sintam satisfeitos com a vida que levam e o lugar que escolheram para morar tem como resposta: segurança! Item que algumas vezes perde apenas para uma melhor saúde e educação.

Porém, sem que haja a dependência dos serviços públicos, há alternativas que trazem para a população algumas garantias de segurança, que dependem apenas da coletividade e do senso comum. Um dos exemplos é a lei federal 12.607/12, recém aprovada no Congresso Federal e que entrou em vigor no último domingo, que proíbe a locação e a venda de vagas de garagem em condomínios para pessoas de fora.

O setor imobiliário foi a favor da mudança.O autor do projeto de lei, o senador pelo Rio de Janeiro Marcelo Crivella, hoje ministro da Pesca e Aquicultura, conta que durante oito anos, de 2003 a 2011, o tema foi amplamente debatido.

Todos os setores diretamente envolvidos com o assunto o discutiram, como os corretores de imóveis, advogados e a indústria da construção civil, diz ele."Todos foram ouvidos para o aperfeiçoamento da lei, que tem como objetivo primordial trazer segurança aos condôminos, que muitas vezes desconhecem quem guarda o carro no mesmo estacionamento, com quem dividem a área condominial.

A lei vem justamente ao encontro do anseio dos moradores de se sentirem mais seguros, principalmente as crianças e os idosos. Não é uma intervenção no direito de propriedade, como alguns julgam erroneamente", comenta Crivella, lembrando que teve a iniciativa de legislar sobre o assunto quando soube de vários casos de traficantes de drogas que locavam vagas em garagens centrais nas capitais.

Guardavam seus carros com o produto ilícito, e dali o distribuíam. "Inúmeros casos chegaram ao meu conhecimento. Um esconderijo ideal para os bandidos que utilizam esses locais que não são fiscalizados, pois são privados. Eles locam ou compram vagas em edifícios centrais porque a boa localização, é claro, facilita a distribuição da droga", explica o ministro.

A lei altera o Código Civil, que permite que qualquer um pode comprar ou alugar uma vaga em condomínio residencial ou comercial, mesmo que naquele edifício tenham moradores interessados na vaga. "No prédio em que moro há mais apartamentos do que vagas na garagem. Há tempo estou na fila de espera para alugar ou comprar uma delas. Sabemos que há várias alugadas para pessoas do bairro.

Fica com a vaga quem paga o melhor preço. É quase um leilão. Não acho justo. Sem falar que os moradores convivem com pessoas estranhas que têm a chave do prédio e transitam pelas áreas comuns, em qualquer horário. Isso é muito desagradável. Nem conhecemos os inquilinos das vagas. Cadê nossa privacidade?", reclama a moradora de um edifício no bairro Cidade Baixa de Porto Alegre, que não quis se identificar.

O ministro Crivella ressalva que a nova norma tem exceções: quando há uma autorização expressa na convenção condominial.

 "A lei dá poder aos condôminos decidirem para quem alugar ou vender as vagas. Isso é, com certeza, um avanço na questão da segurança e a vitória final será do bom-senso, que a alteração veio, de certa maneira, pacificar o entendimento doutrinário e jurisprudencial a respeito do tema porque, sempre visando à segurança jurídica e à patrimonial principalmente, os condomínios buscavam restringir o acesso de estranhos no ambiente condominial.

"Ver estranhos utilizando uma vaga, especialmente em prédios residenciais, era algo bastante complicado, porque este cidadão que alugava a vaga ou mesmo a adquiria, mediante o ingresso nas áreas comuns do prédio, poderia utilizar outros espaços: elevadores e áreas comuns em geral, como piscinas, jardins... Então, já existia uma certa limitação a este ingresso de terceiros no ambiente condominial. A lei veio uniformizar este entendimento que já existia".



Fonte:  Correio do Povo

 
 
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Condomínios têm 40 dias para adquirir a certificação digital obrigatória

Em menos de 40 dias se encerra o prazo para que os condomínios adquiram certificação digital obrigatória. O certificado digital funciona como uma espécie de carteira de identidade virtual que permite a identificação segura do autor de uma mensagem ou transação em rede de computadores.

Um documento eletrônico que possui certificação digital tem garantia de autenticidade de origem e autoria, de integridade de conteúdo, de confidencialidade e de irretratabilidade, ou seja, de que a transação, depois de efetuada, não pode ser negada por nenhuma das partes. O certificado digital pode ser usado em conjunto com uma assinatura digital, de tal modo que qualquer alteração no documento eletrônico assinado o torna inválido.

A certificação digital é um tipo de tecnologia de identificação que permite que transações eletrônicas dos mais diversos tipos sejam feitas de forma a evitar que adulterações, interceptações ou outros tipos de fraude ocorram. Um certificado digital contém os dados de seu titular como nome, data de nascimento, chave pública, nome e assinatura da autoridade certificadora que o emitiu, podendo ainda conter dados complementares como CPF, título de eleitor, RG, etc.

A autoridade certificadora é o órgão responsável pela emissão do certificado e é considerada confiável, sendo que cabe a esta autoridade associar ao usuário um par de chaves criptográficas (pública e privada) que são emitidas e geradas pelo próprio usuário no momento da aquisição do certificado e que transformam um documento eletrônico em códigos indecifráveis que trafegam de um ponto a outro sigilosamente. No momento da utilização do certificado digital, a chave pública codificará o documento e a chave privada associada a ela decodificará e vice-versa.

Comparativamente podemos dizer que o certificado digital seria um RG eletrônico e a assinatura digital o equivalente ao carimbo acompanhado de selo que os cartórios brasileiros colocam para reconhecer firma em documentos.

Assim, com a junção desses dois elementos, aliados à criptografia, surge a garantia da autenticidade, da integridade, o do não repúdio à transação e da confidencialidade da informação, ou seja, as partes são mesmo quem dizem ser, e a transação online é legítima, autêntica, segura e não sofreu alterações ao longo do caminho.

De acordo com o ICP-Brasil estão previstos oito tipos de certificados, mas os mais utilizados são: o A3, de nível de segurança médio a alto, que é gerado e armazenado em um hardware criptográfico, disponibilizado em um cartão inteligente ou em um token, que processa todos os dados das operações, trazendo maior segurança, pois apenas o detentor da senha de acesso pode utilizar a chave privada, e as informações não podem ser copiadas ou reproduzidas, e possui validade de até 3 anos; o outro modelo é o A1, de menor nível de segurança, que fica armazenado em um computador e não utiliza cartões inteligentes ou tokens. Para emissão desse certificado é preciso criar uma senha de acesso e os dados são protegidos por esta senha, sendo que somente com a senha é possível acessar, mover e copiar a chave privada a ele associada, possuindo, esse certificado, validade de 1 ano.

Segundo conceito do próprio INTI, “a certificação digital é uma ferramenta de segurança que permite ao cidadão brasileiro realizar transações no meio eletrônico, que necessitem de segurança, como assinar contratos, obter informações sensíveis do governo e do setor privado, entre outros exemplos”. Ou seja, é uma ferramenta que nos permite, de modo seguro, rápido, ágil e eficiente trocar e enviar informações no ambiente eletrônico.

A certificação digital vem sido adotada desde 2001, através da Medida Provisória 2200-2, de 24 de agosto de 2001, que deu início à implantação do Sistema Nacional de Certificação Digital e, que nos dias de hoje, constitui-se de uma ferramenta imprescindível para qualquer negociação em ambiente eletrônico.

O que deve ser feito para ter a certificação digital?
O Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI) editou a Instrução Normativa nº 02, de 09 de agosto de 2011, que trata da documentação necessária para a emissão de certificados digitais E-CNPJ para os condomínios, exigindo para os condomínios que possuem convenção de condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis após a entrada em vigor do novo Código Civil (11 de Janeiro de 2003) uma série de documentos originais com duas cópias simples.

Importante lembrar que apenas o síndico pode retirar o equipamento em uma autoridade certificadora. Não é possível fazê-lo por meio de procurações, por exemplo. Não basta comprar o certificado, é preciso validá-lo e esse trâmite só pode ser feito pessoalmente e na presença de um representante da autoridade certificadora.

Se toda a documentação do condomínio estiver em dia, da maneira correta, sem nenhum erro, a certificação dependerá apenas da instituição de irá expedir o certificado. Porém, quando há discrepâncias na documentação ou nas informações, pode chegar a demorar mais de trinta dias, até que o empreendimento coloque seus papéis em ordem.

Mas atenção, toda vez que for utilizar um certificado digital será solicitada a senha, a mesma que foi definida no momento da gravação do certificado digital. Se você esquecer ou perder sua senha, não há como recuperá-la ou substituí-la, e o certificado estará inválido e será preciso (i) solicitar a revogação do certificado digital invalidado, devendo-se, antes, certificar-se de que a chave pública anterior não mais está sendo usada; (ii) solicitar um novo certificado digital, arcando com encargos decorrentes, exatamente como na primeira emissão; (iii) solicitar a alteração dos acessos, anteriormente vinculados ao certificado digital inutilizado, vinculando-os ao novo certificado digital e (iv) atualizar a chave pública eventualmente distribuída, substituindo-a pela nova, pertencente ao novo certificado digital.

Porque vai ser obrigatório?
Até o dia 30 de junho de 2012, todos os condomínios deverão se adequar ao novo processo de envio de dados do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) através do site Conectividade Social ICP (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira), da Caixa Econômica Federal.

Assim, os condomínios que possuem funcionários próprios deverão obter a devida Certificação Digital (Certificado Social, também conhecido como e-CNPJ), espécie de documento virtual que permite a identificação segura do responsável por operações realizadas através da internet) para que, a partir de meados de 2012, possam cumprir com as exigências e obrigações tributárias acessórias no tocante a folha de pagamento.

A obrigatoriedade é para toda a pessoa jurídica e para os órgãos governamentais e, para o Judiciário, os condomínios edilícios são equiparados à pessoa jurídica, exigindo-se, assim, deles as mesmas obrigações e responsabilidades de uma pessoa jurídica.

A certificação servirá para que o síndico ou a administradora utilize o canal “Conectividade Social”, da Caixa Econômica Federal. É por ali que trafegam informações sobre o FGTS, INSS, RAIS, entre outros.

Ainda que o condomínio não tenha funcionários é necessário providenciar a assinatura eletrônica, já que quem faz uso de RPAs (recibo de pagamento para autônomos) também terá de usar o canal “Conectividade Social” para fazer a transmissão de dados. Informações sobre o Imposto de Renda também serão enviados por esse canal.

Todos os condomínios, sem exceção, devem ter o seu certificado digital em mãos até, no máximo, o dia 30/06/2012, prazo estipulado pela Caixa Econômica Federal.

Existe multa caso a empresa não tenha?

Caso o condomínio não tenha a assinatura eletrônica, dados importantes sobre os funcionários, não serão enviados à Caixa Econômica Federal. O síndico e o condomínio ficam passíveis de processos trabalhistas e multas da Justiça do Trabalho.


Fonte:  LICITAMAIS condominios

 
 



O Limpa Brasil Let's do it! é um movimento de cidadania e cuidado com o meio ambiente!

A ideia é convidar os cidadãos para ajudar a limpar suas cidades em um dia e incentivar a reflexão para a mudança do hábito de jogar lixo fora do lixo.

A principal meta é despertar a responsabilidade individual do cidadão em relação aos resíduos que produz, incentivando o engajamento para limpar as cidades e, o que é mais importante, mantê-las limpas.



Assista ao vídeo para entender melhor:

 


A equipe do Sinconedi estará participando.

Participe você também!

Se inscreva agora no site
www.limpabrasil.com
 
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Cuidado: a vizinhança pode desvalorizar seu condomínio!!!



Da Redação do LicitaMais: Viver em condomínios é a principal opção de quem é assolado pelas demandas urgentes da vida moderna. Nos condomínios, se tem a segurança de contar com os serviços de portaria e vigilância, a facilidade proporcionada por jardineiros e portões eletrônicos, e, principalmente, o conforto gerado por todas estas mordomias. E se, do portão para dentro, tudo lhe agradou na hora de comprar ou alugar, ótimo, mas continue atento. Além dos limites do condomínio é que mora o perigo.

As características da vizinhança devem ser decisivas antes de fechar um negócio, para evitar o risco de dores de cabeça e arrependimentos. A presença de estabelecimentos comerciais e de serviços públicos pode valorizar ou desvalorizar o condomínio, dependendo da proximidade. Quase todo mundo quer morar próximo ao ponto de ônibus, mas ninguém quer um em frente à janela de seu quarto.

Pesquisas do mercado imobiliário apontam que a desvalorização do imóvel – e isto inclui preço para locação e venda – pode chegar a 20%, dependendo dos vizinhos. Escolas, universidades, bares, casas noturnas, delegacias de polícia, prontos-socorros, pontos de ônibus, feiras livres, igrejas, templos religiosos, ginásios poliesportivos, funilarias e oficinas mecânicas são os principais responsáveis por esta queda nos preços. O ruído e o trânsito gerados, neste caso, justificam o desinteresse por morar em um condomínio próximo a um destes pontos. E esta indiferença pode obrigar o proprietário a baixar os preços.

Por outro lado, a proximidade com estações de metrô pode valorizar unidades habitacionais a um raio de até um quilômetro de distância. Em geral, quando estão muito próximos, equipamentos urbanos e serviços públicos geram desconforto e desvalorização. Se estas facilidades ficam próximas, mas não estão coladas ao condomínio, o efeito é inversamente proporcional.

Em bairros com condomínios de alto padrão, até mesmo a existência de uma via comercial pode significar desvalorização dos imóveis e baixa no interesse. Moradores de imóveis de alto padrão e mais sofisticados em geral prezam pelo silêncio e pela privacidade. E, neste sentido, rejeitam a presença de unidades comerciais e do consequente fluxo de veículos e pessoas que elas trazem ao bairro. Não por acaso, a escolha deste público acaba recaindo sobre condomínios residenciais fechados, em que há controle de acesso por portarias. E, por conta disso, tranquilidade.

Nos limites do condomínio

Não só a vizinhança pode ser decisiva para quem quer morar em um condomínio – a infraestrutura de lazer do prédio e o perfil dos moradores podem influir na decisão. Em geral, idosos preferem não ter suas janelas voltadas para o playground, onde as crianças pequenas de outros casais se divertem pela manhã, à noite e em qualquer dia da semana. O raciocínio lógico é: “Se não vou utilizar o parquinho, por que pagar por ele?”.

O mesmo vale para a piscina, a churrasqueira. Quem não gosta de receber amigos para um churrasco ou não liga para a piscina (acreditem, existe gente assim!) pode preferir um condomínio sem estas melhorias e que, consequentemente, terá custo de manutenção mais baixo.

FONTE: Licitamais
 

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Condomínio: é melhor ter um quadro de funcionários próprios ou terceirizados?


 Quando o assunto são as contas, vale tudo para reduzi-las. Para aqueles que vivem em prédios, a grande preocupação mensal é o condomínio, que, por sua vez, pesa principalmente por conta do pagamento dos funcionários. Nesse quesito, será que vale a pena considerar a contratação de uma empresa terceirizada?

Na avaliação do diretor de condomínios da Habitacional Administradora, Marcio Bagnato, há algumas vantagens e desvantagens ao contratar esse serviço. Se o condomínio opta por contratar seu quadro de funcionários, ele terá de arcar com um piso salarial e benefícios mais caros do que se houvesse contratado uma empresa terceirizada. Porém, o custo desse serviço acaba ofuscando essa diferença.

Na prática, por conta do custo que a terceirizada cobra pelo serviço, o piso menor que os funcionários recebem acaba não configurando vantagem financeira. Porém, um outro aspecto é vantajoso para o condomínio. Se o prédio não contratou uma empresa terceirizada, quando decidir demitir um funcionário, será obrigado a pagar tudo a que o trabalhador tem direito. Se estivesse tratando com uma terceirizada, esses custos não existiriam.

Além disso, contando com esse serviço, o condomínio não tem custo adicional quando um profissional entra em férias ou quanto não pode ir trabalhar, pois a terceirizada é obrigada a mandar outro profissional para substituir aquele que faltar por qualquer motivo.

Ações trabalhistas
Mas é preciso considerar que essas empresas não são necessariamente a resposta para todos os problemas dos condôminos. No caso de ações trabalhistas, por exemplo, o condomínio não se livra tão fácil. De acordo com a advogada trabalhista do escritório Ragazzi Advocacia e consultoria, Sandra Sinatora, se o trabalhador entra com uma ação contra a empresa terceirizada, o condomínio também é citado na ação e, caso a empresa seja condenada a pagar, mas não pagar, os custos sobram para o próprio condomínio.

Para evitar esse tipo de problema, porém, os condomínios devem tomar algumas providências antes de contratar o serviço. Sandra sugere que se faça uma pesquisa no site da Justiça do Trabalho - www.trtsp.jus.br. Acessando um link disponível no site, o interessado digita o CNPJ da empresa contratada e consulta as possíveis ações trabalhistas.

Quem você está contratando?
Para avaliar os processos, a especialista sugere olhar o tempo de existência da empresa e a quantidade de processos. “Uns 3 processos em 5 anos são aceitáveis”, diz Sandra. Logo, se a empresa consultada tiver 20 processos em tal período, é motivo de preocupação. “É muito importante saber quem você está contratando”, diz.

Vale também analisar os motivos dos processos. Há muitos profissionais que entram com pedidos absurdos. Como exemplo, Sandra cita as horas extras. É um pedido muito comum o profissional alegar que trabalhava mais do que o contratado e que não recebia horas extras. Porém, alguns alteram sensivelmente a verdade.

Na prática, se o profissional entra com uma ação alegando que trabalhava de segunda a segunda, sem horário para almoço e que entrava às 7h e saia à meia-noite, dá para ver que há algo errado. “Ninguém trabalha desta forma”, explica Sandra. Assim, você vai tentando identificar quais ações são procedentes e como a empresa que pretende contratar atua no mercado.

Se você identifica que as ações trabalhistas estão relacionadas a multas rescisórias, ou seja, que a empresa terceirizada não pagou os direitos do profissional demitido, já é bom ter cuidado com ela, pois, se ela fez uma vez, pode fazer de novo e ainda o seu condomínio pode ter de pagar.

Verificando
Depois dessa averiguação, Bagnato ainda sugere que o interessado peça referência com outros condomínios que contratam tal serviço. Além disso, deve perguntar constantemente aos funcionários se estão recebendo regularmente e se seus direitos estão sendo respeitados.

Após contratado o serviço, é preciso fiscalização contínua. Sandra explica que o condomínio tem de solicitar mensalmente os documentos que comprovem que os funcionários foram pagos. Deve solicitar ainda a relação dos empregados que trabalham no prédio. Isso é interessante, pois as empresas terceirizadas trabalham com um sistema rotativo.

Ou seja, um profissional trabalha como porteiro uma semana em um prédio, depois outra semana em outro e assim por diante. Quando eles entram na Justiça com alguma ação trabalhista, alguns simplesmente escolhem o prédio que acreditam ter melhores condições financeiras e o citam na ação.

Se o condomínio não tiver a relação dos profissionais que trabalharam no prédio, será difícil provar que o trabalhador não prestou serviço durante todo o mês.

De acordo com Bagnato, terceirizar serviço de funcionários no condomínio ainda não é regra, mas uma tendência. De todos os prédios com os quais a Habitacional Administradora trabalha, 68% optam por um quadro próprio de funcionários, 22% possuem um quadro misto, com zelador e faxineiros próprios e portaria terceirizada, e 10% trabalham com um quadro completamente terceirizado.

Colaboração: Infomoney


 
 

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INSTITUTO DE PROTESTO PROMOVE EVENTO PARA

ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS

Por Ana Paula Carvalho


MÁRCIO RACHKORSKY

JOSÉ CARLOS

CARLOS EUGENIO

 

O Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil, Seção São Paulo, IEPTB-SP, promoveu o evento “Orientando seu Síndico”, no dia 13 de março de 2012, em São Paulo.

O IEPTB-SP é um órgão de classe que representa os tabelionatos de protesto do Estado de São Paulo e tem a finalidade de pesquisar, estudar, desenvolver melhorias e zelar pela qualidade e eficiência dos serviços prestados na área de protesto

O evento, que ocorreu na sede do Instituto, localizada na Rua da Quitanda, 16, 5º andar, teve o objetivo de divulgar o serviço de protesto de cotas condominiais e orientar os administradores de condomínios dos benefícios do protesto, entre eles, a gratuidade, o envio eletrônico, a segurança, a eficácia de recebimento, rapidez e a possibilidade de inclusão de Honorários Advocatícios.

Além da divulgação do protesto, o evento contou com a palestra “Riscos e Segurança no Trabalho”, ministrada pelo Engenheiro de segurança do trabalho, Carlos Eugênio Berkhout. Ele ressaltou a importância das normas reguladoras. “Os condomínios devem seguir as normas reguladoras como a NR-26, que determina a sinalização de segurança com as cores de identificação para que o trabalhador que chega para consertar um cano, por exemplo, não corte o cano errado e cause um acidente.”

Marcio Rachkorsky  falou sobre “O Protesto como Ferramenta de Recuperação de Crédito”. Marcio é membro efetivo da equipe "Chame o Síndico", do programa Fantástico, e comentarista do SPTV, ambos da Rede Globo, e atua na advocacia com especialidade em condomínios. Ele falou sobre as vantagens do protesto. “O protesto é muito mais eficaz do que a negativação do inadimplente em um órgão de crédito. É um instrumento efetivo de cobrança, que deve ser utilizado com sabedoria e critério. Além disso, é rápido, eficaz, seguro e gratuito!

Segundo Marcio, ações judiciais são muito procuradas por condomínios mesmo antes de utilizar o protesto, o que não é vantagem. “Uma ação judicial não abala o crédito do devedor, é morosa e onerosa. Se ele for protestado, isso sim vai abalar o crédito dele, porque isso o impedirá de comprar. O protesto pode evitar uma ação judicial, o que desafoga o poder judiciário que está abarrotado de ações. Além disso, o advogado que tiver despesas de cobrança pode incluí-las após o apontamento do protesto para receber honorários advocatícios.

O evento contou ainda com a participação do presidente do Instituto de Protesto, José Carlos Alves, que comentou sobre a agilidade do protesto. “O protesto explora o princípio da celeridade. É tudo muito rápido. Ou o devedor paga, ou ele é protestado.

Alves disse ainda que é incomum ocorrer uma ação judicial caso o credor proteste o devedor. “De 100% dos títulos apontados para o protesto, 0,6% entrou com um pedido de sustação temporária. Desses 0,6%, apenas 1/3 se transforma em sustação definitiva e os 2/3 restantes vão a protesto, ou seja, a chance de ocorrer um processo judicial é mínima!”, finalizou.

Mais informações: www.protesto.com.br ou (11) 3105-8059

 

 
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20 DICAS PARA UTILIZAR O ELEVADOR COM SEGURANÇA


A manutenção técnica de elevadores e algumas posturas são fundamentais para ajudar a garantir a segurança dos passageiros e o bom funcionamento dos equipamentos frente a sua utilização diária.

Colaborando nesse sentido, o Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo (SECIESP) elaborou um documento com 20 dicas relacionadas a algumas atitudes e cuidados que podem prevenir acidentes em elevadores.



1. A manutenção deve ser mensal e feita por empresas credenciadas na Prefeitura (CONTRU) e no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia);

2. Verifique sempre se as normas de segurança estão devidamente cumpridas;

3. A maior parte dos acidentes com elevadores acontece durante a manutenção, por isso providencie a colocação de placas de advertência no térreo e desligamento da chave geral para o elevador não andar enquanto sofre reparos;

4. Cuidado com degraus que podem se formar entre a cabina e o pavimento;

5. Evite que crianças menores de 10 anos andem sozinhas no elevador;

6. Não deixe que crianças e adolescentes brinquem, pulem e façam movimentos bruscos dentro do elevador;

7. Não deixe que crianças e adolescentes acionem botões desnecessariamente ou coloquem a mão na porta de cabina;

8. Não puxe a porta de pavimento sem a presença da cabina no andar e olhe bem antes de entrar no elevador, por falha mecânica, as portas exteriores podem abrir sem que a cabina lá esteja;

9. Não apresse e nem force o fechamento das portas do elevador, deixe que elas abram e fechem naturalmente;

10. Não bloqueie o fechamento das portas com objetos;

11. Não lotar o elevador com peso acima do permitido. Veja qual o limite máximo de peso definido pelo fabricante;

12. Não fume dentro do elevador;

13. Verifique se itens de segurança obrigatórios estão funcionando, como: interfone, luz de emergência e alarme;

14. Não entre nem saia do elevador enquanto não estiver parado. Entre ou saia com calma do elevador e espere enquanto os ocupantes estiverem saindo;

15. Nunca use os elevadores em caso de incêndio;

16. Se o elevador parar entre dois andares, não entre em pânico e não force a porta. Toque o alarme e peça para que o zelador entre em contato com a empresa que faz manutenção do equipamento;

17. Cuidado com as chaves de abertura emergencial dos elevadores, elas devem permanecer bem guardadas e preferencialmente com o Síndico;

18. Quando o elevador para, o resgate dos usuários deve ser feito pelos técnicos da empresa de manutenção. As pessoas tendem a cair no poço pelo vão ou terem partes do corpo prensadas ao serem retiradas por leigos;

19. Se a porta do elevador abrir quando estiver parado entre dois andares não tente sair pela abertura sem ter a certeza de que um técnico o estabilizou. O elevador pode voltar a funcionar no momento de sua saída;

20. Em caso de acidente grave com o elevador, chame imediatamente a empresa conservadora ou o corpo de bombeiros.

Colaboração: @cvcondominio
 
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Paulistas vão poder contribuir com MP no diagnóstico das condições estruturais dos edifícios!!!

Nos próximos 60 dias, contatos a partir de 23 de fevereiro, a população da capital paulista poderá contribuir com o inquérito civil instaurado pelo MP (Ministério Público) para apurar como acontecem as reformas, manutenção e fiscalização das estruturas em edifícios públicos e privados, novos ou já consolidados, residenciais e não residenciais. Tanto pessoas físicas como jurídicas poderão colaborar para o diagnóstico da questão em São Paulo.

O inquérito civil foi instaurado pela Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo após o desabamento de dois prédios no centro do Rio de Janeiro, no dia 24 de janeiro, que teria ocorrido em razão de reforma irregular em um dos andares, causando mais de 10 mortes.

Para avaliar como se dão as reformas, manutenção e a fiscalização das estruturas em edifícios públicos, a Promotoria já tinha pedido à Secretaria Municipal de Habitação informações sobre a necessidade de autorização para reformas em edifícios; a forma de fiscalização de reformas e a estrutura de atendimento (recursos físicos, humanos e orçamentários) para essas atividades.

A população poderá enviar sugestões para aprimoramento da segurança em reformas, construções, manutenção e fiscalização de edifícios pelo endereço eletrônico pjhurb@mp.sp.gov.br ou para o endereço da Promotoria: Rua Riachuelo, nº 115, 1º andar, CEP 01007-904 ou pelos telefones 3119.9109 ou 3119.9118. A Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo tem plantão de atendimento diário das 13 às 18h. (Com informações do: Uol Notícias)
 
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Síndico pode até embargar obra em condomínio!!!

Quando um acidente como um desabamento de prédio acontece, a investigação das causas acaba sempre levando as autoridades ao síndico do condomínio. É quando fica evidente o tamanho da responsabilidade desse cargo.

Parte dessa responsabilidade é ter um controle rígido sobre cada obra que acontece no residencial. A tarefa do síndico nesse caso é fiscalizar e garantir que o proprietário não desobedeça nenhuma das normas de obras e manutenção. E em caso positivo, o Código de Processo Civil garante ao administrador poderes inclusive de embargar a obra.

Em geral, síndicos têm o direito de entrar em qualquer obra do condomínio garantido na convenção. Em condomínios com mais de um prédio, o gestor deve delegar as tarefas de fiscalização aos sub-síndicos, e outros funcionários, para que nada lhe escape. Outra dica importante é instituir, se possível, regras para que os moradores tenham a obrigação de avisar a administração sobre qualquer obra em seus apartamentos. (Com informações da Gazeta Web)
 
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Seguros de prédios que ruíram no Rio de Janeiro não incluíam desabamento

Mesmo assim, os condomínios pretendem pleitear indenizações às seguradoras



O vazio deixado pelo desabamento de três prédios na Avenida Treze de Maio e na Rua Manoel de Carvalho, no Centro, na noite de quarta-feira da semana passada: condomínios vão brigar por indenizações Gabriel de Paiva/31-1-2012 / O Globo

RIO - Nas apólices de seguro dos edifícios Liberdade e Colombo, que caíram na quarta-feira da semana passada, no Centro, não havia cobertura para desmoronamento. Elas englobavam apenas os eventos básicos (incêndio, queda de raio e explosão). Mesmo assim, os condomínios pretendem pleitear indenizações às seguradoras, o que sinaliza uma futura batalha jurídica.

O advogado Geraldo Beire Simões, que representa o síndico do condomínio do Liberdade, Paulo Renha, anunciou que, na semana que vem, encaminhará o pedido à Allianz Seguros. Mas a empresa já adiantou que pretende aguardar a apuração das causas do acidente para "identificar os tipos de coberturas envolvidas".

Vamos apresentar o pleito. A seguradora pode ou não concordar — disse o advogado.


Tipo de seguro não é obrigatório



Herdeira de três dos dez pavimentos do Edifício Colombo, a jornalista Vera Marina de Barros Jorge vive a mesma situação:

— Estamos negociando com a Porto Seguro, a seguradora do prédio. Mas, como ninguém imaginaria o desmoronamento, não sabemos como vai terminar a negociação.

Embora o seguro seja exigido por lei para imóveis com mais de um proprietário, a cobertura para desmoronamento não é obrigatória. O evento só entra na apólice quando há risco iminente de isso acontecer, como, por exemplo, uma obra de construção ao lado, mas a inclusão é previamente combinada com a seguradora.

No caso do Liberdade, que tinha 20 andares, a Allianz não quis fornecer detalhes sobre as coberturas. "Os detalhes do contrato fazem parte da relação segurado e seguradora, e a empresa não pode torná-los públicos", informou a Allianz em nota.

A seguradora quer aguardar o laudo sobre as causas do desabamento para constatar se alguma estava prevista na apólice, como ocorreu com o prédio da Praça Tiradentes, também no Rio, danificado pela explosão de botijões de gás. Embora o desmoronamento não faça parte das hipóteses cobertas, poderá haver pagamento de indenização se ficar comprovado que a queda ocorreu devido a incêndio, explosão ou raio, coberturas garantidas pela apólice básica.

De acordo com o procurador-geral da Ordem dos Advogados do Brasil do Rio (OAB-RJ), Ronaldo Cramer, se os prédios não tiverem um seguro mais abrangente, os proprietários terão dificuldades para receber qualquer indenização da seguradora. A queda dos três prédios traz outros problemas para os proprietários.

— Os proprietários podem entrar com uma ação judicial contra os responsáveis pelo desabamento. Ocorre que, por enquanto, o inquérito policial ainda não apontou culpados, e esse processo pode levar tempo. No decorrer do processo, também será difícil provar as perdas materiais no interior dos prédios. As provas de sua existência viraram pó — disse o procurador-geral da OAB-RJ.

Um dos sócios do restaurante Barroso, na Avenida Almirante Barroso, também enfrenta situação semelhante. Seu estabelecimento fica no térreo do Edifício Capital, que teve a parede lateral danificada pela queda do Edifício Liberdade.

— Uma das lajes do meu restaurante foi totalmente destruida. Além da laje em si, perdemos exaustor, ar-condicionado e outros equipamentos. Liguei para a companhia de seguros, e me informaram que, na nossa apólice, não havia previsão para desabamento.

Só restou a Fernando contabilizar os prejuízos. O restaurante tem 14 funcionários e, desde o desabamento, não tem como receber clientes, inclusive porque o prédio é o único que permanece interditado pela Defesa Civil.

— O futuro de nossos funcionários está em jogo — lamenta ele.

Cobertura contra desabamento é rara

Diretor-executivo da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), Neival Freitas disse que são raros os casos de cobertura de seguro contra desabamento:

— A legislação brasileira cria alguns seguros obrigatórios para os condomínios, como incêndio, queda de raios e explosões. Os condomínios, portando, têm de fazer esses seguros, e muitos proprietários de apartamentos e de salas comerciais, embora sem obrigatoriedade como os condomínios, também costumam fazê-los. Outro seguro obrigatório do condomínio é o de danos a terceiros. Por exemplo: no caso de queda de um objeto em cima de algum carro na rua.

Os outros seguros, acrescentou Freitas, são opcionais. No caso de seguro de desmoronamento, quando algum condomínio resolve fechar um contrato nesse sentido, os valores costumam ser pequenos.

— Quando, no Brasil, um condomínio contrata um seguro contra desmoronamento, pensa-se num manobrista que derrubou uma parede, não em algo como ocorreu no Centro do Rio.

Diante desse quadro, Vera Barros Jorge lamenta que a cultura de prevenção seja algo distante no país.

— O Brasil está se especializando sobre o que fazer depois que as tragédias acontecem — disse ela.

Procurada pelo GLOBO, a diretoria da Porto Seguro não quis se manifestar.

Extraído de O Globo

 
 
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REFORMAS EM APARTAMENT​O!!!



Depois do desmoronamento de 3 prédios do Rio de Janeiro, vem a tona, como são cuidadas e fiscalizadas as reformas.

O que o síndico deve saber?

O síndico deverá sempre ser avisado sobre as reformas que ocasionem excesso de carga ou alterações estruturais, como por exemplo, a retirada de uma parede.

Como a reforma pode comprometer as estruturas do prédio o sindico deverá sempre ser avisado.

O barulho que a reforma causa, também gera discussão entre os moradores. As regras de horários de reformas também devem ser cumpridas. Geralmente o permitido é das 8h as 17hrs, mas pode variar com cada condomínio.

Também há um limite permitido de ruído na obra.

Em grandes reformas, o sindico deverá chamar um perito.

O entulho é de responsabilidade do condômino que está reformando o apartamento.

As trincas e fissuras dos prédio devem ser acompanhadas pelos síndicos e não podem passar desapercebido.

O volume de entulho das reformas geralmente é grande. O conveniente seria o condômino contratar uma caçamba apropriada. (Colaboração – Bl do Síndico)

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Vazamentos entre apartamentos!!!

De quem é a responsabilidade do reparo e como proceder?

Problemas de infiltrações ou vazamentos costumam gerar muita confusão em condomínios. Geralmente, quando há problemas de encanamento em um apartamento e os reflexos são sentidos na unidade do andar de baixo, o embate é na hora de providenciar o reparo e, logicamente, pagar a conta.

Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal).



-A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de total responsabilidade do Condomínio, inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de problemas nesta rede.

-A rede horizontal comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos aí ocorridos.

-Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos.

COMO PROCEDER?

Muitas vezes o condômino prejudicado procura o síndico para resolver a questão. Nesse caso, como não cabe ao síndico esta responsabilidade, oriente o morador reclamante para que tente, primeiramente, resolver a questão de forma amigável.

Caso o vizinho não demonstre boa vontade, ou se recuse a efetuar os reparos, recomenda-se então formalizar o comunicado através de uma notificação em duas vias impressas. Deve-se pedir que o notificado assine uma das vias, mostrando que está ciente do problema.

Se, mesmo assim, o vizinho de cima se recusar a tomar as providências necessárias, a parte prejudicada pode entrar com uma ação no Juizado Especial Cível. Pode-se obter liminar para efetuar os reparos, além de possível indenização.

Nesses casos que vão parar na Justiça, normalmente se solicita a presença de um perito para avaliar se o vazamento ou infiltração foi mesmo decorrente do apartamento de cima. Comprovado o fato, dificilmente o juiz se pronunciará contrário à indenização. (Colaboração: Portal do Síndico)

 
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Dicas para escolher um bom síndico !!!

Condomínio mal administrado não só traz prejuízos diretos a todos os moradores e proprietários, como causa uma grande desvalorização dos imóveis. Por isso, a eleição de um síndico competente e dedicado é muito importante.

De um lado, os moradores dos prédios precisam escolher um candidato e, do outro, os interessados no cargo possuem dúvidas a respeito do que precisam ter ou saber para concorrer à vaga.

O candidato a síndico deve demonstrar que tem conhecimento sobre o condomínio e suas necessidades. Precisa ter tempo e disponibilidade para cumprir as inúmeras funções e para se relacionar com os moradores.

Deve ter alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar.

Caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar como foi a gestão anterior, sempre evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

É preciso levar em conta se o condomínio está em ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembleias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas.

Fique atento se o candidato: - Faz a linha “dono da verdade”;

- É do tipo megalomaníaco e adora gastar;
- É do tipo que não quer gastar nada, nunca;
- Está sempre ausente por que trabalha ou viaja demais.

Por outro lado, o bom síndico deve:

- Ter metas e um cronograma para realizá-las;
- Ser realista e não criar falsas expectativas;
- Conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia;
- Manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos;
- Estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora);
- Saber gerir conflitos.

O síndico profissional

A função surgiu devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou por que o candidato não agrada a maioria. O síndico profissional é a pessoa que por seu conhecimento, formação e experiência pode administrar um condomínio como se fosse uma empresa, podendo trazer inúmeros benefícios e vantagens.

Esse tipo de administrador é uma tendência cada vez mais forte no setor. Mas também é preciso ter critérios na hora de contratar, é interessante ver o currículo do candidato e também ver suas referências. ( Colaboração: Licita+ )

 
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Garagem - Geradora de conflitos nos condomínios!!!

O constante aumento do número de automóveis nas cidades grandes e mesmo de médio porte, vem causando problemas não só quanto a circulação desses veículos, como também quanto ao local para guardá-los, ou seja, muitos edifícios, principalmente os mais antigos, não foram projetados com a quantidade suficiente de vagas em sua garagens.
A falta de espaço ou então a incompreensão de muitos quanto à condição em aceitar regras, gera, conflitos e problemas nos condomínios. É voz geral que um dos maiores geradores de problemas nos condomínios é a garagem. Por isso é imprescindível que haja um rígido regulamento interno, que discipline o uso da garagem, prevendo dezenas de possíveis ocorrências, inclusive a Convenção pode ser o instrumento com mais força para normatizar o assunto, principalmente porque, dentro do condomínio é a diretriz maior. É na Convenção que deve constar se a garagem é de "veículos" ou de "automóveis", ou seja, se pode ser usada para bicicletas, motocicletas ou qualquer outro tipo de transporte.
A lei 4.591/64, que rege o condomínio, em seu artigo 2º possui três parágrafos que tratam do assunto:
"1º - o direito à guarda de veículo nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjunto de edificações será tratado como objeto propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal especificada do terreno.
2º - o direito de que trata o parágrafo 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoa estranhas ao condomínio.
3º - nos edifícios garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terrenos."

Atenção dobrada:

É importante que o síndico tenha total atenção aos conteúdos da Convenção e de Regulamento Interno para a solução dos diversos problemas que surgem, diante dos variados sistemas de uso da garagem. Qualquer alteração de uso deve ser debatido e decidido pelas assembléias geral dos condôminos. Há algumas alternativas de solução como: sorteio de vagas, a ampliação da garagem, a colocação ordenada de dois carros na mesma vaga, adaptação de trilhos para a movimentação lateral dos carros, etc. Mas se não houver bom senso nada terá solução.
As vagas indeterminadas é que provocam, em geral, maiores problemas, pois as unidades têm direito a uma ou mais vagas na garagem do prédio, sem estar determinado o local exato e sem considerar os diversos tamanhos de veículos. Porém, o que consta na escritura é o que deve prevalecer e por isso a regulamentação deve ser aceita.

Possíveis soluções:

-contratação de manobristas - uma forma que apresenta ótimos resultados, porém, implica em manter mais de um funcionário para cobrir os diversos períodos de trabalho;

-separar as vagas para carros pequenos, médios e grandes;

-procurar a orientação de engenheiros ou especialistas para redimensionar os espaços das vagas;

avaliar as possibilidades de reforma do espaço com a finalidade de acomodar mais veículos. Se a garagem é de uso comum haverá a necessidade de concordância da totalidade dos condôminos.

Colaboração - @cvcondominios

 
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“Invasão Necessária”

Diante de um vazamento, curto-circuito ou qualquer sinistro no interior de apartamento fechado, qual o procedimento a ser tomado?Primeiramente, é de muito bom tom que o condomínio possua em sua portaria ou na sala de administração, telefones de contato de todos os moradores, sejam meros possuidores ou proprietários.

Na incidência desses casos que lesam vizinhos ou áreas comuns, é necessário entrar em contato com o real morador ou proprietário para que este se dirija imediatamente à unidade para proceder a abertura e sanar o defeito.E se o morador estiver viajando?É nesta hipótese que reside a importância maior deste texto.

O entendimento consuetudinário proposto pelo homem médio, vem preconizando que diante de torneiras abertas, descargas disparadas, furo nos canos, cheiro excessivo de fumaça etc., no interior de apartamentos alheios com moradores ausentes, a medida acertada é arrombar a porta para evitar um mal maior e mais difícil de ser controlado.

Imagine, se atitudes como essas não fossem tomadas: o consumo de água aumentaria de forma acentuada; os andares ficariam alagados e danos poderiam ocorrer nos pisos inferiores, colocando em risco os moradores.

Não há outra medida a ser efetuada na ausência do morador, senão forçar uma entrada. Porém, essa atitude deve ser feita na presença do síndico e mais duas pessoas, que servirão para atestar no futuro que o patrimônio físico do morador ficou incólume.

Quanto ao prejuízo do arrombamento?

Os condomínios vem se posicionando da seguinte forma: se o vazamento ou o sinistro estiver ligado a unidade (apto) a responsabilidade e o prejuízo correm por conta do ocupante. No entanto, se o sinistro estiver ocorrendo por defeito na estrutura predial ou em coluna de sustentação do edifício, o ressarcimento dos danos deve ser pago pelo condomínio, através de despesa ordinária de manutenção. Se for necessário, cria-se cota extra.

E se o morador estiver no apartamento e não permitir o conserto?O síndico deve contactar rapidamente o advogado para ajuizar ação de obrigação de fazer, requerendo ao juiz a antecipação de tutela.Em razões finais, aconselhamos desde já, que os condôminos forneçam telefones para eventuais contatos dessas naturezas. Desta forma, fica fácil evitar danos patrimoniais e morais.Colaboração – blog do síndico

 
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Prédios não poderão ter fumódromos

Presidenta Dilma sanciona lei que proíbe o fumo em locais fechados



A presidenta Dilma Rousseff sancionou a lei que proíbe o fumo em locais fechados em todo o país, públicos ou privados.

Segundo o Artigo 2o da Lei 12.546, publicada no Diário Oficial da União de 15.12.2011, é proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público.

“Considera-se recinto coletivo o local fechado, de acesso público, destinado a permanente utilização simultânea por várias pessoas”, diz o parágrafo 3o do Artigo 2o.

Veja a lei na Integra - Artigo 2o da Lei 12.546

 

 
 
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Segurança deve ser redobrada nos condomínios durante festas de fim de Ano!!!!!


Com o aumento no fluxo de visitantes durante as festas de fim de ano, é preciso redobrar os cuidados com a segurança e com a entrada de terceiros na portaria. Se o número de convidados for muito grande, é indicado até contratar agentes extras para reforçar o controle.

- É preciso ser mais rigoroso no controle de entrada dos visitantes e, se for necessário, reforçar a segurança .

A atenção extra não deve ser aplicada apenas durante os dias de festas. Nessa época, aumentam os números de envio de presentes, encomendas e entregas, além do movimento de prestadores de serviços em obras pontuais. Para garantir a segurança de todos, o ideal é que o morador deixe a portaria informada a respeito de entregas previstas e desça para recebê-las caso seja pego de surpresa:

- Os porteiros não deveriam deixar os entregadores subirem até os apartamentos. Os interessados que deveriam descer até a portaria. Cabe aos moradores colaborarem também .

- Os prédios são muito visados para assaltos nessa época. Os síndicos devem pedir para os porteiros ficarem mais espertos, pois muitos proprietários viajam e deixam o apartamento vazio durante as festas .

Se o espaço de festas do condomínio for próximo à piscina, a recomendação é que ela seja fechada para evitar acidentes com aqueles que abusam do álcool.- Muitas pessoas bebem demais e se excedem, podendo haver acidentes Se a piscina ficar aberta, é preciso que haja um guarda-vida de prontidão, além dos equipamentos de primeiros socorros .

Fonte: Extra – Fabiana Paiva - Colaboração - @focando
 


Ouça a entrevista do presidente do Sinconedi falando sobre o trabalho dos síndicos


Você vai saber mais sobre o Sinconedi e sobre a importância do trabalho dos síndicos.


A entrevista foi ao ar no dia (26) no programa PONTO DE ENCONTRO da Rádio Imaculada Conceição 1490 AM em homenagem ao Dia do Síndico que é comemorado nesta quarta, 30 de novembro.

Ouça:



 

 
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Acessibilidade / análise: Aspectos arquitetônicos e de sinalização!!!!


Parâmetros arquitetônicos de mobilidade e sinalização devem estar plenamente articulados para garantir a acessibilidade, segundo aponta análise desenvolvida pela arquiteta Cristina Corione, graduada pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP) e especializada em Comunicação Visual.

A partir do momento em que o homem passou a viver em sociedade, surgiu a necessidade de se estabelecer um sistema de sinalização, tornando possível a locomoção e o perfeito entendimento do ambiente a sua volta. Segundo a Associação dos Designers Gráficos do Brasil (ADG), a sinalização procura otimizar e viabilizar a utilização e o funcionamento de espaços, sejam abertos ou fechados. Esses projetos se fazem mais indispensáveis quanto maior a complexidade dos espaços, como condomínios, hospitais, shoppings centers, universidades, aeroportos, e em eventos de grande escala como olimpíadas, copas do mundo e feiras mundiais.

A sinalização deve ser feita de maneira direta, indicando somente uma mensagem, sem dar vazão a mais de uma interpretação. O grande desafio do programador visual é criar um projeto acessível a todo tipo de usuário, levando em conta pessoas com qualquer tipo de deficiência - seja visual, cognitiva, físico-motora - para que tenham o mesmo direito a igualdade. Por isso, a sinalização por meios visuais se torna precária se não for trabalhada com a ajuda de meios táteis e sonoros.

Para desenvolver um projeto de sinalização acessível contamos com elementos de mercado que atendem a estas necessidades específicas: em sinalização tátil horizontal é executada com pisos podotáteis, cerâmicos ou emborrachados, que indicam, pelo tato da planta do pé, mudanças de relevos e obstrução, através de desenhos que seguem um padrão e orientam a condução autônoma das pessoas. Em sinalização tátil vertical é executada por placas que incluem a linguagem de textos em relevo e em Braille, além de outras peças como anéis para corrimão, mapas táteis etc.

Os deficientes físicos somente conseguem circular através de meios criados para atender às necessidades deste grupo como rebaixos de meio- -fio nas calçadas, elevadores, portas mais largas, banheiros adequados e rampas. Por isso é importante ressaltar que um sistema de sinalização acessível só poderá existir se o ambiente arquitetônico construído também for acessível a este grupo de pessoas. A sinalização acessível só irá existir com a garantia de mobilidade - são duas faces interdependentes da mesma moeda.

São necessários, segundo Marta Dischinger e Vera Bins Ely (autoras do livro “Promovendo a acessibilidade nos edifícios públicos”, do Ministério Público de Santa Catarina), os seguintes componentes para a obtenção de boas condições de mobilidade: orientabilidade, deslocamento, comunicação e uso.

• Orientabilidade é saber onde a pessoa está e para onde vai, a partir das informações disponíveis dentro do espaço e dos suportes informativos, de forma independente.

• Deslocamento é propiciar condições ideais de movimento ao longo da trajetória - horizontal ou vertical (salas, escadas, corredores, rampas, elevadores), sem a existência de barreiras físicas, considerando a segurança e conforto a todos os usuários.

• Comunicação é oferecer boas condições de troca de informações permitindo o deslocamento nos ambientes.

• O uso é dado pela possibilidade de interação do indivíduo nas atividades desejadas, sem que seja necessário um entendimento prévio, e de forma independente e segura. A acessibilidade é lei e diz respeito a oferecer condições de acesso às edificações, ao transporte e aos equipamentos urbanos para pessoas portadoras de necessidades especiais ou com dificuldades de mobilidade. Isso foi estabelecido pelo Decreto 5.296/2004, baseado na norma NBR 9050, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Quem as descumprir, está sujeito a não-concessão de alvará de funcionamento. O prazo para conformidade com a lei foi de 48 meses após sua publicação, em dezembro de 2004.

Por Cristina Corione

 
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Segurança em Condomínios



-Normas de Segurança

As normas de segurança a serem adotadas devem ser decididas em assembléia de condôminos, com ampla difusão para todos os moradores do prédio;
Os Funcionários

A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pesquisa da vida pregressa dos candidatos e criteriosa verificação das fontes de referência. De preferência deve ser mantida a máxima discrição quanto aos valores guardados na casa, existência de cofres, etc; O pessoal de zeladoria, principalmente aqueles que desempenham funções na portaria do prédio, devem ser alertados para os diferentes expedientes usados pelos delinqüentes e devem estar capacitados para tomar providências urgentes quando necessário;

O portão somente pode ser aberto após:
Ø Identificar o visitante;
Ø Avisar o morador sobre a conveniência da entrada;
Ø Na dúvida, solicitar ao morador para vir identificar tal visitante.

No caso de entrega de encomendas:

Ø avisar o condômino e solicitar sua presença na portaria;
Ø na ausência do condômino, receber e guardar para, posteriormente, ser retirado por um morador ou entregue por um funcionário;
Ø jamais permitir que o entregador leve pessoalmente a encomenda.

Nos horários de limpeza e recolhimento de lixo, manter as entradas do edifício fechadas.
Para abrir o portão da garagem , identificar o motorista e observar se não há risco de penetrar alguém junto.
Ao receber prestadores de serviços, identificá-los, anotar os dados de seus documentos, avisar o condômino e só permitir acesso às dependências mediante autorização do morador e devidamente acompanhado por um funcionário.

Na entrada ou saída de pessoas do condomínio, somente abrir o portão após verificar se não há suspeitos próximo.
Acesso de Estranhos

Ao atender estranhos, o porteiro deve manter os portões fechados e as pessoas do lado de fora.
O acesso de estranhos, sempre que possível, deverá ser restrito a um horário pré-fixado e ser precedido das cautelas disponíveis;

ITENS DE SEGURANÇA NO IMÓVEL

As entradas do imóvel - social, de serviço e garagem - devem ser suficientemente iluminadas, evitando-se o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local à distância;

Os acessos aos apartamentos igualmente devem ser dotados de boa iluminação, controlada do interior da residência. As portas devem ser sólidas e guarnecidas de "olhos mágicos" ou outros dispositivos que permitam a observação do vestíbulo;

O interfone é de grande valia para que, em caso de emergência, o morador comunique a presença de suspeitos ou de indivíduos indesejáveis em seu "hall" de entrada;
Havendo outros prédios contíguos ou próximos, por consenso dos seus moradores, poderá ser instalada uma ligação pelo interfone de suas portarias ou zeladorias, ou mesmo de um simples alarme sonoro que funcionará como pedido de auxílio nos momentos de perigo;

O mesmo alarme sonoro, acústico ou luminoso poderá ser instalado em casa vizinha, estabelecimento comercial ou simplesmente em local externo, à vista dos moradores das imediações, com divulgação da instalação desse recurso;

A guarita deve ser recuada do portão com grades altas ao redor do prédio e o portão da garagem controlado pela portaria.
Os equipamentos de segurança (portas de entrada, portões de garagem, extintores, etc.), devem estar em perfeitas condições.

As chaves que forem confiadas a serviçais não devem abranger todas as portas do apartamento, permitindo-se o isolamento de algumas dependências privadas, principalmente durante o repouso noturno. Os empregados podem ser atacados e forçados a abrir as portas de que possuam as chaves, surpreendendo os demais moradores;

ENTREGAS

A entrega de encomendas, flores, correspondência, que não tenham sido solicitadas ou que não estejam sendo esperadas devem ser recusadas, ainda que o portador se apresente na companhia de empregados do condomínio;

Quando estiver aguardando entrega a domicílio, instrua a portaria para receber as encomendas, evitando a presença de estranhos em seu apartamento. Quando recepcionar pessoas que não conheça, faça-o nas áreas de uso comum do edifício, à vista dos funcionários da portaria;

No caso de entrega de encomendas, deve-se avisar o condômino e solicitar sua presença na portaria; na ausência do condômino, deve-se receber e guardar para, posteriormente, ser retirado por um morador ou entregue por um funcionário; jamais deve ser permitido que o entregador leve pessoalmente a encomenda.

No caso de pequenas entregas, sugere-se uma caixa na recepção com portinhola, para evitar a entrada do entregador;

CUIDADOS DO SÍNDICO

Desenvolver reuniões periódicas com os condôminos a fim de despertar a consciência para a segurança de todos;

Cadastrar os dados pessoais, dos veículos e até de parentes próximos de todos os condôminos, para uso em caso de emergência;
Estabelecer o sistema de identificação com crachá para todos os visitantes, com assinatura do condômino visitado;

Acompanhar o andamento de todos os trabalhos realizados no edifício;

Na contratação dos funcionários, após exigir documentos e referências e certificar-se quanto a autenticidade e veracidade das informações, dar preferência para os que possuam cursos de formação e treinamento.

Realizar a reciclagem e treinamento periódico de seus funcionários, visando à segurança do condomínio.

CUIDADOS DO CONDÔMINO

A sua compreensão e colaboração são fundamentais para a segurança do Condomínio;
Elogiar as ações dos funcionários que visam a garantir a segurança de todos os condôminos, mesmo quando representam algum transtorno para si ou para suas visitas;
Ao chegar ou sair da garagem, observar se não há pessoas estranhas ou suspeitas, aguardando ou dando voltas até sentir-se em segurança;
Ao estacionar seu veículo na garagem, mantê-lo trancado, sem pacotes nem objetos à vista e com o alarme ligado;
Alertar a portaria para que receba as encomendas feitas ou o avise para que vá atender ao entregador na recepção;
Quando solicitado à portaria, verificar se o assunto lhe diz respeito, só então descer à recepção para atender;

Ao contratar empregados (domésticas, babás, motoristas, etc.) somente os receber na portaria, exigir documentação e referências, averiguando a autenticidade e veracidade das informações;
Ao chegar e ao sair, esteja alerta para a presença de estranhos nas imediações de seu prédio. Qualquer suspeita deverá ser comunicada imediatamente à Polícia, que saberá analisar a informação e tomar as providências cabíveis;
Não deixar cópias das chaves na portaria.

DISPOSITIVOS DE SEGURANÇA

Uma caixa na recepção com portinhola, para facilitar pequenas entregas, evitando a entrada do entregador.
As entradas do edifício (social, de serviço e garagem) devem ser suficientemente iluminadas;

Os equipamentos de segurança, tais como: portas de entrada; portões de garagem; extintores; devem estar em perfeitas condições:
A guarita deve ser recuada do portão com grades altas ao redor do prédio e o portão da garagem controlado pela portaria.

Os condôminos precisam cooperar com as instalações de equipamentos indispensáveis à segurança:
· olho mágico de 180 graus;

· intercomunicador;
· interfones;
· alarmes;


Aos moradores dos 1o. e 2o. andares, recomenda-se um cuidado especial, protegendo as áreas de acesso;

fonte: http://www.antidelito.net
 
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Cuidados com piscina em condomínios!!!!



O verão chegou e algumas precauções devem ser tomadas em relação às áreas de lazer dos condomínios, principalmente os que têm piscina, já que nesta época muitas pessoas, inclusive crianças, estarão de férias.

A piscina é sempre bem vinda, porém o artefato requer muitos cuidados, e para que o final de ano seja cheio de alegria e sem acidentes, vejam algumas dicas de higiene e segurança que servirão aos síndicos, entretanto, é válido lembrar que todas essas preocupações devem ser realizadas
durante todo o ano, para que se evite gastos extras.

O primeiro cuidado deve ser em relação à qualidade da água da piscina, seja de alvenaria, vinil ou fibra, para manter a piscina sempre limpa, cristalina e saudável é importante checar se todos os equipamentos estão funcionando. É preciso avaliar tubulações, filtros, bombas de recirculação, pré-filtros, drenos e ralos de fundo,
coadeiras, dispositivos de retorno e de aspiração, dosadores de produtos químicos, visores de retrolavagem, aquecedor e trocador de calor. Qualquer problema detectado nos equipamentos deve ser analisado por um especialista da área.

Mas, para se manter a qualidade da água numa piscina, são necessários vários itens, que vão desde produtos químicos a aparelhos mais sofisticados. É indispensável o uso de um filtro, kit de aspiração manual, usado basicamente para limpar o fundo da piscina, kit verificador de ph, uma espécie de fita adesiva que em contato com a água mostra a quantidade de ph na piscina, produtos químicos como cloro, clarificantes e algicidas também devem ser usados, entre outros.

Os brinquedos aquáticos devem ser de material anticorrosivo e que não apresentem riscos de escorregar e nem pontas que possam cortar ou contundir os usuários, principalmente as crianças. O mesmo cuidado deve ser empregado aos móveis acerca da piscina, como as cadeiras, que necessariamente precisam ter pés emborrachados para que se evite acidentes com escorregamentos.

Para Rafael Sardá, administrador de Condomínio, a única desvantagem de se ter uma piscina dentro do condomínio se dá pelo aumento de taxas condominiais, já que a manutenção da mesma tem um custo bastante alto, porém, esses valores são compensados principalmente pelos quesitos comodidade e segurança, contudo, ainda vale muito a pena ter uma piscina no condomínio.
 
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O que muda com Nota Fiscal Eletrônica do Tomador ou Intermediário de Serviços !!!


O município de São Paulo regulamentou, através do Decreto nº 52.610/2011, a emissão da Nota Fiscal Eletrônica do Tomador/Intermediário de Serviços (NFTS), que substitui a Declaração Eletrônica de Serviços (DES), e se destina a declarar os serviços tomados ou intermediados pelas pessoas jurídicas e pelos condomínios, edifícios residenciais ou comerciais, por ocasião da contratação de serviços.São importantes modificações para as empresas. A Nota Fiscal Eletrônica do tomador/intermediário de serviços deverá ser emitida pelas pessoas jurídicas e pelos condomínios, edifícios residenciais ou comerciais por ocasião da contratação de serviços.

A emissão deve ocorrer nos seguintes casos:a) quando os serviços tiverem sido tomados ou intermediados no Município de São Paulo, de prestadores estabelecidos fora do Município de São Paulo, ainda que não haja obrigatoriedade de retenção, na fonte, do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS;b) quando os serviços tiverem sido tomados ou intermediados de pessoa jurídica estabelecida no Município de São Paulo que não emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica – NFS-e, Cupom Fiscal Eletrônico ou outro documento fiscal cuja obrigatoriedade esteja prevista na legislação.

A emissão da NFTS passou a ser obrigatória a partir de 01º de setembro. E devem ser emitidas até o quinto dia (cinco) do mês subseqüente ao da prestação dos serviços tomados ou intermediados (excepcionalmente os meses de setembro e outubro as informações deveram ser entregues em 05 de novembro).A NFTS deve ser emitida “on-line”, por meio da internet, no endereço eletrônico “http://nfpaulistana.prefeitura.sp.gov.br”, mediante a utilização da Senha Web ou Certificado Digital.

O acesso ao sistema da NFTS poderá ser efetuado por meio de duas maneiras distintas:- Certificado Digital: É obrigatório o acesso ao sistema da NFTS por meio de Certificação Digital para todos os tomadores ou intermediários de serviço que também forem emitentes de NFS-e, exceto optantes pelo Simples Nacional. O certificado digital utilizado deverá ser do tipo A1, A3 ou A4.- Senha Web: Poderá ser utilizada por pessoa jurídica que sejam exclusivamente tomadores de serviço, bem como pelos tomadores de serviço que também forem emitentes de NFS-e inscritos no Simples Nacional.

É importante lembrar que está isento de emissão o Microempreendedor Individual (MEI), optante pelo Sistema de Recolhimento em Valores Fixos Mensais dos Tributos abrangidos pelo Simples Nacional – (SIMEI).

Também as pessoas físicas não devem declarar os serviços tomados ou intermediados por meio da emissão da NFTS.

Na hipótese da pessoa física ser responsável pelo recolhimento do ISS, a guia de recolhimento deverá ser emitida diretamente no portal de pagamentos”, acrescenta a consultora da Confirp Contabilidade.A não-emissão da Nota Fiscal Eletrônica do Tomador/Intermediário de Serviços – (NFTS) no prazo estabelecido, ou a sua apresentação com incorreções ou omissões, sujeitará a pessoa jurídica obrigada, às seguintes multas:

a) multa equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor do imposto devido, observada a imposição mínima de R$ 1.075,08 (mil e setenta e cinco reais e oito centavos), aos tomadores de serviços responsáveis pelo pagamento do imposto que deixarem de emitir ou o fizerem com importância diversa do valor dos serviços ou com dados inexatos, nota fiscal eletrônica do tomador/intermediário de serviços;

b) multa de R$ 74,11 (setenta e quatro reais e onze centavos), por documento, aos tomadores de serviços não obrigados à retenção e recolhimento do imposto que deixarem de emitir ou o fizerem com importância diversa do valor dos serviços ou com dados inexatos, nota fiscal eletrônica do tomador/intermediário de serviços!!


Colaboração do Escritório de Contabilidade Rocha & Granado Ltda.
 
 
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A segurança do condomínio depende de todos !!!!

Cuidados essenciais para não correr riscos!

A Segurança do condomínio é respinsabilidade não só do síndico, mas de todos os moradores. Abaixo, aprenda como proteger a você, sua família e seus vizinhos.

Alguns moradores são capazes de reclamar de um porteiro que interfonou para anunciar uma visita. Mas se esquecem de que o funcionário está realizando seu trabalho, já que todos devem ser identificados e anunciados antes de subir à qualquer unidade. Esta atitude, em vez de reclamação, deveria receber elogios, já que muitas vezes assaltantes conseguem entrar nos condomínios assim, aproveitando da falta de preparo de funcionários.

Outra medida bastante eficaz tomada pelos condôminos é informar ao porteiro cada vez que estiverem esperando o restaurante, a farmácia ou qualquer outro tipo de fornecedor. Alerte a portaria para que receba as encomendas feitas e peça que o avise para que vá atender o entregador na recepção. Evite deixá-lo subir, pois estará se ambientando com o edifício e vislumbrando a sua casa. Porém, se o entregador subir ao apartamento, o ideal é que o morador informe pelo interfone logo que a entrega tenha sido feita, para que o porteiro controle o tempo de permanência do portador no prédio. Isso facilita o trabalho do porteiro e ajuda na segurança de todos.

Não é recomendável deixar as chaves do apartamento na portaria: em caso de assalto, aquele certamente será um apartamento saqueado. Caso não haja outra alternativa, aconselha-se deixar as chaves com o vizinho, e os cômodos que não serão utilizados trancados.

É importante também que moradores e funcionários combinem uma senha, a ser mudada regularmente, para que em casos de perigo a mesma seja usada. Presentes chegados de surpresa também devem ter um cuidado especial. Devem ficar retidos na portaria, não permitindo que o entregador suba para levar pessoalmente. Depois, ou o morador desce para buscar ou um funcionário entrega na unidade.

O morador, quando receber uma chamada da portaria, deve se certificar de que o assunto realmente é com ele, para então depois descer. Não há necessidade de se expor desnecessariamente.

Ao chegar de carro ao prédio, e perceber pessoas estranhas ao redor, dê voltas com o carro até se certificar de que as mesmas não estão mais por ali. Muitos assaltos são praticados desta forma: espera-se que um morador encoste com o carro e, antes mesmo do portão se abrir, o motorista é rendido.

É de extrema importância que a boa aparência de alguém não influencie nas regras básicas de segurança. Nem sempre quem está bem vestido é mais honesto que outro mal vestido. Não se esqueça de que as aparências enganam.

Moradores devem evitar comentários sobre seus bens e ganhos na frente de funcionários, e pedir aos mesmos que não comentem seus hábitos com amigos - mesmo que sejam porteiros da redondeza.

Nem mesmo a garagem do condomínio é totalmente segura. Todos já ouviram falar em casos de furtos nas garagens. Portanto, feche sempre seu carro, acione o alarme, e nunca deixe embrulhos à vista. Evite deixar a chave com porteiro e, nos casos de necessidade, faça um seguro específico contra acidentes e furtos na garagem.

Os síndicos devem ter cuidados também na hora de contratar os funcionários do edifício. Nem sempre 'ser amigo da empregada do 402' é garantia de um funcionário confiável.

Os candidatos nunca devem ser atendidos no apartamento, e sim na portaria. Todos os documentos devem ser exigidos (antes de iniciar o trabalho) e referências sobre empregos anteriores são fundamentais. Enfim, todos devem ter consciência de suas funções, sejam funcionários, moradores ou visitantes. E se o assalto acontecer, ninguém deve reagir, afinal muitas vidas estarão em jogo. Procure apenas guardar as características dos assaltantes, como cor, altura, cabelos, modo de falar, marcas no corpo e até possíveis apelidos. Isto ajudará o trabalho da polícia.
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A importância do serviço de medicina e segurança do trabalho para seu condomínio

Todos os funcionários do condomínio, em seu ambiente de trabalho, estão expostos a várias situações que podem comprometer a sua saúde e integridade física, como, por exemplo, manuseio de produtos de limpeza, iluminação deficiente, problemas de ergonomia, umidade, entre outros agentes agressores, assim como o fornecimento de Equipamentos de Proteção Individual - EPIs. Além da Constituição que é nossa Lei maior, existe uma Portaria do Ministério do Trabalho - Portaria 3.214/78 - que determina todas as obrigações que o empregador, no caso o condomínio, cujo síndico é o responsável direto, deve tomar para tornar o ambiente de trabalho de seus funcionários mais agradável e ao mesmo tempo.

Uma vez que o trabalhador é protegido por Lei, que dá a ele o direito de quando mandado embora, procurar seus direitos através de um advogado trabalhista, com certeza as despesas do condomínio irão aumentar, já que terá de pagar uma indenização para cobrir a irresponsabilidade cometida. Então sempre é melhor a prevenção, para evitar transtorno com a Justiça do Trabalho ou mesmo correr o risco de ter um funcionário doente. Afinal, funcionário doente não produz! O Condomínio também terá despesas em dobro, uma com o funcionário afastado e outra com o salário daquele que irá substituí-lo. Para saber quais as obrigações que o condomínio deve ter para com seus funcionários, o mesmo deve procurar um Profissional especializado na área de Segurança do Trabalho, que pode ser: Engenheiro de Segurança, Técnico de Segurança ou Empresa especializada.

Destacamos aqui que: É importante que o condomínio elabore o seu PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais), ele é de fundamental importância para o condomínio e principalmente para seus funcionários, é uma determinação da Portaria 3.214/78 e, com certeza, será cobrado quando o condomínio passar por uma vistoria do Ministério do Trabalho. No entanto, não basta apenas elaborá-lo; tem que ser colocado em prática. Caso contrário será apenas mais um documento na gaveta da mesa do síndico. É de obrigação do condomínio também, a realização de exames médicos admissionais periódicos e demissionais em todos os funcionários, sendo que é necessário a elaboração do Programa, conforme NR-7 desta portaria. A Brigada de Incêndio também é obrigatória e é de extrema importância para prevenção de incêndios, entre outras normas, por exemplo, a CIPA, mesmo que não há a necessidade de compor, mas é necessário um designado participar do curso anualmente para o condomínio cumprir a norma.

As obrigações que um condomínio deve ter para com a Segurança de seus funcionários e moradores são grandes e determinadas pelos órgãos competentes.

O não cumprimento dessas diretrizes acarretarão certas conseqüências, como ações trabalhistas, indenizações para os funcionários, autuações por parte dos fiscais das prefeituras, ministério do trabalho e emprego, corpo de bombeiros e podendo ser responsável por acidentes ocorridos com funcionários de terceiros e finalmente o que ninguém deseja, acidentes de trabalho e incêndios.  (Fonte: Ana Paula- Itelligence Group)
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Autogestão: lucro ou prejuízo?

Autogestão pode ser uma tarefa desastrosa


Os condomínios verticais ou horizontais que optam por uma gestão própria, que dispensa o trabalho da administradora, podem poupar mais no fim do mês. A contrapartida é a participação dos moradores na administração do edifício ou do conjunto de casas. A esse respeito, todos devem chegar a um acordo para definir a melhor forma de administração, com o atendimento das necessidades financeiras e funcionais da coletividade, a disponibilidade de tempo dos condôminos, além de conhecimentos técnicos para o exercício da atividade. A pergunta que surge é até que ponto vale à pena dispensar o trabalho das administradoras de condomínios?

Para tentar respondê-la, Kátia Vieira Horta (foto), responsável pela gestão de condomínios, da empresa ORG, explicou que a autogestão pode ser uma tarefa desastrosa, porque exige uma equipe para cuidar de toda parte administrativa, jurídica e de recursos humanos. Segundo a profissional, “como diz o ditado: ‘o barato pode sair caro’, pois, a falta de conhecimento, de participação dos moradores, pode resultar em desgaste dos administradores e haver muitas arbitrariedades, o que muitas vezes leva a gastar mais dinheiro adiante” afirmou.

O condomínio que “se dá o luxo” de ter uma autogestão precisa ter uma pessoa que coordene tudo, desde limpeza, responsabilidades na secretaria e no gerenciamento das contas. “Por isso, é essencial que o gestor saiba lidar com todas as áreas”, esclareceu.

Uma empresa especializada deve cuidar das questões burocráticas, operacionais, financeiras, administrativas, trabalhistas e jurídicas, atuando como uma parceira do síndico no gerenciamento dos interesses comuns dos edifícios.
Na autogestão de um condomínio, a ocorrência do erro administrativo por falta de informação é uma das três desvantagens desse tipo de administração. As outras, conforme a gestora, “ficam por conta da inadimplência, isto é, a cobrança periódica do condômino em atraso, o que gera desconforto para ambos, com conseqüentes conflitos na administração, e a falta de crédito em bancos, caso o condomínio não consiga pagar suas contas”, afirmou.

O importante que a gestão de condomínios de uma maneira geral seja profissional e transparente, cumprindo à risca os preceitos legais e convencionais aos edifícios. “O ideal é estabelecer um fluxo de organização, assim, o condomínio não dá trabalho nem ao síndico, nem à administradora, e tão pouco aos moradores, uma vez que a administração é feita por pessoas empenhadas em manter a ordem, concluiu a gestora.
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Prazo para cobrar dívida de condomínio é de cinco anos


O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu, em julgamento realizado no dia 18 de agosto, que o prazo para cobrar dívidas de condomínio judicialmente é de cinco anos, contados a partir do vencimento da parcela.

Ou seja, se a dívida é de 2004, por exemplo, ela não pode mais ser contestada.

Muitos juízes aceitavam o prazo de dez anos para cobrar a grana.

A decisão pode beneficiar quem tem uma dívida contestada na Justiça fora do prazo de cinco anos, que agora pode ser recorrida ao tribunal superior.
A decisão envolveu um morador do Rio de Janeiro que estava sendo processado pelo condomínio por não pagar as despesas de 2001.
Segundo o juiz de primeira instância, a dívida podia ser cobrada em dez anos.

Fonte: Luciano Bottini Filho do Agora
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Terceirização: Quais os riscos e vantagens?


Os funcionários em um condomínio são os que cuidam do patrimônio e bem estar de todos os moradores e geralmente são responsáveis pela metade do valor da contribuição mensal dos condôminos. Como podem ser terceirizados nos edifícios, segundo as normas da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e a súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho (TST), a procura por esse tipo de contratação cresce no setor.

As opiniões se dividem quando o assunto é o benefício em comparação com a instalação do colaborador no quadro direto da administração do prédio, quando é assinada a carteira de trabalho. Segundo o enunciado 331 do TST, “não forma vinculo de emprego com o tomador a contratação de serviços de vigilância, de conservação e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados a atividade meio (que não é o objetivo da existência da organização, mas importante para a sua conservação), desde que inexistente a pessoalidade e a subordinação direta”. A atividade fim está descrita no inciso 2 do artigo 581 da CLT e compreende as atividades essenciais e normais para as quais a empresa se constituiu.

De acordo com o presidente da Associação Catarinense dos Advogados Trabalhistas (ACAT), Felipe Borba Caliendo, em um edifício residencial, por exemplo, a finalidade é a morada. “Mesmo sem nenhum empregado, o condomínio continua a prestar a sua função, por isso os trabalhadores de limpeza e segurança não são considerados de atividade fim e sim a de meio e por isso podem ser terceirizados”, explica.

Zelador terceirizado, só sem subordinação direta. Se os serviços de limpeza e vigilância facilmente são entendidos como passível à terceirização, já o de zeladoria é mais complicado definir. Para o diretor geral da Academia Superior da Advocacia Trabalhista de Santa Catarina (ASAT/SC), Allexsandre Gerent, o caso do zelador pode configurar de forma diferente dos demais colaboradores. “Ele tem a função de cuidar de tudo o que ocorre no condomínio. Está dentro da atividade fim”, defende.
No edifício Dona Olga, no bairro Estreito, na Capital, a parte de limpeza e portaria fica em cargo de uma empresa do ramo, já o zelador “é um cargo de confiança. Ele já está conosco há 14 anos e até para dar dispensa é por assembléia”, relata o síndico Ivan de Carvalho. Existem especialistas que apontam que o zelador também pode ser terceirizado, mas é importante salientar, que nesse caso, não poderá ser subordinado pelo síndico.

Custo benefício

O Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Serviços Terceirizados (Seac/SC), pondera que há uma redução significativa dos custos da empresa. Deixa-se de pagar por estoque de materiais e maquinários, que se tornam responsabilidade do parceiro. Além da redução da folha de pagamento, não se gasta tempo e dinheiro com o treinamento de empregados para exercerem funções inerentes à atividade-meio. O gestor executivo da entidade, Evandro Fortunato Linhares, relata que por as prestadoras de serviços serem especializadas nas suas áreas de atuação, o investimento feito em treinamento e qualificação é considerável.
Ele salienta que os custos são variáveis na contratação de uma empresa, pois depende da necessidade do tomador e das normas estabelecidas pela legislação e Convenção Coletiva de Trabalho. “A prática de preços inexeqüíveis estimula a sonegação das obrigações trabalhistas e fiscais”, adverte.

Experiências de síndicos

Para a síndica do edifício Kaynara, no Estreito, em Florianópolis, a terceirização foi a solução certeira para as suas dificuldades. O prédio teve sua portaria terceirizada temporariamente, pois dos três funcionários do condomínio, dois estão em perícia médica. Segundo ela, o valor mensal é mais alto, mas se colocar na ponta do lápis compensa. “Se algum colaborador não vem, a empresa se responsabiliza de enviar um outro”, diz. A mudança deu certo e recentemente foi decidido em assembléia a troca definitiva do sistema. Já a síndica do edifício Albatroz, em Balneário Camboriú, Vera Lúcia Figueira Claro prefere não abrir mão de ter os funcionários contratados diretamente. “Em uma terceirização fica outra pessoa no meio intermediando. Não posso ir diretamente à faxineira solicitar o que quero porque ela não é minha funcionária”, comenta.
De acordo com o advogado Felipe Borba Caliendo, caso seja comprovada a subordinação do colaborador terceirizado com as lideranças do prédio, o trabalhador poderá pedir vínculo empregatício com o condomínio.

A co-responsabilidade do condomínio

Um dos principais motivos que levam os condomínios a terceirizarem os serviços de limpeza e vigilância é não ter que se responsabilizar com tributos e direitos trabalhistas. Mas é importante salientar que, “se ocorrer da empresa ficar inadimplente com as obrigações com o empregado, o condomínio é considerado co-responsável”, diz o advogado, Allexsandre Gerent.

A determinação consta no enunciado 331 do TST. De acordo com Linhares, depois de celebrado o contrato de prestação de serviços com a empresa terceirizada, o condomínio deve exigir antes do pagamento mensal documentos como: cópias do contracheque e comprovante de pagamento, da guia de recolhimento do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Já o condomínio tem o dever de reter 11% na nota fiscal em favor do INSS em nome da empresa contratada. No edifício Dona Olga, o síndico Ivan de Carvalho, só percebeu que a empresa terceirizada estava com o pagamento do FGTS da faxineira atrasado quando ela pediu demissão. “Entramos em contato com a empresa e eles sanaram o problema, mas ficamos preocupados. Poderia nos causar problema mais tarde”, analisa.


Recomendações para o contrato


- Dimensionar os serviços a serem contratados em número de pessoal, função e jornada trabalho;
- Solicitar propostas de posse do número de pessoas necessárias e respectivas jornadas;
- Tomar as propostas com discriminação de preços por trabalhador de acordo com piso salarial e encargos. A partir disso, é possível ao contratante obter um valor-referência do contrato a preço exeqüível. Os demais fatores componentes do preço será a taxa de lucro e obrigações com a segurança e saúde do trabalhador.
- Analisar as propostas, desconsiderando as que tenham apresentado valores incompatíveis com os de mercado;
- Verificar a idoneidade das empresas escolhidas. Exigir documentos como: certidões atualizadas e negativas de débito com o INSS, Receita Federal, prefeitura e FGTS, contrato social e alterações. No seguimento de vigilância, verificar a autorização de funcionamento e certificado de segurança expedido pela Polícia Federal. Consultar o Procon e outros clientes.
- Inserir no contrato cláusulas punitivas a serem aplicadas em caso de descumprimento do mesmo.

 

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BARULHO E HOJE UM DOS GRANDES PROBLEMAS DOS CONDOMÍNIOS


Morar em condomínio implica respeitar regras que, muitas vezes, são deixadas de lado. Segundo levantamento do Secovi Rio, os conflitos mais comuns envolvendo vizinhos são aqueles relacionados ao barulho e motivados por som alto – arrastar de móveis, toc-toc de sapatos de salto e crianças correndo.

Os problemas com garagem, como falta de espaço, danos, furtos e ocupação irregular de vaga aparecem logo em seguida. Questões envolvendo obras (desrespeito aos horários, sujeira, uso das partes comuns para guarda de materiais de construção, falta de proteção e barulho) e animais (mau cheiro, circulação pelas partes comuns e latidos) completam a lista.
MORADORES DESCONHECEM SEUS DIREITOS E DEVERES – Entre os síndicos, diz o advogado José Henrique Beauclair, a reclamação mais recorrente é sobre a falta de qualificação dos empregados dos condomínios, que não sabem como agir diante de um conflito entre vizinhos:

“Além disso, falta conhecimento dos condôminos com relação à responsabilidade do síndico e da administradora. Eles também não conhecem seus direitos e deveres.”
O conselho para síndicos e moradores, no entanto, é o mesmo: tentar solucionar as divergências através do diálogo, antes de apelar à Justiça. Enviar carta ou anotar a insatisfação no livro de reclamações do condomínio pode ser uma boa maneira de chamar o vizinho à conversa.
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Proposta aumenta multa por atraso de taxa de condomínio !!!


A Câmara analisa o Projeto de Lei 650/11, do deputado Hugo Leal (PSC-RJ), que aumenta de 2% para 20% o valor máximo da multa pelo atraso no pagamento da taxa de condomínio.
“O problema do inadimplemento das obrigações condominiais é gravíssimo e tem sido praticamente ignorado pelas autoridades”, afirma o deputado. Ele diz que as ações de cobrança se arrastam por anos e que o baixo limite vigente para a multa estimula a continuação dos frequentes abusos.
Inadimplência
Segundo o deputado, a inadimplência aumentou após a entrada em vigor do novo Código Civil (Lei 10.406/02), que fixou o limite da multa em 2%. “Os devedores preferem efetuar o pagamento de outras dívidas, cujas penalidades são mais elevadas, ao invés de quitar os débitos de condomínio”, diz ele.
O deputado argumenta que o propósito do projeto é dar prioridade ao interesse coletivo em relação ao individual. “O condomínio é instituição sem fins lucrativos, na qual ocorre o rateio de despesas comuns para viabilizar o funcionamento do prédio. A inadimplência de qualquer condômino sobrecarrega os demais, de forma injusta”, afirma Hugo Leal. Não há, para ele, justificativa que a multa posta pela lei civil seja tão baixa.

Fonte:DCI

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Vida em condomínio: que tipo de despesa é do inquilino e do locador?


 

Ao chegar a um apartamento alugado, o inquilino sabe que tem algumas responsabilidades, como manter o imóvel bem cuidado, pagar as despesas de aluguel, água e luz, enquanto o proprietário também tem suas obrigações, como fazer com que o inquilino encontre o imóvel em boas condições, quando alugá-lo.

O pagamento da taxa de condomínio é acordada entre as partes durante o trâmite de locação, por isso, é comum acontecer desentendimentos entre locador e locatário, quando surgem despesas extras. Mas a Lei do Inquilinato determina ao locador o pagamento das despesas extraordinárias e ao locatário, as despesas ordinárias. Logo abaixo, a Proteste - Associação de Consumidores orienta quais são essas despesas*.

Inquilino

Quem aluga um imóvel, neste caso em um condomínio, precisa saber que é de responsabilidade do locatário o pagamento dos salários, encargos, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio. Também deve arcar com o consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum.
Também cabem ao inquilino os gastos com limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
A manutenção e conservação das instalações e dos equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, também são responsabilidades do locatário.

O inquilino também é responsável pela manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer, dos elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas.

O locatário também deve ajudar nas despesas de pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, além dos rateios de saldo devedor, a não ser que sejam referentes a período anterior ao inícios da locação.

Por fim, o inquilino também fica responsável pela reposição do fundo de reserva, total ou parcial, utilizado para custeio ou complementação das despesas já citadas, ficando isento caso as despesas tenham ocorrido antes da locação.

Proprietário

O locador, por sua vez, é responsável por despesas com obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, além dos gastos com pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas.

As obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício e as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas antes da locação também são de responsabilidade do proprietário.
Também deve ser arcada pelo locador a instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, além das despesas de decoração e paisagismo nas partes de usos comum.
Por fim, o proprietário também é responsável pela constituição do fundo de reserva.
 

*Revista Dinheiro & Direitos

 

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Preciso fazer uma comunicação formal a um condômino. Como devo proceder?


Para tratar de um assunto com a máxima formalidade, remeta uma notificação por meio
de cartórios de títulos e documentos, mesmo que, legalmente, isso não seja essencial


CARTÓRIOS
REGISTRO DE IMÓVEIS
MANDE SUA DÚVIDA

É normal que, nas relações entre comprador e vendedor, locador e inquilino, síndico e condôminos, surja a necessidade de fazer alguma comunicação formal -a denominada “notificação”.

Em geral, essa comunicação serve para ressalvar algum direito, apontar uma falta, ou tratar de outro assunto igualmente pertinente com toda a formalidade possível. É, em suma, o exato oposto do “disse que disse”.
Situação clássica nas locações é o aviso que o locador dá ao locatário para deixar o imóvel vago após o prazo previsto para a locação. Nos condomínios, às vezes, é necessário comunicar o condômino para que ele se abstenha de praticar determinado ato, porque é nocivo à comunidade.

Carta registrada não garante segurança

Na área de comercialização de imóveis, por exemplo, pode surgir o caso de não ter sido entregue algum documento essencial, hipótese em que deverá ocorrer a solicitação para, depois, se for o caso, desfazer-se o negócio.

É normal que, nesses casos, logo se pense em remeter uma carta registrada, até mesmo com “aviso de recebimento”. Mas essa prática costuma dar problemas, pois se é verdade que o correio entregará o envelope, sempre será possível duvidar do conteúdo.

Outro problema que pode surgir: a quem foi entregue a carta? Chegou às mãos do destinatário correto? Vamos lembrar que, em prédios, as cartas são entregues aos porteiros e nem sempre estes as entregam ao destinatário. Pior: embora em algumas situações essa entrega ao porteiro tenha validade (ou seja, se dá por certo que a carta foi entregue, mesmo), continuamos com a primeira dúvida: o que havia dentro do envelope?

Também não podemos perder o foco da notificação: quem a remete quer que ela seja entregue (e a solicitação que ela contém, seja cumprida!) pelo destinatário.

Notificação por cartório

Exatamente por isso, para que nenhuma dúvida paire sobre quem recebeu e o que foi recebido, o mais cauteloso é remeter essas comunicações por meio de cartórios de títulos e documentos, mesmo sabendo-se que, legalmente, em algumas situações, a notificação por cartório não seja essencial (o que não elimina a necessidade de se provar a entrega e o conteúdo).

As vantagens desse procedimento são diversas, podendo ser resumidas à certeza e à segurança. Torna-se indiscutível o que foi comunicado (a carta é entregue aberta e o portador, funcionário do cartório, certifica essa entrega). É igualmente certificado a quem foi entregue. A “notificação” fica arquivada no cartório, por meio eletrônico, permitindo que a qualquer tempo se possa pedir uma certidão, para provar a existência e o conteúdo da notificação.

Enfim, se é para comunicar, que isso seja feito sem deixar margem a qualquer discussão. (Fonte: UOL)

 

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Condomínio varia até 117% entre bairros de SP

Nos Jardins, valor médio da cota mensal supera o dobro do registrado em prédios de Santana, aponta a Lello; variação é maior do que há 3 anos.
 
O valor médio dos condomínios varia até 116,9% entre os principais bairros e regiões de São Paulo. É o que aponta levantamento da Lello, empresa líder em administração condominial no Estado, com base em 1,2 mil empreendimentos da capital paulista.

A cota de condomínio média da cidade ficou em R$ 642,12, considerando todos os perfis de prédios (clássico, médio/alto padão, grandes conjuntos e condomínios-clube). Há três anos, o condomínio médio pago na cidade era de R$ 561,07 e a variação do valor entre bairros era menor: de 77%.

Para esse estudo a Lello dividiu a cidade em oito grandes regiões, que englobam bairros próximos (veja relação abaixo), conforme a localização de suas filiais. Os prédios da região de Santana, na zona norte, têm o valor médio de condomínio mais baixo, de R$ 412. Já na área dos Jardins a cota média é de R$ 894.

O segundo condomínio mais caro fica na região do Morumbi, com valor médio de R$ 889 na cota mensal paga pelos moradores. Em seguida vêm os empreendimentos residenciais de Moema, com valor médio de R$ 842.

Na região de Perdizes o condomínio fica em torno de R$ 687, e na Vila Mariana, de R$ 496. Já na área do Tatuapé o valor médio pago por quem mora em apartamentos é de R$ 473, e na Mooca, que tem o segundo condomínio mais baixo de São Paulo, o custo mensal é de R$ 444.

“Jardins e Morumbi são regiões em que há muitos empreendimentos com poucos apartamentos e muitos serviços, o que demanda maior número de funcionários e mais gastos com manutenção.”, diz Angélica Delgado Arbex, gerente da Lello Condomínios.

O levantamento também apurou que, na média, 54% dos gastos de cada condomínio são para cobrir os custos da folha de funcionários (salários e encargos), enquanto 20% são para pagamento das concessionárias de água e energia elétrica. Os contratos de manutenção de elevadores, bombas e portões respondem por 11% do total. Já as compras de materiais consomem 8%, e as despesas com seguros e administração representam 7%.

Regiões da cidade

bullet Jardins – Jardim Paulista, Jardim Paulistano, Jardim América, Jardim Europa, Cerqueira César, Bela Vista, parte de Pinheiros e do Itaim.
bullet Morumbi – Panamby, Vila Sônia e Vila Andrade
bullet Moema – Campo Belo, Ibirapuera, Vila Nova Conceição, Santo Amaro e parte do Itaim.
bullet Perdizes – Jaguaré, Vila Leopoldina, Alto de Pinheiros, parte de Pinheiros, Vila Madalena, Barra Funda, Santa Cecília, Higienópolis.
bullet Tatuapé – Vila Carrão, Vila Formosa, Penha, Vila Matilde, Aricanduva e Sapopemba.
bullet Santana – Vila Guilherme, Freguesia do Ó, Limão, Casa Verde, Vila Maria, Vila Medeiros, Jaçanã, Mandaqui e Tremembé
bullet Vila Mariana – Liberdade, Cambuci, Saúde, Cursino, Jabaquara e parte do Ipiranga.
bullet Mooca – Pari, Brás, Belém, Vila Prudente, Sacomã e parte do Ipiranga.

 

FIQUE POR DENTRO

Condomínios devem aproveitar o outono para reformas


Os administradores de condomínios devem ficar sempre atentos às boas condições do espaço social e das áreas de lazer. O outono é a época ideal para iniciar reformas e corrigir imperfeições, já que o movimento nestes locais não é tão intenso como no verão.

Os problemas mais comuns nesses locais são: infiltrações nos subsolos por meio das cortinas e laje do térreo, decorrentes de deficiência nas juntas de dilatação e/ou paisagismo; áreas frias com falta de caimento, deficiência no rejuntamento e ralos; fachadas com trincas e revestimento soltando; falta de impermeabilização em reservatórios elevados e enterrados; laje de cobertura com trincas, falta de junta de dilatação, fixação de antenas e/ou para-raios ou outras interferências que perfuram a laje e propiciam infiltração; e falta de revestimento impermeável nas piscinas.

Ao identificar algum dos problemas citados é importante abordar o assunto em uma reunião com os moradores e iniciar os procedimentos necessários o mais rápido possível. Obra impermeabilizada é obra valorizada.

Além de produtos com qualidade, os administradores devem ficar atentos aos profissionais que farão os reparos. É aconselhável a contratação de mão de obra com experiência comprovada, referências de trabalhos anteriores e que ofereça garantia. Outro ponto importante é fiscalizar o serviço constantemente, verificando se as normas recomendadas pelo fabricante estão sendo seguidas e impedindo qualquer ação contrária ao estipulado em projeto. O administrador deve zelar pela manutenção preventiva das áreas tratadas, documentando tudo o que for executado, e ficar atento às interferências como hidráulica, elétrica e paisagismo. (Fonte: Jornal A Crítica)
FIQUE POR DENTRO

A participação dos condôminos na gestão é essencial tanto para estes quanto para o síndico


Com envolvimento coletivo, muda-se a relação do plano da cobrança (dos condôminos em relação ao síndico) para o plano da colaboração, dividindo responsabilidades, colaborando com idéias e competências específicas, e criando um condomínio melhor para se viver ou trabalhar. 

 Por quê participar?

bullet Condomínios com baixa participação dos condôminos são mais vulneráveis a fraudes e má administração dos recursos. A falta de fiscalização e de exigência acabam muitas vezes por desestimular os administradores dos melhores procedimentos e estimular os piores. O envolvimento dos condôminos nas ações de segurança de um condomínio é fundamental. Muitas vezes, por desconhecimento ou falta de colaboração, coloca-se em risco a segurança própria, de sua família e de toda comunidade condominial. As decisões de uma assembleia são sempre soberanas, desde que respeitadas as votações mínimas exigidas por lei e demais formalidades. Portanto, se uma minoria presente a uma reunião resolver aumentar a taxa do condomínio, por exemplo, e estando a pauta prevista na convocação, não há como protestar. Nem mesmo judicialmente. O cuidado com o patrimônio comum é muito importante para a valorização das unidades (apartamentos ou casas).  

Participação por afinidade

bullet Uma boa idéia é solicitar a colaboração dos condôminos nas áreas que dominam: um condômino engenheiro pode auxiliar no planejamento e vistoria de obras, um contador pode ajudar na conferência dos balanços, um jornalista na comunicação interna, e assim por diante.

 

bullet A instituição de um livro de sugestões e críticas pode municiar de ideias a administração, e também pode servir como termômetro das opiniões dos condomônos sobre a gestão. Alternativamente, pode-se fazer uma pesquisa de opinião.  

Regulamento Interno e Comissões

bullet Conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio é um fator fundamental de envolvimento na vida comum. Dependendo das condições locais, sugere-se afixar os documentos em área comum, ou distribui-los para as unidades.

 

Comissões

bullet Na formação de comissões para assuntos específicos (obras, segurança etc.), deve-se tomar o cuidado de escolher um responsável, para organizar as demandas e os participantes, pois é freqüente que comissões se dissolvam por falta de um coordenador que distribua funções, convoque as reuniões e centralize a comunicação.
bullet As comissões também podem ajudar o síndico nas assembleias, em exposições dentro de seu escopo.

 

Comunicação e eventos

bullet A comunicação é essencial para o envolvimento dos condôminos. Para isso, deve-se lançar mão de distribuição de circulares, informativos, jornalzinho do condomínio e afixação nos quadros de avisos.  Uma boa dica é que essas informações não precisam ser apenas sobre o condomínio, mas de utilidade pública também. A participação dos condôminos na gestão é essencial tanto para estes quanto para o síndico. Com envolvimento coletivo, muda-se a relação do plano da cobrança (dos condôminos em relação ao síndico) para o plano da colaboração, dividindo responsabilidades, colaborando com idéias e competências específicas, e criando um condomínio melhor para se viver ou trabalhar. 
bullet

  

Novos moradores

bullet Receber bem o novo morador, seja ele proprietário ou inquilino, na hora de sua chegada é um importante gesto de acolhimento e simpatia, e também uma boa oportunidade para apresentar a ele, desde então, as regras de sua nova casa.  

Assembleias

bullet Assembleias podem ser convocadas por 1/4 (um quarto) dos condôminos. Veja Código Civil
bullet Procurações: verifique se a Convenção do seu condomínio impõe limitação do número de procurações que um condômino pode portar em assembleias.
bullet Inquilinos: Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão. Verifique a recomendação da sua administradora.

 

FIQUE POR DENTRO

Manutenção em elevadores: preocupação para todos


Poucos itens são tão importantes para um edifício quanto o bom funcionamento do elevador. Tanto para gerar conforto aos moradores quanto para a segurança dos mesmos durante o uso, a manutenção deste deve ser feita periodicamente. Ainda assim, há condomínios que não tomam o devido cuidado e correm o risco de acidentes.

O engenheiro Eduardo Gellis, gerente da ThyssenKrupp Elevadores, ressalta que a manutenção deve ser feita mensalmente. “Na manutenção são verificados os componentes de segurança e demais itens para garantir a performance do elevador. Já a atualização do mesmo deve ser feita a cada 10 anos, e aí se incluem alterações nos botões, modernização estética e de acessibilidade”.

Segundo dados do Departamento de Controle e Uso de Imóveis (Contru), com dados de 2007, quase 70% dos acidentes com elevadores têm vítimas fatais. E a maioria destes são idosos, crianças e zeladores. Crianças costumam ser vítimas por causa da falta de atenção – muitas abrem as portas sem ter a certeza se o elevador está mesmo no andar. Zeladores normalmente são chamados para resgatar objetos que caem no poço, e os idosos não têm agilidade suficiente para escapar de um acidente.

Assim, manter o equipamento em bom estado é primordial. Para contratar uma empresa prestadora de serviços, é necessário observar alguns detalhes. Primeiro, verifique se a empresa é registrada no Contru ou algum órgão que regule o funcionamento deste tipo de empresa.

Em seguida confira se a empresa de manutenção tem um engenheiro responsável e se ele é registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado de São Paulo (CREA). Além de ser obrigatório, este profissional será responsabilizado caso haja algum acidente com origem técnica.
Por fim, pode-se também consultar o Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp). Mesmo não sendo obrigatória, a filiação indica o compromisso da empresa com empregados e, consequentemente, com os clientes.

Atualização tecnológica
Os edifícios com construção antiga têm elevadores defasados em relação aos mais novos, no quesito aparatos tecnológicos que visam elevar a segurança. Por exemplo, o uso da régua de segurança, com sensor de infravermelho para detectar se há alguém na passagem da porta. “Este item só é usado em elevadores com porta automática, aquela em que a porta do andar abre junto com a do elevador”, afirma Gellis.

A cada dez anos, é necessária a atualização do elevador, em que vários itens são trocados. “Nesta é feita a substituição das fiações e na máquina de tração. Além disso, mudanças estéticas e de acessibilidade, como o painel em braile e a instalação do corrimão são feitas”, completa.

O consultor Francisco Valente informa que a modernização depende também de novas normas técnicas. “A modernização para atualização de segurança do elevador deve ser feita sempre por ocasião da edição de novas normas técnicas pela ABNT ou se algum risco de acidente o recomendar”, diz.

Valente também afirma que realizar a atualização é um bom negócio para o condomínio. “O elevador deve ser trocado quando uma modernização se torna economicamente inviável, isto é, quando o valor a ser pago por uma modernização for quase igual ao de um elevador novo”.

Cabo de aço
Uma das peças mais caras de um elevador é o cabo de aço, cujo tempo de vida útil varia entre cinco a dez anos. Desta forma, quando é necessário trocá-lo, muitos síndicos e administradores são pegos de surpresa com os custos envolvidos e optam para companhias que fazem o menor preço ou mesmo ignoram o alerta e deixam como está.

O problema é que tais empresas – que oferecem custo baixo - podem usar materiais de baixa qualidade e, assim como não tomar providência alguma, tornam a viagem de elevador arriscada para todos.

A manutenção periódica é necessária e até prevista em contrato entre as empresas de construção e fabricantes de elevadores. Ainda assim, vale a pena o condomínio ter um capital reservado para emergências e vistorias. A prevenção é a melhor forma de se evitar acidentes
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Entenda as responsabilidades de quem usa o salão de festas do condomínio


Respeitar o espaço do outro é fundamental para uma boa convivência


Confraternizar com os amigos ali mesmo no salão de festas do condomínio é uma boa opção para quem prefere o aconchego e a segurança do próprio lar. Mas, antes de chamar a turma, é importante ficar atento a algumas regras. Afinal de contas, o prédio não é só seu, e respeitar o espaço do outro é fundamental para uma boa convivência.

No regulamento interno do condomínio constam as normas para utilização do salão de festas, portanto, o condômino que utilizar o salão deverá respeitar o que determina o regulamento. De acordo com a advogada Evelyn Roberta Gasparetto, é importante que o síndico forneça uma cópia do regulamento interno no ato da requisição do salão. "Essa regra é fundamental para que o solicitante fique ciente dos horários de uso, normas de limpeza, volume do som, cuidado com os utensílios existentes, devolução da chave na data correta, entre outros", explica a especialista em condomínios e uma das autoras do livro "Administrando Condomínios".

A limpeza do salão nem sempre fica por conta do solicitante. Existem condomínios que assumem este trabalho, outros, preferem que o solicitante devolva o salão de festas da mesma maneira que foi recebido, ou seja, limpo. Se houver dano ao patrimônio, por exemplo, quebra de uma mesa ou cadeiras, o condomínio deverá ser ressarcido.

"A cobrança poderá ser feita diretamente no boleto bancário ou o morador pode se comprometer a comprar o móvel quebrado, desde que seja igual, semelhante ou melhor. Se o condômino se recusar a pagar o dano material, a cobrança deverá ser feita judicialmente", acrescenta a advogada.

Fonte:www.administradores.com
Atenção síndicos! 


Comunicado da FECOMERCIO tenta induzir síndico a erro

A mensagem da FECOMERCIO que você vai ler em fac-símile a seguir é o que podemos caracterizar como uma tentativa de induzir os síndicos a erro, tendo em vista o SECOVI não fazer parte da última Convenção Coletiva do segmento de Condomínios data base de Outubro de 2010.

Quem foi signatária da convenção coletiva, quem assinou com os Sindicatos de Empregados em Condomínios no estado de São Paulo foi só a FECOMERCIO, até porque o SECOVI estava e ainda está, no nosso entender, impedido de assinar qualquer documento como representante dos Condomínios. Aliás, no nosso entender, o SECOVI nunca representou de direito a categoria patronal dos Condomínios do Estado de São Paulo, em sua Carta Sindical nunca constou a representação da Categoria de Condomínios, o que existe na realidade é uma usurpação de representação.

O SECOVI é na verdade representante das construtoras e administradoras e é até antiético ele querer representar os Condomínios, que têm interesses antagônicos aos dessas empresas.

Ante o exposto, alertamos todos os síndicos para que tomem cuidado com os informativos enviados pela FECOMERCIO, pois faltam com a verdade de forma grotesca.
 

 

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Consumo de água irresponsável em condomínio afeta bolso dos moradores


SÃO PAULO – Motivadas pelo alto custo das contas de água nos condomínios, muitas construtoras já estão investindo em projetos de instalação de hidrômetros individuais. O consumo irresponsável desse recurso nos prédios traz implicações tanto para o bolso dos consumidores quanto para o meio ambiente.

Segundo a responsável pela administração de condomínios da ORG, empresa de administração de imóveis, Kátia Horta, o valor das contas é sempre igual para todos, o que faz com que a decisão entre economizar ou não seja sempre motivo de discussão nesses ambientes.

Reduzindo o consumo
A instalação dos medidores individuais é favorável nesse sentido, pois os condôminos passam a enxergar o quanto gastam individualmente, tendo assim uma melhor noção do desperdício de água que possa estar havendo.

Quando o assunto são prédios antigos, onde geralmente não há hidrômetros nem previsão para a possível instalação de tais equipamentos, uma das soluções para racionalizar o consumo de água é adotar ferramentas como arejador na ponta de cada torneira da casa. Esse produto custa em média R$ 50 e mistura a água com gás, o que reduz em até 40% o gasto com a água.  (Extraída do UOL Notícias)
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Taxa de condomínio chega a até R$ 15 mil em São Paulo


Se o Corcovado é o clássico cartão-postal do Rio, nenhuma imagem representa melhor o espírito de São Paulo do que o vasto paliteiro de edifícios a perder de vista. São quase 30 mil torres em 20 mil condomínios de tamanhos e estilos distintos. A diversidade da selva paulistana de concreto e aço se revela no valor das taxas condominiais, que podem variar até 330 vezes. Os prédios mais populares, administrados por mutirões em conjuntos habitacionais, cobram R$ 45; os de alto luxo, com poucas unidades e segurança do tipo israelense, chegam a R$ 15 mil mensais.

A administração desses microcosmos onde hoje vivem mais de 4,6 milhões de pessoas (quase metade da população da capital) é feita por cerca de 20 mil síndicos, que arrecadam quase R$ 7 bilhões em taxas por ano – valor mais de duas vezes acima do orçamento de Campinas, município com mais de 1 milhão de habitantes. Juntos, movimentam diretamente um exército de 140 mil funcionários.

Para compreender as peculiaridades da São Paulo vertical, o jornal O Estado de S. Paulo analisou um banco de dados com informações de 18.759 condomínios, que correspondem a 94% dos cerca de 20 mil existentes. O cadastro pertence à Lello Condomínios, que administra 1.200 empreendimentos residenciais. Para ampliar a cartela de clientes e se informar sobre a realidade da cidade, funcionários da empresa percorrem as ruas de São Paulo colhendo informações sobre os prédios residenciais.

As taxas condominiais mais altas são as cobradas em prédios com menos unidades, onde os moradores se preocupam mais com segurança. Os empreendimentos de alto luxo, mais exclusivos, com metragens de 700 m² a 1,5 mil m², têm taxas condominiais na faixa de R$ 8 mil a R$ 15 mil. Caso dos condomínios administrados pela BBZ, prédios que chegam a empregar 24 homens em segurança armada e a contratar zeladores – chamados de concierge -, que ganham três vezes acima da média de mercado para atender os moradores quase individualmente.

Os dados da Lello também mostram como a concentração de prédios é desproporcional no mapa de São Paulo. Na região centro-sudoeste, parte da cidade que fica dentro dos limites dos Rios Pinheiros e Tietê e onde estão os bairros com os melhores indicadores sociais, como Perdizes, Vila Madalena, Pinheiros, Higienópolis, Jardins, Itaim-Bibi, Moema, Morumbi e Vila Nova Conceição, estão sete de cada dez prédios da cidade.

Essa concentração de condomínios nos distritos mais ricos explica por que, segundo o levantamento, cerca de 50% dos edifícios são de médio e alto padrão, com tamanho acima de 100 m² e taxa condominial superior a R$ 500. O paliteiro de edifícios se concentra também em bairros mais nobres das zonas norte e leste. Nas periferias, erguidas à base principalmente da autoconstrução, ainda predomina o mar de telhados cinzas. (Extraído do site www.focando.com.br )


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Condomínios decidem multar moradores
que falam palavrões


Prédios decidem multar morador que fala palavrão durante jogo na quadra ou que grita palavras de baixo calão na janela

No meio da partida de futebol, na quadra de um prédio da zona sul da capital paulista, o morador soltou um rotundo "filho da puta".

Vizinhos reclamaram com o zelador, que repassou à administradora, que, depois de confirmar a cena pelo circuito interno do prédio, multou o boleiro em cerca de R$ 600 -valor de um condomínio.

"Os vizinhos já são obrigados a ouvir a gritaria do jogo, não precisam ouvir palavrão também.

 Principalmente as crianças", diz Silvia Carreira, sócia do Grupo Light, que administra aquele prédio.

O morador, que não foi identificado, recorreu à Justiça alegando que não disse nada impróprio. Pediu ainda indenização por danos morais de R$ 3.500. O processo está tramitando.

Do total de 7.380 multas e advertências aplicadas pelo Grupo Light em 2010, 2.287 (31%) foram pelo mau uso das quadras esportivas -questão que só perde para o uso indevido de garagens.

Em 2010, foram 299 multas e advertências aplicadas por conta de palavrões.

Segundo Silvia, a maioria dos 149 condomínios administrados por sua empresa já adotou a norma de multar o morador "boca-suja". A mudança no regimento interno passa por assembleia.

Foi o que aconteceu num condomínio no Tatuapé inaugurado há três anos. Desde a convenção, já estava prevista a proibição das palavras de baixo calão -tanto nas quadras quanto dos torcedores exaltados, que gritam à janela em dia de jogo. Neste ano, foram aplicadas quatro multas.

A última, em abril, custou R$ 380 ao jogador que lascou um "vai tomar no ..." no meio da pelada. Ele foi advertido verbalmente, por escrito e, por fim, depois de repetir o xingamento pela terceira vez, teve que pagar.

As câmeras do prédio não registram áudio, então, quando há queixa, um segurança observa o jogo e é ele que testemunha contra o infrator. "Quando dói no bolso, o problema se resolve", diz o síndico, Antônio Gleyton.

Mas há quem ache a multa uma punição rigorosa demais. O advogado Fernando Zito, 31, morador do Jaguaré, já foi síndico do prédio e chegou a multar um garoto de 16 anos, mas hoje defende a conscientização. "Quando você está no futebol, é aquela gritaria, você xinga mesmo."

Maria Letícia Nascimento, professora da Faculdade de Educação da USP, acha a multa um exagero.
"É um exagero de cuidado e de controle. A gente não pode impedir que essas coisas todas façam parte do cotidiano das crianças, porque elas ouvem palavrão em casa, na TV, em todo lugar. A gente não tem controle, quer faça mal ou não", afirma. (EXTRAÍDO DA FOLHA)

Exigimos o “Simples” já!!!

Interessante ver que as autoridades tributárias dão incentivos fiscais a grandes empresas, em certas ocasiões reduzem o IPI dos eletrodomésticos da chamada linha branca, dos automóveis e de outros produtos e não vêem a aberração e a injustiça que é cobrar tantos tributos dos Condomínios como se os mesmos fossem uma pessoa jurídica com fins lucrativos.

O Condomínio não tem vocação para o lucro. O Condomínio, em última análise, é uma “vaquinha” dos condôminos para pagar as despesas comuns. O Condomínio não visa o lucro como a maioria das Pessoas Jurídicas do país. Além do dinheiro que é sugado para os cofres públicos, o sistema convencional de tributação obriga os Condomínios a manter uma contabilidade complicada, gerando um alto custo na contratação de serviços de contador etc.

O Sinconedi vem lutando já há alguns anos no sentido de se implantar o Sistema Tributário “Simples” para os condomínios. Uma luta árdua e, pelo menos até agora, sem nenhum avanço, devido a avareza do Governo Federal. Todavia, recentemente, conversando com alguns Deputados Federais em Brasília, ouvimos que existe agora um clima mais favorável para se debater esse assunto.

Nos parece que a tal da “vontade política” do Governo Federal começa aos poucos a despertar. Outros segmentos da economia foram recentemente incluídos no “Simples” e o segmento de Condomínios pode ser a qualquer hora incluso também.

Meus amigos(as), como sabemos, quem sabe faz a hora não espera acontecer e quem não luta por mais não merece o que tem!!! Então a hora é essa, vamos fazer uma campanha através de emails , conclamando todos os interessados a usar a ferramenta da Internet enviando mensagens para seus Deputados e Senadores em Brasília cobrando esse nosso direito líquido e certo. Afinal, arrecadação com o fito de custear as
despesas comuns de um Condomínio está mais para “vaquinha” do que para “atividade
lucrativa”.

Usem uma frase padrão nos emails:

“Exigimos o "Simples" já, daqui a quatro anos a
gente vai de novo votar!!!”


*** Reenvie toda semana o mesmo email, vamos vencer essa resistência política !!!

Arnaldo Camilo
Presidente

 


 

POR QUE A FECOMÉRCIO NÃO DIZ A VERDADE ?!!?

   A Fecomércio recentemente enviou circular aos Condomínios fazendo referência, de forma caluniosa, ao nosso Sindicato.

   O Sinconedi jamais aventou a possibilidade de negociar em nome dos condomínios e também nunca cobrou contribuições do segmento.

   Sempre deixamos claro que estamos aguardando, confiantes, a expedição da Certidão de Registro Sindical pelo Ministério do Trabalho.

   Sabemos que só com o registro sindical poderemos negociar e cobrar contribuições previstas em lei, coisa que o Secovi não sabe e nunca respeitou.
A Fecomércio é a Federação madrinha do Secovi, que nunca teve autorização legal para representar condomínios e sempre, na base da enganação, vem embolsando o nosso suado dinheirinho e não dando nada em troca, nenhuma prestação de serviço.

   Num país sério isto seria punido até com pena de prisão. O interessante é que a Fecomércio não explica por que está negociando e cobrando contribuições no lugar do Secovi, só diz ter assumido, em caráter excepcional, as negociações salariais do ano de 2010, fingindo que não sabe que o Secovi está proibido pela Justiça de se passar por representante dos Condomínios.

   Vamos averiguar para onde está indo nosso suado dinheirinho; se descobrirmos que está sendo reenviado ao Sindicato amadrinhado (Secovi) vamos denunciar à Justiça e à grande imprensa.

   Amigos Síndicos e Condôminos, não esmoreçam, o dia da vitória está chegando, a Justiça há de fazer valer nosso direito de ter uma representação sindical específica.

A
Diretoria
 

23 de Dezembro -  Dia do Vizinho



A palavra "vizinho" vem do latim VICINU, que significa "próximo, que mora perto, vicinal, da aldeia".

As pessoas que residem próximas a nós são chamadas de vizinhos. O ser humano sempre viveu em comunidades; por isso, sempre teve vizinhos, que às vezes são os melhores amigos e confidentes.

Pela proximidade inevitável, muitas vezes permite que cheguem aos ouvidos alheios os sons e movimentos que deveriam ser particulares porque dizem respeito somente aos que os produziram, e a mais ninguém, o que volta e meia acaba provocando algum desentendimento ou mal-estar entre os condôminos da direita e esquerda, ou vice-e-versa.
Apesar desta relatada proximidade, alguns vizinhos nem se conhecem. Em muitos edifícios os condôminos se isolam em seus apartamentos. Parece que ninguém quer perturbar o vizinho, violar sua intimidade, evitando uma aproximação social saudável.

Em muitos condomínios só se destacam os problemas que já se tornaram comuns como:

Ensaio de bandas de rock, cultos nas residências, latidos, barulho de salto alto no andar de cima, uso de furadeira ou aspirador em horário impróprio, varrer lixo da calçada para a casa vizinha, a conversa alta em qualquer horário, a música alta em qualquer horário
e tantas outras ocorrências, que nós do Sinconedi, recebemos como queixas habituais.

Que tal aproveitar o dia de hoje e virar o disco e dar um grande abraço no vizinho, mesmo que seja apenas nos mais próximos.

Aproveite para promover uma conversa tranqüila e ponderada, que muitas vezes gera uma boa amizade, porque a política da boa vizinhança sempre ganha.

Um relacionamento amigável com o vizinho é importante e sensato, visto que, numa emergência, é com ele que se pode contar.
Aproveite o dia de hoje para fazer a opção pelo respeito mútuo.

Procure fazer como na França, por exemplo, onde o prefeito de Paris instituiu a data no calendário da cidade, e o os vizinhos descem pra rua trazendo aperitivos, comidas e quem sabe tocar toca, quem sabe recitar poesia, recita...fazendo uma grande festa na rua.

Uma atitude muito simples, mas que serve para se conhecer quem mora ao seu lado!

A harmonia entre os vizinhos, observando-se os direitos e as obrigações, é fundamental para que possamos viver e conviver.

Pense nisso, e Feliz Dia do Vizinho!!


Arnaldo Camilo
Presidente

 

30 DE NOVEMBRO

NOSSA HOMENAGEM AO SÍNDICO PELO SEU DIA
 

O papel do líder não é de adivinhar o futuro. É, sim, o de inventá-lo ! 

Assim vemos o importante papel do síndico, principalmente nos dias de hoje em que suas funções - medidas as devidas proporções -  podem ser comparadas às funções de um prefeito.

Além desta grande responsabilidade, ser síndico é abdicar das vaidades, do tempo de lazer e principalmente abdicar do "eu". Ele será sempre "nós"!

Na maioria das vezes sozinho, sofre calado as decisões que precisa tomar, que, se fosse por ele, talvez não tomaria. Mas ele não pode falar apenas por ele, ele fala e age por nós.

Ele sabe que quem decide um caso sem ouvir a outra parte não pode ser considerado justo, ainda que decida com justiça.

O síndico tem de representar e apresentar a decisão da maioria, o que não é algo fácil.

Já disse aqui em outra oportunidade que os síndicos são especiais. São guerreiros, líderes natos e pessoas extremamente do bem. Só pessoas assim conseguem apoio da maioria dos seus iguais.

E às vezes somos duros, pois ele é o bem. Alguns chegam a dizer friamente: "Apaixone-se pelas suas missões e tarefas. Ou mude. Caso contrário jamais terá sucesso no seu sentido mais profundo".

E mesmo atingido e magoado, o síndico sabe que precisa liderar até os injustos.

O síndico é especial, pois é do bem e é líder. Merece nosso apoio, nossas homenagens e nossas considerações.

Vê-se que muitas pessoas acreditam que o sucesso é o objetivo final da vida. Para o síndico, é apenas o começo. Ele sabe que gerenciar o sucesso é tão difícil quanto gerenciar o fracasso.

Como ensinamos em nosso curso para síndicos, "se não for bem gerenciado, o sucesso pode levar ao fracasso".

Vários são os exemplos de empresas, atletas, artistas, executivos que se perderam no sucesso. E na administração de um condomínio não é diferente.

Por todos este motivos, o SINCONEDI quer homenagear o síndico, com todo respeito que merece e precisa.

Parabéns!!!
.


Arnaldo Camilo

Presidente do Sinconedi

 

 Palavra do Presidente

AGRADECIMENTO AOS PARTICIPANTES DO CURSO GESTÃO CONDOMINIAL PARA SÍNDICO PROMOVIDO PELO SINCONEDI

Oh, que pena!! Puxa, já acabou?? Ah, não, vocês tem que promover outros cursos como este!!

Foram essas exclamações, essas expressões que fizeram nossos corações baterem mais forte e a emoção nos pegar de forma forte e intensa.

O Curso Gestão Condominial terminou, mas ficaram as emoções vividas por todos aqueles que lá estiveram.

O último dia desse grande encontro foi cheio de emoções e alguns “alunos/as” até presentearam os professores Natalino e Gilson com lembranças que jamais serão esquecidas.

Ficarão para sempre em nossos corações. Os panetones, os vinhos, os cartões etc, ficarão imortalizados e a fotografia desse momento, que consideramos mágico, permanecerá em nossas lembranças até o fim dos tempos.

Dia 20 de novembro de 2010 foi o último dia do curso, mas não a última de nossas ações.

Agora, regados com o vigor daqueles momentos, iremos promover muitos outros eventos com esta grande família que é a família da Comunidade Condominial. Tenham certeza disso.

Queremos enfatizar que nossas ações sempre se pautaram pelo bom senso dentro da atividade sindical.

O SINCONEDI há 5 anos vem lutando pelo direito de representar nossa Comunidade Condominial.  E, mesmo sem ter a carta sindical, que permite a representação legal, vem atuando em nossa Comunidade com imensos sacrifícios.

É uma luta que lembra a de Davi e Golias, onde o Davi somos nós e o Golias é o Secovi, este Sindicato das Construtoras que se diz, também, sindicato dos condôminos e dos condomínios.

Como é que um Sindicato pode representar ao mesmo tempo o comprador, que somos nós os condôminos, e as construtoras, aquelas que constroem os apartamentos? Se, por acaso, o apartamento for entregue com defeitos, a quem nós os condôminos, iremos recorrer? Ao próprio Sindicato das construtoras?

O SINCONEDI foi fundado com o firme propósito de representar a todos nós, condôminos e síndicos dos condomínios. Vem pregando com voz firme e forte esta postura aos quatro cantos das cidades que representa e esta voz fez tremer os pilares daquele Sindicato que se diz representante da nossa Comunidade.

Queremos dizer que não é com mega jantares que se conquistam os corações e mentes dos condôminos e síndicos da nossa comunidade.

Estes são conscientes e educados para perceberem quando se trata de engodos e malandragens tentando se perpetrar no nosso meio.

Basta dessa atitude cheia de “esperteza” que vigorou até então. Chega de engodos.

O SINCONEDI é o legítimo representante dos Síndicos e Condôminos.

Nós não construímos prédios de apartamentos, não somos construtores.

SOMOS NÓS QUE LUTAMOS E DEFENDEMOS OS INTERESSES DOS SÍNDICOS E CONDÔMINOS DAS NOSSAS CIDADES.

Por fim, queremos agradecer, com nossos corações emocionados, a todos participantes do Curso Gestão Condominial para Síndicos.

Meu longo e forte abraço a todos os Síndicos.

A todos também o afetuoso abraço dos Professores Natalino Santos, Gilson Cabrini e do Henrique, nosso Secretário.

Obrigado a todos vocês.

 

Arnaldo Camilo

Presidente

 

 

Curso gratuito para síndicos, promovido
pelo Sinconedi, foi um sucesso

-No último dia 20 aconteceu a entrega dos últimos certificados dos alunos de sábado.

-O clima de confraternização e amizade emocionou os participantes



>> Clique aqui e veja o álbum com mais de 100 fotos da formatura dos alunos que fizeram o curso aos sábados



O presidente do Sinconedi, Arnaldo Camilo, quando da abertura do curso


O Curso Gratuito de Gestão Condominial promovido pelo Sinconedi (Sindicato dos condomínios da cidade de São Paulo e região), que contou com a participação de cerca de 200 alunos, terminou no sábado dia 20, quando foram entregues certificados de participação aos 60 alunos que fizeram o curso ao sábados.

O curso dirigido aos síndicos dos Condomínios Residenciais, Comerciais, Mistos, Horizontais e Verticais do Município de São Paulo e região visou promover e aprofundar conhecimentos necessários à gestão das complexas tarefas atinentes a um condomínio.

Foi organizado em cinco módulos com carga horária de 24 horas/aula que foram ministrados de segunda a quinta das 19h15min às 22h15min e aos sábados das 8h30min às 12h30min.

Parceria


O curso teve lugar na Faculdade Campos Elíseos, que fica na Rua Vitorino Carmilo, 644/690, Bairro Campos Elíseos, São Paulo, próximo a estação do Metrô Marechal.

-Clique aqui para maiores informações sobre a Faculdade Campos Elíseos

 

POR QUE O SECOVI NUNCA
DIZ A VERDADE?!!?

No site do Secovi foi publicado um artigo calunioso em relação ao nosso Sindicato.

O Sinconedi jamais aventou a possibilidade de negociar em nome dos condomínios e também nunca cobrou contribuições do segmento. Sempre deixamos claro  que estamos aguardando, confiantes, a expedição da Certidão de Registro Sindical pelo Ministério do Trabalho.

Sabemos que só com o registro sindical poderemos negociar e cobrar contribuições  previstas em lei, coisa que o Secovi não sabe ou não respeita.

Secovi  nunca teve autorização legal para representar condomínios e sempre, na base da enganação, veio  negociando e cobrando indevidamente polpudas contribuições dos já explorados condôminos. Num país sério isto seria punido até com pena de prisão.

O  interessante é que o Secovi não diz o real motivo de a Fecomércio estar negociando em seu lugar este ano, diz apenas que é uma coisa transitória. Não explica que é porque não possui o registro sindical e que também agora  a justiça, ainda que tardiamente,  o embargou e o proibiu de cobrar contribuições e negociar em nome da categoria de condomínios.

É, realmente vai ser uma coisa transitória mesmo. A justiça há de fazer prevalecer a vontade da Categoria Econômica e logo o Sinconedi estará com o seu  Registro Sindical.
 

 

Curso gratuito para síndicos, promovido
pelo Sinconedi, teve início



O presidente do Sinconedi, Arnaldo Camilo, ao lado dos professores Natalino Santos e Gilson Cabrini, falando na aula inaugural


Teve início nesta quinta-feira, 14, às 19,00 horas, o Curso Gratuito de Gestão Condominial promovido pelo Sinconedi (Sindicato dos condomínios da cidade de São Paulo e região).

O curso dirigido aos síndicos dos Condomínios Residenciais, Comerciais, Mistos, Horizontais e Verticais do Município de São Paulo e região, visa promover e aprofundar conhecimentos necessários à gestão das complexas tarefas atinentes a um condomínio tais como:

Legislação, Convenção, Regimento Interno, Assembléias Gerais, Procedimentos básicos financeiros, Orçamento – Programa mensal e anual do condomínio, Rotinas trabalhistas, Contabilidade Condominial, Normas de segurança, Manutenção Predial, Inspeções periódicas, Seguro Condominial, Responsabilidades do Síndico, Subsíndico e Conselhos, Relacionamento e convivência em Condomínio.


Foi organizado em cinco módulos com carga horária de 24 horas/aula que serão ministrados de segunda a quinta das 19h15min às 22h15min e aos sábados das 8h30min às 12h30min.

Parceria


O curso está sendo ministrado na Faculdade Campos Elíseos, que fica na Rua Vitorino Carmilo, 644/690, Bairro Campos Elíseos, São Paulo, próximo a estação do Metrô Marechal.



-Clique aqui para maiores informações sobre a Faculdade Campos Elíseos

SERVIÇOS

Moradores e funcionários devem contribuir para a segurança em condomínios


Quando recebe uma entrega, o morador deve descer para receber. Também é preciso se certificar que os portões estejam bem fechados. O advogado Márcio Rachkorsky dá dicas para manter a segurança.

Assista:


 

CARTA ABERTA AOS SÍNDICOS E CONDÔMINOS

 

Senhores(as)

 

O SINDICATO DOS CONDOMÍNIOS E EDIFíCIOS  RESIDENCIAIS, COMERCIAIS, MISTOS, HORIZONTAIS E VERTICAIS DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO E REGIÃO - SINCONEDI, inscrito no CNPJ n.º 07.860.782/0001-88, fundado pela vontade soberana da categoria em 2005, aguardando a expedição de sua Certidão de Registro Sindical,  sendo, portanto, uma entidade que congrega Síndicos e Condôminos,  com  legitimidade suficiente para  esclarecer o que segue:

Causa estranheza a enxurrada de entidades sindicais, inclusive de grau superior, que através de correspondências dirigidas aos nossos condomínios apresentam-se como candidatas a representantes legais de nossa categoria.

Salientamos que tais investidas se devem ao fato de o SECOVI, sindicato que se auto-intitulava representante dos condomínios, ter sido proibido, por Ordem Judicial, de continuar tal prática. Referida Determinação Judicial deixou patente que o mesmo não representa o segmento patronal  de condomínios.

Com a legitimidade de uma entidade que congrega Síndicos e Condôminos que aguarda confiante  o seu registro sindical, vimos alertar no sentido de a categoria não se deixar enganar por entidades sindicais não autorizadas pelo Ministério do Trabalho e pela legislação que rege a Organização Sindical Brasileira.

Não se submetam aos ditames da FECOMÉRCIO, SECOVI e SINDCOND, ou qualquer outra entidade sindical que se apresente como representante do seu condomínio. Merecemos e queremos respeito e de forma alguma seremos massa de manobra de entidades que só nos enxergam como números e cifrões.

Não se deixe enganar, exija de quem se apresentar como representante do segmento, CERTIDÃO DE REGISTRO SINDICAL expedida pelo Ministério do Trabalho que expressamente demonstre representar a categoria de Condomínio.

 

A Diretoria

 

SERVIÇOS

SINCONEDI ministra curso gratuito aberto aos síndicos da cidade de São Paulo e região



Clique aqui para baixar a ficha de inscrição em Word. Preencha e envie pelo correio ou via e-mail

sinconedi@sinconedi.com.br
 
  FIQUE POR DENTRO

Adicional de Periculosidade para porteiros e vigias proposto pelo Senado onera Taxa Condominial em 2%

Sinconedi é contra

Caso o projeto de lei que garante um adicional de periculosidade para porteiros e
vigias de condomínios, já analisado pelo Senado, seja aprovado também na Câmara
dos Deputados, os funcionários terão um aumento de 30% nos salários. Segundo
especialistas o valor extra representará um acréscimo de até 2% na taxa mensal do
condomínio, porém não garantirá mais segurança.

No texto do projeto de lei, o senador Marcelo Crivella (PRB-RJ) argumenta que roubos
e assaltos em condomínios têm sido constantes no noticiário - sem citar estatísticas -, e,
por isso, porteiros e vigias deveriam receber o adicional. Para nós, o valor extra apenas
repassaria os custos da segurança à população:

- O adicional não protege ninguém contra a violência. O poder público é que tem que
garantir a segurança.

Sabemos que os gastos com funcionários representam 30% das despesas de um
condomínio. Como os salários de porteiros e vigias são os mais altos da folha, o
adicional aumentaria a taxa condominial em até 2%.

- O projeto é prejudicial para a própria categoria. Se o condomínio não for capaz de
arcar com os gastos, pode di¬minuir o número de funcio¬nários ou terceirizar .

O Sinconedi entende que a taxa não tem sentido, uma vez que porteiros e vigias são
treinados para não colocar sua segurança em risco:

- Os porteiros fazem cursos exatamente com o objetivo de vigiar o prédio, sem se expôr.
Colocando em risco sua segurança, põem também a do condomínio
  FIQUE POR DENTRO

À espera de julgamento de liminar, começa a valer a lei das sacolas plásticas no Rio



Nesta sexta-feira (16), fiscais da Coordenadoria Integrada de Combate a Crimes Ambientais e da Superintendência de Educação Ambiental começam uma fiscalização nos supermercados do Rio de Janeiro. Eles vão checar o cumprimento da lei estadual lei nº 5.502, aprovada em julho de 2009, que obriga os estabelecimentos comerciais de médio e grande porte do Estado a substituírem e recolherem as sacolinhas plásticas, compostas por polietilenos, polipropilenos e outras substâncias altamente poluentes.

A Secretaria do Meio Ambiente informa que a fiscalização, neste primeiro momento, será apenas de caráter educativo. Além dos estabelecimentos, também os consumidores serão informados sobre a nova medida. As equipes vão distribuir folhetos explicativos sobre as consequências negativas do uso das sacolas, e de matérias semelhantes, para o meio ambiente.

A Federação do Comércio do Rio de Janeiro (Fecomércio) entrou, na última quarta-feira (14), com liminar no Tribunal de Justiça do Rio para suspender os efeitos da lei, alegando inconstitucionalidade. O desembargador-relator Sidney Hartung vai levar a pauta para votação no órgão especial somente na próxima segunda-feira (19).

A Fecomércio reclama do curto prazo para implementar as modificações e da incapacidade do Estado em lidar com o recolhimento desse material.

Os estabelecimentos que não cumprirem a lei estão sujeitos à multa de 100 a 10 mil UFIRs-RJ (valor máximo de R$ 106,4 mil). As pequenas e microempresas terão ainda dois e três anos, respectivamente, para se adaptarem.

Fonte: Júlia Machado/ Do UOL Notícias

FIQUE POR DENTRO

Quais são as funções de um síndico?
Affonso Celso Prazeres de Oliveira, síndico do edifício Copan, em São Paulo, já conseguiu expulsar sete moradores
Affonso Celso Prazeres de Oliveira, síndico do edifício Copan, em São Paulo, já conseguiu expulsar sete moradores


Por: Marcelo Manhães de Almeida *

Affonso Celso Prazeres de Oliveira, síndico do edifício Copan, em São Paulo, já conseguiu expulsar sete moradores
Em um condomínio, o síndico é eleito em assembleia geral, para administrá-lo e por um prazo não superior a dois anos. O síndico pode ser ou não condômino, abrindo assim, a alternativa de contratar profissionais que estão se dedicando a este tipo de prestação de serviço.

Nos termos do artigo 1347 do Código Civil, o síndico poderá ser reeleito, sendo certo que uma eventual limitação de reeleições deverá estar regrada na respectiva convenção de condomínio. Caso não haja nada sobre essa questão, entende-se que o síndico poderá ser reeleito tantas vezes quantas assim decidir a assembleia geral.

Diferente do que constava da Lei 4591/64, o artigo 1347 do Código Civil, que passou a tratar dessa matéria, não previu expressamente que a função de síndico pudesse ser exercida por pessoa jurídica. No entanto, levando-se em conta que o citado artigo permite que o síndico “poderá não ser condômino”, e ainda, que não há vedação na lei sobre o exercício da função por pessoa jurídica, entendemos que se não houver restrição na convenção de condomínio, a assembleia geral poderá eleger uma pessoa jurídica para exercer a função de síndico.

Quanto à remuneração, é a convenção do condomínio, ou se omissa, a assembleia geral, quem tratará sobre a eventual remuneração do síndico. O que usualmente se adota nos condomínios, é uma das seguintes situações:

(a) síndico remunerado;
(b) síndico com isenção da obrigação de pagamento do rateio das despesas condominiais;
(c) nenhum benefício ao síndico (ou sua renúncia expressa a qualquer um dos benefícios concedidos pela convenção ou pela assembleia).

Ainda que o síndico venha a receber alguma remuneração pelo trabalho desenvolvido, cabe esclarecer que a função exercida não gera relação de emprego, ainda que prestado por não condômino. Nesse caso, de síndico não condômino, o que se tem é a prestação de serviço sem vínculo empregatício, regulado pelo respectivo contrato a ser firmado entre o condomínio e o prestador de serviços contratado, o que aliás, vem sendo cada vez mais adotado pelos condomínios.

A convenção de condomínio pode estabelecer alguns requisitos para que alguém seja escolhido “síndico”, como por exemplo, se for condômino, o fato de estar quite com suas contribuições de rateio das despesas condominiais; de não ter sido multado, dentro de um determinado prazo antecedente à eleição do síndico, por infração às regras de comportamento apontadas na convenção de condomínio ou no seu regimento interno; ou outro requisito deliberado pela assembleia.

O artigo 1348 do Código Civil especifica a competência do síndico, a saber:

1. Convocar as assembleias de condôminos;
2. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele;
3. Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
4. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
5. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores;
6. Elaborar o orçamento anual;
7. Cobrar dos condôminos o rateio das despesas e eventuais multas;
8. Prestar contas
9. Efetuar seguro da edificação.

Para as situações onde o síndico não preste contas ou não administre convenientemente o condomínio, a assembléia (convocada para esse fim específico) poderá destituir o síndico pelo voto da maioria absoluta dos membros, e assim, transferir a outra pessoa, os poderes de representação ou as funções administrativas.

Na hipótese de deixar o síndico de convocar a assembleia geral para aprovar o orçamento anual, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, o parágrafo 1º do artigo 1350 autoriza que essa convocação seja feita por condôminos que representem ¼ (um quarto) do condomínio.

Importante destacar que o síndico, além das atribuições objetivamente fixadas em lei, tem também outra função que nasce no exercício do seu mandato, com maior ou menor intensidade, variando de acordo com o perfil de cada síndico. Refiro-me ao “poder de mediação” de conflitos que deve exercer o síndico em todo momento.

Nos condomínios, são comuns conflitos de maior e menor complexidade, para os quais o síndico é chamado, ainda que não tenha competência específica para tratar da questão. No entanto, ele funcionará como verdadeiro mediador, eliminando mal-entendidos entre moradores; reprimindo com ponderação aquele que infringe as regras convencionais; estimulando o convívio harmônico entre condôminos e a participação efetiva dos deles nas deliberações relativas ao condomínio.

A meu ver, o síndico não deve estimular, de forma alguma, qualquer atrito entre condôminos, assim como, deve buscar, sempre que possível, também a solução amigável das pendências entre o condomínio e o condômino.

Essa postura, no entanto, não deve ser confundida com despreparo, insegurança ou omissão. Superadas as tentativas de solução de conflitos, o síndico deve (com a energia autorizada por dispositivos legais) agir de modo a assegurar os direitos da maioria condominial, aplicando as penas previstas na convenção e recorrendo ao judiciário, quando necessário.

Para que seus atos encontrem apoio entre os moradores, entendo que algumas características são inerentes a um síndico “de sucesso”, a saber: exercer uma liderança natural na comunidade condominial; ser conhecedor de suas atribuições; manter proximidade com os condôminos (por meio das assembleias, de comissões de trabalho e do conselho); ponderação e muita dedicação.

A quem pretende ser síndico, chamo a atenção para a importância de conhecer todas as atribuições do cargo, para exercer bem a função, em especial, naquilo que poderá ser responsabilizado pessoalmente por eventual descuido, como por exemplo: recolhimento de encargos trabalhistas; equipamentos de segurança; contratação de seguros; contratação de funcionários habilitados para as respectivas funções e prestação de contas.
 

*Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

Extraído do UOL Casa Imóveis




 

Alerta Sinconedi

Sem coleta seletiva, população mistura lixo comum a reciclável

Com a interrupção da coleta de lixo reciclável pelas empresas responsáveis pelo serviço há duas semanas, já é possível observar o resultado em São Paulo, de acordo com reportagem da Rádio Bandeirantes.

Moradores e funcionários dos condomínios residenciais cadastrados no programa de coleta seletiva – são 1862 conjuntos –, contam que a solução é abrir mão da separação entre recicláveis e não-recicláveis.

"Tem que pegar o lixo que seria reciclado e mandar para o lixo comum. Atrai muitos insetos, barata, rato", comentou Zeferino dos Santos, zelador de um prédio da Alameda Santos, na região da Av.Paulista. Os dejetos estão sendo armazenados na garagem.

O acúmulo ocorre porque as cooperativas responsáveis pela reciclagem não têm mais espaço para receber mais material. Sabetai Calderoni, doutor em economia ambiental do Instituto Brasil Ambiente, critica a gestão do problema. "Não há algo de sistemático. É um trabalho que a prefeitura deveria fazer. Não existe em São Paulo capacidade das centrais para fazer isso", comentou. (fonte: Rádio Bandeirantes)
 

 Alerta Sinconedi

Condomínios: divulgação de nomes de inadimplentes é permitida

É possível que seu navegador não suporte a exibição desta imagem. Ao contrário do que muita gente pensa, a divulgação dos nomes de condôminos inadimplentes é permitida, segundo explicações de Daphnis Citti de Lauro, autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”. 
 
De acordo com ele, um acórdão datado de janeiro de 2006 no Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a inclusão do nome do inadimplente no demonstrativo de despesas é perfeitamente possível, sendo que, a publicação, desde que com o intuito de informar os demais condôminos e restrita ao condomínio, não dá origem à indenização por danos morais. 
 
“Não há o que temer, desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem não está em dia com o pagamento das despesas condominiais”, diz, por meio de artigo. 
 
Número da unidade devedora 
 
Para outros Juristas, entretanto, para não haver problemas, a informação não deve ser visível a estranhos e a divulgação não pode se dar de forma humilhante, como colocar uma cartolina com os nomes dos inadimplentes no hall de entrada do prédio. 
 
Além disso, dizem, o mais prudente é o condomínio divulgar o número da unidade devedora. “A dívida é vinculada ao imóvel. Assim, é melhor colocar o número da unidade devedora”.

 

 Alerta Sinconedi

PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO: DEVER DE TODOS

Você sabia que todo condomínio é obrigado por lei a ter uma brigada de incêndio?

Nossos avós já diziam: Prevenir é melhor que remediar. Ninguém consegue prever o que irá acontecer, mas é importante prevenir situações indesejadas, ainda mais quando se é responsável pela segurança de centenas de condôminos. Os Síndicos (as) são responsáveis pela manutenção dos equipamentos de segurança.

As portas corta-fogo devem resistir ao calor por 60 minutos, no mínimo. Toda porta corta-fogo deve abrir sempre no sentido da saída das pessoas. Seu fechamento deve ser completo. Elas nunca devem ser trancadas e nem calçadas com cunhas ou outros artifícios para mantê-las abertas. Corredores, escadas, rampas, passagens entre prédios geminados e saídas são rotas de fuga e devem sempre ser mantidas desobstruídas e sinalizadas.

As portas corta-fogo precisam de revisão constante. Verifique se estão fechando corretamente, se há sinais de ferrugem e se a mola está funcionando adequadamente. As portas corta-fogo devem respeitar a norma ABNT 11.742, que, entre outras coisas, exige um dispositivo de fechamento hidráulico.

Na prática, entretanto, constata-se que muitas portas utilizam o fechamento mecânico com dobradiças. A mola prolonga a vida útil do equipamento porque evita batidas fortes, que vão danificando fechaduras, a própria porta e até a estrutura do prédio. Fabricadas em chapa de ferro e recheadas de produto isolante, as portas precisam receber pintura com tratamento anti-ferrugem.

É importante também a conscientização dos moradores no sentido de não acumular material ou líquidos inflamáveis nas unidades autônomas(apartamentos).

A Administração também deve cuidar para que esse tipo de material também não se acumule nas áreas comuns(corredores, saguão, salão de festas, garagem etc.).

Você sabia que todo condomínio é obrigado por lei a ter uma brigada de incêndio? Pelo decreto estadual 46.076, de 31 de agosto de 2001, que é a legislação que regula a prevenção contra incêndio nas edificações no estado de São Paulo, as brigadas constituem uma das medidas de segurança contra incêndios em edificações.

Já a instrução técnica 17/01 do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo estabelece as condições mínimas para a formação, treinamento e reciclagem da brigada de incêndio. Essa instrução define os condomínios como habitações multifamiliares e determina que todos os seus funcionários devem fazer parte da brigada. Treinamento é fundamental, pois de nada adianta ter todo o equipamento necessário e não saber utilizá-lo quando for preciso.
 

 Alerta Sinconedi

SACOLAS PLÁSTICAS, INFERNAIS PARA O MEIO AMBIENTE

Supermercados brasileiros preparam para acabar com elas até 2014



 As sacolas plásticas emporcalham florestas, rios e oceanos, e acabam matando por sufocamento peixes, baleias e outros animais aquáticos.

No lugar das sacolinhas os supermercados vão doar bolsas retornáveis, vender unidades biodegradáveis a preços baixos, descontos de até 3 centavos a cada sacola economizada e etc...

Mas contar com a boa vontade ecológica das empresas não é a única alternativa. Fora do Brasil, leis antissacolas também têm dado resultados positivos.

Enquanto isso no Brasil, um projeto de lei está empacado no Congresso desde 2007. Uma sacola plástica leva até 300 anos para se decompor.

Se não mudarmos por amor ao nosso planeta, mudaremos no futuro pela dor de vermos o paraíso perdido.
 Sinconedi Serviços

Reciclar é preciso - parte 2


Depois do artigo do presidente do Sinconedi, Arnaldo Camilo, destacando a importância da reciclagem do lixo, recebemos dezenas de ligações em busca, principalmente, de empresas ou instituições que recebem recicláveis em São Paulo.

Por este fato relacionamos abaixo os principais sites sobre o tema.

O primeiro da direita reúne endereços e telefones das entidades.

Qualquer dúvida, entre em contato com o Sinconedi pelo telefone
11- 3768-9461

 


Site sobre reciclagem da Prefeitura de São Paulo


Instituto Reciclar que produz artigos em papel reciclado


Veja quem recebe reciclável: busca por cidade

     
Coluna do Presidente

Reciclar é preciso


Somente uma sociedade consciente de seus deveres não gera lixo, e sim material reciclável e cidadania.
Selecionando o lixo reciclável, você ajuda a diminuir a poluição do ar, do solo e da água, bem como reduzir a necessidade de novas áreas para aterros sanitários na cidade.

Levando-se em conta que uma família produz em média 12 quilos de reciclável por mês, e partindo do pressuposto que residam 4 (quatro) famílias por andar num edifício de 10 andares, produzimos anualmente 5.7 toneladas num único condomínio.

A conscientização da reciclagem pelos moradores de condomínios vai tornar o meio ambiente mais limpo e gerar mais oportunidade de trabalho nas cooperativas de separação de materiais recicláveis.

Para nós do SINCONEDI - Sindicato dos Condomínios e Edifícios Residenciais, Comerciais, Mistos, Horizontais e verticais do Município de São Paulo e Região, a reciclagem é fundamental, pois desta forma os condomínios estarão preservando o meio ambiente urbano e gerando empregos para muitos, através das cooperativas.

O lixo produzido por nós é apenas uma pequena parte da "montanha" gerada todos os dias. O que não podemos ignorar é que o lixo precisa ser devidamente separado e reciclado ao invés de ser simplesmente descartado no meio ambiente urbano .

Em nossa capital existem diversas cooperativas de reciclagem, que geram renda para mais de 3500 famílias, com o trabalho desenvolvido na separação de materiais recicláveis que iriam para o aterro sanitário, causando danos irreparáveis ao meio ambiente.

Muitos não se sentem motivados para separar e vender o material reciclável, devido ao valor de mercado ainda ser insignificante. O Poder Público ainda não entrou nessa briga para valer estimulando o crescimento desse novo mercado que já é uma realidade em muitos países desenvolvidos.

Diante dessa realidade, o SINCONEDI vem trabalhando em duas frentes: primeiramente no sentido de conscientizar nossas autoridades da importância de se viabilizar uma verdadeira coleta seletiva, batendo de frente com o lobby das empreiteiras de lixo que são contra a reciclagem.

Essas empresas acham o lucro do reciclável pouco atraente em comparação com os lucros exorbitantes que hoje amealham na execução da coleta tradicional. Agindo assim, entopem nossos aterros sanitários, destroem as poucas áreas que ainda temos para o lazer, contaminam o nosso subsolo e o lençol freático deteriorando, ainda mais, o nosso meio ambiente urbano.

Esse segmento também gera um foco de corrupção quase incontrolável, por causa da fome de lucros de muitos empresários do setor. Em outra frente estamos atuando no sentido de sensibilizar síndicos e moradores para que seu material reciclável seja enviado às diversas cooperativas que existem na cidade.

Assim estaremos viabilizando a vida de muitas famílias que hoje estão desempregadas, que poderão encontrar ali o trabalho, o emprego digno que tanto almejam e precisam.

Se apenas um condomínio produz anualmente 5.7 toneladas de reciclável , imagine uma cidade com mais de 30.000 condomínios como São Paulo. Quantos empregos através das cooperativas poderiam ser gerados? Isso sem contarmos a Grande São Paulo.

Vamos reciclar, minha gente, isso é bom para o meio ambiente e melhora a performance de oferta de emprego para muita gente que precisa. Não dê esmolas, dê trabalho.


 

Arnaldo Camilo

Presidente do Sinconedi

 Dicas Sinconedi:

Veja como diminuir despesas com o seu condomínio



Regra geral, quanto maior o número de apartamentos em um prédio, menor as despesas do condomínio; pense nisso antes de comprar ou alugar um imóvel;

Presença de piscina, quadra de esporte, playground e outros benefícios geram maior custo de manutenção;

Elevadores com sistema inteligente, com selecionador de paradas e capacidade de determinar a unidade mais próxima para atender a chamada, colaboram com a redução do consumo de energia elétrica;

Muros altos e portões automáticos na garagem indicam menos gastos com segurança, assim como sistemas de segurança automatizado, com câmeras de vídeo;

A posição da portaria também deve permitir que uma mesma pessoa controle os acessos de pedestre e da garagem;

As despesas com luz e água costumam ser mais uniformes; observe, no entanto, que iluminação fluorescente é mais econômica que a incandescente;

Utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos;

Realizar vistorias periódicas nas partes elétrica e hidráulica da edificação;

Pesquisar preços na aquisição de qualquer material; e participar efetivamente das assembléias do condomínio.

As despesas do condomínio são classificadas em duas categorias: as ordinárias e extraordinárias:

As ORDINÁRIAS são relativas à manutenção do condomínio, como salários, encargos trabalhistas, manutenção de elevadores e pequenos reparos. Estas despesas devem ser pagas pelo morador, seja proprietário ou inquilino.

As despesas EXTRAORDINÁRIAS são obras que envolvam a estrutura integral da edificação, como instalação de guarita, compra de elevadores, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e lazer. Estas cabem exclusivamente ao proprietário.

Destaque

Somos contra a cobrança da Contribuição
da Iluminação Pública
 

O SINCONEDI (Sindicato Patronal dos Condomínios de São Paulo e Região) está acompanhando de perto os processos da CIP- Contribuição da Iluminação Pública nas cidades que instituíram essa aberração tributária. 
 
O objetivo é barrar essa cobrança por algumas Prefeituras aos munícipes que já pagam através do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). 
 
O SINCONEDI aguarda o resultado da suspensão da cobrança da CIP das seguintes cidades: Campinas, São José do Rio Preto, Araraquara, Marilia, Mirassol, Taquaritinga, Presidente Prudente, Mogi Guaçu, Araçatuba, Garça e Nova Odessa, Os processos vitoriosos nessas cidades, serão tomados pelo nosso Dpto. Jurídico como precedentes. 
 
Sabemos que em alguns municípios do Estado de São Paulo, moradores de Condomínios conseguiram a suspensão da contribuição, mas as Prefeituras recorreram e o Tribunal de Justiça irá analisar a cobrança feita pelas administrações, porém ficam valendo a decisão de 1ª Instância, ou seja, as Prefeituras continuam proibidas de cobrar a CIP dos Moradores em Condomínios. 
 
Para nós do Sinconedi, a cobrança da CIP é imoral, “A cobrança feita pelas prefeituras é um assalto aos bolsos dos Contribuintes, é bi-tributação, pois, quando um loteamento é aprovado, o loteador é obrigado a vender a referida área com a iluminação Pública já instalada. Assim quando construímos um imóvel neste local, pagamos a manutenção da iluminação pública através do IPTU, que já tem a mesma incluída no valor. portanto não faz sentido o contribuinte pagar a CIP novamente. Isso é imoral é inconstitucional. 
 
Este é um compromisso do SINCONEDI, na Luta pelos Direitos Dos moradores em Condomínio.

8 de Março de 2010


 
Artigo

É possível protestar créditos de aluguel
 e de despesas condominiais?


Por: Marcelo Manhães de Almeida  *

Lei paulista permite que aluguel e condomínio sejam protestados na justiça
Sempre que há conflito, especialmente de caráter financeiro, e uma vez frustrada a tentativa amigável de solução, restará ao judiciário, por acionamento de uma das partes, decidir a questão. Ocorre que por inúmeras razões, os tribunais não respondem à demanda que recebem diariamente.

A justiça, porém, oferece outros instrumentos de solução de conflitos:

• mediação e arbitragem;
• juizados especiais para tratar de questões menos complexas;
• procedimentos de execução extrajudicial de garantia real (como no caso da alienação fiduciária de bem imóvel introduzida pela Lei 9514/97);
• procedimentos extrajudiciais de “inventário” e de “separação consensual e divórcio”.

Mais recentemente, a Lei estadual paulista 13.160, de 21 de julho de 2008, determinou que os Tabelionatos de Protesto de Títulos têm obrigação de receber também o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, assim como o crédito do condomínio e de multas devidos pelo condômino ou proprietário do imóvel.

Com a edição desta Lei, deve-se eliminar a barreira que se verificava até então no estado de São Paulo quanto à possibilidade de se levar a protesto o crédito decorrente de aluguel e encargos vencidos e não pagos, bem como das cotas de rateio de despesas condominiais.

Assistimos condôminos que deixam de pagar suas cotas de rateio para que, em momento posterior, negociem a quitação dos valores com o parcelamento do débito e a redução substancial dos encargos, provocando inevitável descontrole do fluxo de caixa do condomínio e sobrecarga da contribuição condominial àqueles que cumprem suas obrigações.

A Lei estadual autorizando o protesto de tal crédito acenou para a redução da inadimplência junto ao condomínio e, portanto, ao melhor controle das finanças.

Para os proprietários de imóveis que os colocam para locação, a Lei também se mostra bastante positiva, pois permite ao condomínio levar a protesto o boleto emitido em nome do locatário. Isso porque, nos termos do artigo primeiro da Lei 13.160/08, os tabelionatos poderão proceder ao protesto do título “decorrente das cotas de rateio de despesas e de aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade”. Portanto, encontrando-se o locatário na posse direta do imóvel, e tendo sido o condomínio notificado formalmente desse fato, a este fica reservado o direito de optar por protestar o locatário e não o locador (ou seja, o proprietário) do imóvel.

De modo a evitar maiores questionamentos sobre a liquidez e certeza dos créditos condominiais, recomenda-se que os síndicos atentem para os seguintes cuidados:

• Estarem com as contas devidamente aprovadas pela assembléia geral ordinária que deve ser realizada anualmente, dentro do prazo estabelecido na convenção de condomínio;
• As despesas condominiais objeto da cobrança devem decorrer do orçamento anual aprovado pela assembléia geral ordinária do condomínio;
• Em se tratando de despesas extraordinárias (e, portanto, não cabíveis ao locatário, mas tão somente ao proprietário do imóvel), devem ter sido aprovadas em assembléia geral do condomínio, respeitando-se o quorum legal e/ou convencional exigido para tanto;
• Atentar para que os boletos de cobrança tenham sido efetivamente entregues no endereço correto do proprietário (condômino) ou, se for o caso, do locatário.

Quanto aos créditos decorrentes de locação, ao proprietário cabe atentar para a correta elaboração do cálculo dos valores, discriminando de forma inequívoca aqueles referentes aos aluguéis vencidos e não pagos, bem como dos respectivos encargos previstos no contrato, cuja cópia autenticada também deverá ser apresentada ao Tabelionato de Protesto.

Importa também considerarmos o seguinte:

• As despesas condominiais constituem uma dívida fracionada de que são devedores os condôminos e, credor, o condomínio;
• Tais despesas são previamente apresentadas em um plano de orçamento anual aprovado em uma assembléia geral do condomínio;
• O código de processo civil qualifica como título executivo extrajudicial as dívidas decorrentes de aluguel de imóvel bem como seus encargos.

Ainda que o encaminhamento do título ao protesto acabe por estimular a quitação dos débitos em aberto, há de se ponderar que alguns são devedores contumazes e, com relação a estes, a Lei não deverá produzir nenhum efeito - servirá apenas como mais uma fonte inspiradora para suscitar infundados questionamentos sobre a sua aplicabilidade e, assim, protelar a decisão judicial do processo que deverá se instalar. (foto: UOL Casas e Imóveis)


*Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

 

 
Coluna do Presidente

Nossa homenagem aos Trabalhadores em Edifícios

Neste 12 de fevereiro, dia dos Trabalhadores em Edifícios, o Sinconedi quer homenagear de coração esta laboriosa categoria que a cada dia se qualifica, se organiza e conquista seus sonhos.

Nós do Sinconedi, que agora representa milhares condomínios na cidade de São Paulo e Região, queremos aproveitar esta data para assumirmos o compromisso de estarmos sempre à disposição para debatermos todo e qualquer tema referente a melhoria da qualidade de vida e de emprego.

Assumimos o compromisso de ao lado da categoria, sempre lutarmos pela melhoria das condições de trabalho, pois temos como princípio que juntos seremos fortes e vencedores.

Aproveitamos a oportunidade para nos solidarizarmos com todos os sindicatos profissionais representantes de nossos colaboradores.

Arnaldo Camilo

Presidente do Sinconedi

   
 

Coluna do Presidente
 

SOMOS ESPECIAIS

O CONDOMÍNIO NÃO EXISTE APENAS COMO PESSOA JURÍDICA

O caráter de pessoa jurídica do Condomínio é apenas um conceito, uma ficção jurídica, criada pelos juristas da área tributária do governo para facilitar a contratação de  empregados, o desconto e o recolhimento de certas contribuições e impostos (INSS, imposto sindical etc.). Só nesse aspecto ele é Pessoa Jurídica. Sim, o condomínio existe muito mais como pessoa física do que como pessoa jurídica,  pois é ali que residem os condôminos (seres humanos co-habitando) e que, por ser condomínio, significa mais que um proprietário (Condomínio: domínio comum; co-propriedade).

Portanto, existe apenas um condomínio pessoa jurídica e muitos condôminos, pessoas físicas.

Em função disso é que o SINCONEDI busca priorizar os condôminos, e é por isso que existimos como Sindicato dos Condôminos e não só como Sindicato dos Condomínios. A figura do condomínio, por vezes, se confunde com a dos condôminos.

A vida flui dentro dos condomínios.

Esta é a nossa comunidade, a COMUNIDADE CONDOMINIAL, e é em função dela que existimos.

Em nosso modo de ver, a comunidade condominial existe de uma forma especial, pois é regida por leis específicas e normas que são próprias da sua existência.

A comunidade condominial, além de existir de maneira especial, é em sua essência como a nossa sociedade em geral, pois convivemos com os mesmos problemas que convivem os demais habitantes das nossas cidades, estados etc.

Em nossos prédios existem jardins, vias de acesso para pedestres e veículos, áreas comuns, sistema de abastecimento de água e energia elétrica etc., e na cidade existem praças públicas, ruas e avenidas, áreas públicas, sistema de abastecimento de água e energia. Nos condomínios existem síndicos que administram os nossos bens comuns, e nas cidades prefeitos que administram nossos bens públicos. O Conselho Fiscal fiscaliza o síndico e, por sua vez, os vereadores deveriam fiscalizar os atos do prefeito. Os síndicos e os prefeitos são eleitos em eleições convocadas para esse fim - e são eleitos democraticamente.

Quando afirmamos que vivemos de uma maneira especial, isso quer dizer que, além de vivermos dentro da sociedade como um todo, também vivemos dentro de uma microssociedade (os condomínios). Convivemos em unidades unifamiliares; convivemos com outras famílias e com elas dividimos nossos problemas e soluções. Geramos despesas e por isso pagamos taxa de condomínio. Também somos empregadores, pois contratamos funcionários para nos prestar serviços. Além disso, contratamos empresas ou autônomos para executarem serviços tais como: manutenção de bombas d’água, interfones, piscina, elétrica, hidráulica, elevadores etc.

Se dentro da sociedade geral somos empregados ou autônomos prestadores de serviço, em nosso condomínio somos essencialmente empregadores e, como tais, possuímos todas as responsabilidades que recaem sobre aqueles que empregam: para com o fisco, a receita federal (INSS), sindicatos dos empregados e dos empregadores.

A representatividade das obrigações condominiais é do síndico que foi eleito para nos representar em todas as situações legais. Ele foi escolhido por nós e nos representará civil e judicialmente todas as vezes que for necessário.

Mas, o que gostaria de ressaltar é a forma desse nosso convívio, pois não existe entre nós um empregador exclusivo, único, e sim diversos empregadores que somos nós todos que habitamos o prédio, pois a qualquer momento podemos ser eleitos síndicos do nosso condomínio e, portanto, representar efetivamente nossa comunidade.

Daí a figura especial que quero destacar. Não somos como uma empresa que tem um proprietário/patrão e apenas ele representa aquele negócio. Somos diferentes/especiais e a qualquer momento podemos ser o representante perante os “negócios” do condomínio. E, para nos auxiliar nessa tarefa, contamos com o sindicato da nossa categoria, cuja base é composta por todos os condomínios da cidade de São Paulo e mais 30 cidades que compõem a chamada Grande São Paulo, o SINCONEDI (peça para seu vizinho visitar o nosso site: www.sinconedi.com.br).

Abraço a todos(as) os(as) condôminos(as) síndicos(as) e Feliz 2010.

Arnaldo Camilo

Presidente do Sinconedi

   

 

 

Alertas Sinconedi:

Fique por dentro da nova Lei do Inquilinato




O governo sancionou, com vetos a pontos considerados polêmicos, a nova Lei do Inquilinato, recentemente aprovada pelo Congresso. A nova lei, de número 12.112, foi publicada na edição do dia 10 de dezembro, do Diário Oficial da União.


Clique aqui e veja a íntegra da lei e na sequência,
a mensagem presidencial justificando os vetos:

 



Alertas Sinconedi:

Fique atento aos documentos e obrigações do condomínio

Num condomínio existem documentos de caráter legal, fiscal e pessoal (empregados). O síndico é responsável pela guarda dos documentos legal e fiscal durante 5 anos e dos documentos referentes a pessoal (empregados) pelo período de 30 anos.

LIVROS

- O condomínio também deve ter LIVROS, quais sejam:

Livro de Atas das Assembléias
Livro de Presença dos condôminos nas Assembléias
Livro do Conselho Consultivo

Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramentos, assinados e rubricados.


DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO

- Para efeitos fiscais o condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda.


CADASTRO NACIONAL DE PESSOA JURÍDICA - CNPJ

- De acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal n.º 87, de 24.08.84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CNPJ, apresentando os seguintes documentos:

Convenção do Condomínio registrada em Cartório;
Ata da Assembléia que elegeu o síndico ;
Ficha de Inscrição Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria;
Xerox do CIC do responsável (síndico) que assinar a FIC;

Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio.
 

CADASTRO DE CONTRIBUINTE DO MUNICÍPIO - CCM

- O condomínio residencial não é obrigado a se inscrever no Cadastro de Contribuinte do Município de São Paulo - CCM.


PREVIDÊNCIA SOCIAL - INSS

- O Decreto n.º 611, de 21.07.92, que regulamenta os benefícios da Previdência Social, em seu artigo 8º, parágrafo único, letra "b", permite, ao síndico, facultativamente, filiar-se à Previdência Social. Assim, aquele síndico que não contribui para a Previdência Social pode, desde 22 de julho de 1992, se inscrever como contribuinte. Não será empregado do condomínio, mas poderá contribuir para ter uma aposentadoria e todos os benefícios dela decorrentes no futuro. Esta despesa deverá ser custeada pelo próprio síndico ou, no caso a assembléia geral dos condôminos aprove esse ônus, poderá ser reembolsado pelo condomínio.


 

30 de novembro – Homenagem ao Dia do Síndico

Síndico é aquele que: “se acerta, ninguém se lembra e, se erra, ninguém esquece”.

Acredito que, ao longo dos anos, a consciência, a educação e o entendimento têm crescido e melhorado na Comunidade Condominial.

Vejo com bons olhos que o conceito e o respeito para a figura do Síndico têm melhorado nos últimos anos.

O crescimento da informação através dos diversos meios de comunicação está ajudando a mudar posturas e desentendimentos.

Claro, ainda não é o paraíso a vida do Síndico. Ainda se cobram muito e, em muitos casos, injustamente, as suas decisões.

Mas, felizmente, vemos aumentar a procura, pelos condôminos, pelo entendimento dentro da comunidade.

 Gosto de lembrar que esta casa, esta grande casa coletiva, comum a nós, em que vivemos juntos com outras famílias, são nossa moradia e, portanto, cabe a nós estarmos sempre na defesa do nosso bem, do nosso patrimônio e daquilo que nos custou tão caro e tanto sacrifício.

 Não podemos esmorecer, acomodar e delegar sempre.

 Evidentemente que, por força de lei e da própria organização humana e de gestão, precisamos eleger um companheiro, nosso vizinho, para ser o Síndico do nosso prédio. Esta é a forma de nos organizarmos para podermos racionalizar a administração do nosso patrimônio.

Mas vejo que cabe a nós estarmos permanentemente atentos e sabermos ajudar com nossa participação e coerência comunitária todos os atos do Síndico. Não podemos simplesmente eleger um vizinho, nosso amigo, e depois abandoná-lo à própria sorte. Sozinho é mais fácil errar do que coletivamente.

Por isso é importante nossa participação nas reuniões e assembléias. Nós não podemos, em todos os momentos, ficar delegando direitos e deveres a outros. Essa é nossa casa e é nosso dever dela cuidar. Vamos delegar, mas vamos também participar das Assembléias, colaborar com idéias, enfim, acompanhar o trabalho do Síndico pois esse é o local que escolhi para mim e meus filhos, e esse também é o meu patrimônio.   

Portanto, quando houver algum “erro” do Síndico, antes de cobrar, vamos checar qual foi nossa participação naquilo que originou aquela decisão equivocada. Vamos pensar com clareza e consciência e ver se ajudamos o montante necessário nosso Síndico.

Ninguém, em sã consciência, gosta de errar. Todos nós queremos sempre acertar e, se erro houver, talvez seja por absoluta falta de ajuda e companheirismo.

 Antes de cobrar vamos ajudar. Assim os acertos serão maiores e todos nós poderemos nos lembrar do nosso Síndico com muito orgulho e satisfação, sabendo que fez uma boa gestão.

Feliz é a comunidade que tem um Síndico sabedor dos direitos e deveres, conhecedor dos problemas das famílias e compreensivo para saber tomar decisões certas e justas e administrar com altivez e sabedoria.

 Aí sim, “se acerto”, todos me lembram!

Para todos os Síndicos desejamos um Feliz dia do Síndico, dia 30 de novembro.

Feliz administração. Felicidades a todos os condôminos.

Arnaldo Camilo

Presidente do Sinconedi

 

 

Síndico: Culpado por tudo?

 
por: Gilson Cabrini

 

É comum, a nós, que atuamos na área de condomínios, ouvir condôminos, que por falta de conhecimento ou consciência, criticar contundentemente as posturas e decisões do síndico do seu prédio.

Repetidas vezes ouvimos afirmações do tipo:

“Olha, pagamos um absurdo de taxa e nosso prédio não é pintado pelo síndico há anos”;

“Pagamos uma taxa extorsiva e o síndico não nos oferece nenhuma segurança”;

“Pagamos sempre em dia, nunca atrasamos o pagamento das taxas e o síndico não promove nenhum retorno ou regalias para nossos filhos”;

“Conheço o prédio de um amigo que paga dez vezes menos que nós e lá tem de tudo: piscina, quadra etc, a gente paga uma nota preta pra não ter nada”;

“E essa multa, então, é multa disso, multa daquilo, é um verdadeiro absurdo. Como é que esse síndico faz isso? O síndico cobra, cobra, cobra e não faz nada, cadê as melhorias que foram prometidas, cadê a decoração do salão de festas etc?”... e vai por aí afora.

Esse é o dia-a-dia da grande maioria dos condomínios. Esse é o perfil da vida cotidiana dos condôminos e síndicos.

Claro, existem muitas exceções. As regras não são tão absolutas assim.

Mas, no geral, é isso que acontece.

Acreditamos que o mais importante de tudo é a participação, o mais assiduamente possível, nas deliberações e decisões a respeito dos assuntos do prédio.

É desalentador quando ouvimos: “existe uma panelinha em nosso prédio que decide por todos “. Isso, normalmente, não corresponde a realidade e, se tal “panelinha” existe, é por absoluta falta de participação daqueles condôminos nas assembléias e outros eventos.

É preciso enfatizar que o papel do síndico é fundamental para a vida condominial. É extremamente importante que exista um síndico conhecedor dos problemas do condomínio, participativo, transparente, amigo, esclarecedor de dúvidas, que cumpre com sua função legal, onde, destacamos o conceito legal que diz: “o síndico cumpre e faz cumprir a Lei, a Convenção e os Regulamentos Internos”.

Lembramos que o síndico é eleito pelos próprios condôminos, em assembléias especialmente convocadas para esse fim. Lembramos, ainda, que o síndico é também um condômino, vizinho e faz parte da comunidade condominial.

Só através de uma visão compreensiva e reflexiva dos aspectos da vida condominial é que será possível o convívio harmonioso em qualquer comunidade.

Entendemos que somente com a participação de todos nas atividades condominiais, nesta casa, que é de todos, com consciência e educação, vigorará uma vida tranqüila e prazerosa dentro das comunidades condominiais.


Polícia cria programa contra roubo a condomínios

Divisão especial do Departamento de Investigações sobre o Crime Organizado cuidará do assunto

O crescimento no número de roubos a condomínios faz setor e polícia criarem programa de prevenção e repressão ao crime. O Departamento de Investigações sobre o Crime Organizado criou uma divisão especial para cuidar dos crimes contra condomínios.

De acordo com o delegado Waldomiro Milanesi, houve uma migração dos bandidos que praticavam outros delitos. Em entrevista ao repórter Daniel Lian, o titular da Divisão de Investigação sobre Crime contra o Patrimônio explica que os criminosos contam com a facilidade. De acordo com levantamento somente neste ano já ocorreram 20 arrastões em condomínios na capital paulista.

O coronel José Vicente da Silva diz que é difícil conter os assaltos pelo alto número de serviços que atendem as residências diariamente.

Para o ex-secretário Nacional de Segurança, funcionários têm que ser orientados da chegada de agentes de operadoras e de concessionárias públicas. Nesta semana, foi publicada no Diário Oficial a resolução que institui o Programa de Prevenção e Repressão a Roubos a Condomínios.

Fonte: Jovem Pan On line

 

 

SEGURANÇA NOS CONDOMÍNIOS

Exemplo de sucesso


Os moradores do Edifício Buckingham, nos Jardins, em São Paulo, conhecem bem essa rotina. Nos últimos dez anos, houve três tentativas de invasão no edifício, segundo o zelador Joel Burlamaqui. As três foram evitadas pela desconfiança do porteiro, que se sentiu seguro em aplicar a regra seguida por todos.

"Nós investimos muito em segurança, mas, mais do que isso, em treinamento. Nossos funcionários são nossos, não são terceirizados. E eles fazem cursos de reciclagem de segurança a cada seis meses", conta Burlamaqui.

Na última tentativa de arrastão, os assaltantes clonaram o carro de um dos moradores e tentaram entrar. O porteiro, no entanto, desconfiou do horário, diferente daquele em que o dono do veículo normalmente chegava em casa. Ele também viu, pelo vulto, que tinha quatro pessoas dentro do carro, conta o zelador.

O funcionário prendeu o carro na gaiola entre o portão principal e o que de fato dá entrada ao edifício. Ele perguntou quem era, o cara disse que era o novo motorista. Ele pediu nome, RG, disse que ia falar com o morador. Daí eles ficaram nervosos, deram marcha ré no portão e fugiram, conta.

As outras duas tentativas envolveram mulheres. Na primeira, uma grávida fingiu um mal estar e um homem bem vestido que a acompanhava pediu para entrar para usar o telefone. O porteiro disse que faria a ligação por eles. A dupla insistiu e o funcionário disse que tinha chamado a polícia para ajudar a grávida. Os dois fugiram. O delegado viu a gravação e disse que estava atrás dos dois fazia tempo, diz Burlamaqui.

Na terceira vez, uma mulher loira e uma morena disseram que tinham uma entrevista com um morador do prédio, mas desistiram após a insistência do porteiro em pedir dados pessoais.

A experiência de sucesso do edifício só foi possível porque os moradores aprenderam a obedecer as regras comuns, acredita Burlamaqui.

Eles sabem que têm que avisar quando vão receber visitas e orientam seus visitantes a colaborar com a segurança, afirma. Aí a gente não fica na dúvida quando alguma coisa acontece fora do esperado.


Extraído do G1.com.br
 

 

Coleta se torna mais uma despesa para prédios

Excesso de resíduos e falta de espaço motivam contratação particular


Valéria França e Vitor Hugo Brandalise


Grandes edifícios residenciais da capital paulista começam a ter de lidar com um problema que até então não fazia parte da pauta das assembleias de moradores: contratar empresa particular para a coleta do lixo. Há 40 empresas cadastradas pela Prefeitura para fazer esse serviço, muito comum em prédios comerciais ou de uso misto, por serem considerados grandes geradores de resíduos. Mas a coleta em residências sempre ficou por conta da prefeitura. De um ano para cá, no entanto, megacondomínios dispensaram a coleta municipal gratuita e passaram a pagar pelo serviço. A reportagem apurou que há pelo menos 25 prédios nessas condições.

Os motivos são os mais variados. No Up Side, condomínio-clube do Paraíso, zona sul, com 288 apartamentos, a Prefeitura recolhe o lixo três vezes por semana. Ali, o problema era o armazenamento nos dias em que o caminhão não passa. Logo que o prédio foi construído, há três anos, os resíduos, ensacados, eram guardados na garagem. Mas o cheiro, principalmente no fim de semana, ficou insuportável. Os moradores reclamaram e logo foi construída uma lixeira, do lado de fora do prédio, no lugar de uma vaga para estacionar carros de visitantes, perto do passeio público.

O cheiro ruim continuou. Surgiram ainda os ratos e as moscas. E, na última assembleia, sem ter o que fazer com esse lixo, os moradores decidiram pagar. O preço: R$ 900.

Falar em aumentar os custos de um condomínio em qualquer assembleia é motivo para inflamadas discussões. Nesse caso não foi. "Usualmente, o lixo desaparece da porta da casa das pessoas como mágica. Só quando isso não acontece é que ele vira prioridade", diz Sabetai Calderoni, presidente do Instituto Brasil e Ambiente. "Já pagamos saúde e segurança, o lixo é apenas mais um item", diz Márcio Rachkorsky, advogado de condomínios.

Um valor bem mais alto desembolsa o Condomínio Parque Residencial da Aclimação, também na zona sul, com 224 apartamentos distribuídos em três torres. São R$ 2.700 por mês para que se recolham todos os dias 6 mil litros de resíduos. Nessa região, o caminhão da Prefeitura também passava apenas três vezes por semana. "Quando os sacos de lixo eram colocados na calçada, duas horas antes da coleta, ocupavam 100 metros da frente do prédio", diz Roberto Graiche, dono da empresa que administra o condomínio. Havia ainda outro problema. "Os sacos pretos ficavam numa curva e tiravam a visão dos motoristas", diz o zelador Onildo Gomes, de 54 anos. Hoje, o caminhão contratado entra na garagem para receber os contêineres.

Já no Modern House do Brooklin, zona sul, o gerente predial Nelson Maria Filho conseguiu que o caminhão municipal fizesse manobra semelhante, aproximando-se da entrada da garagem. "Veio um fiscal e proibiu. Mandou que colocássemos os sacos na calçada", diz Maria Filho. "Como o passeio público é estreito, teríamos de empilhar os sacos, o que seria um risco para os pedestres. Então optamos pela coleta particular."

LIMPURB

Segundo o Departamento de Limpeza Urbana de São Paulo (Limpurb), só grandes geradores (veja quadro acima) são obrigados a contratar serviço de coleta. Já os prédios residenciais que consideram insuficiente os dias que as concessionárias da Prefeitura passam para o recolher o lixo podem encaminhar reclamações ao Serviço de Atendimento do Consumidor dessas empresas - Loga (telefone 0800-770- 1111) e Ecourbis (telefone 0800-772-7979). Eles prometem analisar caso a caso. A Prefeitura ainda afirma estar preparada para atender o aumento no volume de resíduos domiciliares.


Extraído do Estadão

 

 

Condomínios restringem fumo até mais do que a lei exige em São Paulo

Edifícios proíbem cigarro mesmo em áreas abertas.
Decisão precisa estar amparada no estatuto do condomínio, diz advogado.

 

POR: Marília Juste Do G1

Desinformação sobre a lei antifumo em São Paulo tem levado condomínios da capital a irem além das regras estipuladas na legislação e proibirem totalmente o cigarro em suas áreas de uso comum – mesmo aquelas que são abertas, como jardins e piscinas, e onde, pela lei, o fumo seria permitido.


A legislação que entrou em vigor na sexta-feira passada proíbe o fumo em “recintos de uso coletivo, total ou parcialmente fechados” (confira a íntegra da leia aqui).

Na definição de “recintos de uso coletivo” estão as áreas comuns dos edifícios. Mas pela lei, e como confirmado pela Secretaria de Saúde de São Paulo, áreas comuns abertas são livres para o fumo. É o caso de piscinas, churrasqueiras e jardins -- desde que descobertos.  

O condomínio Marenostrum, no bairro Cerqueira César, em São Paulo, é um dos edifícios onde é proibido fumar em qualquer área comum.

Segundo o administrador do prédio, Renato Martini, a medida foi tomada porque a lei é “confusa”.

“A lei fala de recintos fechados, mas também fala de áreas de circulação de pessoas. As pessoas circulam nas piscinas e nas quadras, então proibimos fumar ali”, explica ele, que também administra outros 60 prédios na capital paulista – todos com a mesma regra.

Cleverson Perón, que também trabalha como síndico de 60 edifícios na cidade, tomou a mesma decisão em todos. “A proibição é total. Chegou no prédio, tem que apagar o cigarro. Fumar, só dentro de cada unidade”, afirma. Quem desobedece pode levar uma multa do condomínio. “Nâo podemos correr o risco de sermos pegos pela fiscalização. Aí, é o prédio inteiro que paga”, explica.


Placas devem ser afixadas nas áreas comuns total ou parcialmente cobertas
 

Em um dos endereços mais famosos de São Paulo, o Edifício Copan, no Centro, o fumo também foi totalmente proibido.

 Segundo o síndico Afonso Prazeres de Oliveira, a medida foi para respeitar a lei e também para evitar acidentes.

 “Nosso terraço está a 115 metros de altura. Se alguém fuma ali, joga uma bituca e ela cai dentro de um dos andares pode começar um incêndio", afirma. A proibição está estabelecida no Conselho Administrativo do Condomínio e quem desobedece pode ter que pagar uma multa de um salário mínimo. 

Do outro lado, quem segue a legislação enfrenta problemas. No condomínio Espaço e Vida, no Brooklyn, fumar só é proibido em áreas total e parcialmente fechadas, como manda a lei. O resultado? O síndico Luiz Antônio de Jesus Júnior agora tem que lidar com as reclamações dos moradores do primeiro andar.

“Já que não pode fumar dentro, quem usa o salão de festas vai fumar na área externa, bem embaixo das janelas do primeiro andar. Os moradores estão reclamando do barulho e do cheiro de fumaça”, conta o síndico.

 

Amparo legal

O advogado especialista em habitação Luiz Kignel afirma que os condomínios têm o direito de proibir o fumo em todas as suas dependências comuns. Mas, para isso, a regra precisa ser decidida em assembleia e incorporada ao estatuto do condomínio.

“A assembleia deve determinar as áreas onde fumar é proibido, as multas do condomínio para quem desobedecer e sobre quem recai a multa do estado, caso ela seja aplicada”, orienta Kignel.

O advogado não vê problemas na interpretação mais rigorosa que alguns edifícios fazem da lei. “A exceção é o começo do fim. Você permite fumar na piscina e daí a pessoa vai fumar ali do lado no toldo, daí já está no corredor e o edifício corre o risco de ser multado pelo estado. Proibir o fumo nas áreas comuns como um todo evita que os condôminos tenham dúvidas sobre onde pode e onde não pode”, afirma. 

 

Jardins também são área livre para o fumo, mas condomínios restringem a prática

A orientação, segundo ele, é importante principalmente em edifícios comerciais. “Não existe área privada em um prédio comercial. Toda área é área comum. Proibir o cigarro em todos os lugares evita o risco de uma fiscalização e uma multa”, explica o advogado.

O Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais) de São Paulo orienta que os condomínios façam uma assembleia o mais rapidamente possível.

“As regras precisam ser definidas por todos, para quem não haja dor de cabeça depois”, afirma o vice-presidente de administração imobiliária e condomínios da entidade, Hubert Gebara.

Gebara também orienta que a fiscalização não deve ser obrigação exclusiva do síndico. “O síndico não é o xerife do prédio. Todos os moradores, o zelador e os porteiros também precisam participar”, afirma.

Caso alguém desrespeite a lei ou a regra estipulada pela assembleia, o primeiro passo é a diplomacia. “Deve-se pedir educadamente para que a pessoa apague o cigarro”, aconselha Gebara. “Caso ela se recuse ou repita, o síndico pode aplicar a multa do condomínio, estabelecida pelo estatuto dos moradores”, explica.

Em caso de fiscalização da Vigilância Sanitária, os condomínios devem prestar toda a assistência que o fiscal necessitar. Antes, no entanto, é preciso cuidado.

“Quando um fiscal se apresentar, o porteiro deve pedir a identificação. Depois, ligar na Vigilância e perguntar sobre o funcionário. Se ele for mesmo um fiscal, deve-se permitir a entrada e o ajudar no que for necessário. Se não for, chame a polícia”, orienta Gebara.

Em caso de multa, o condomínio tem direito de repassar o custo ao infrator. Se o fumante não for identificado, no entanto, a multa terá que ser arcada por todos. 

“Aí não tem jeito, o condomínio vai ter que pagar. Mas vale fazer uma campanha de educação e informação, apelando para o espírito de comunidade do grupo, para que isso não se repita”, afirma o vice-presidente do Secovi.

 

 

A Lei Antifumo e os Condomínios

 Algumas considerações.

 A Lei Estadual 577/08, aprovada em 07 de abril de 2009, a Lei ANTIFUMO, como ficou conhecida, estabelece normas de proteção a saúde e de responsabilidade por dano ao consumidor, nos termos do artigo 24, incisos V, VIII e XII, da Constituição Federal, para criação de ambientes de uso coletivo livres de produtos fumígenos.

Em seu Art. 2º, diz “fica proibido no território do Estado de São Paulo, em ambientes de uso coletivo, públicos ou privados, o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco”.

No parágrafo 2º, do Art. 2º, diz “Para os fins desta lei, a expressão “recintos de uso coletivo” compreende, dentre outros, os ambientes de trabalho, de estudo, de cultura, de culto religioso, de lazer, de esporte ou de entretenimento, áreas comuns de condomínios, ...”.

No parágrafo 3º, do Art. 2º, diz “Nos locais previstos nos parágrafos 1º e 2º deste artigo deverá ser afixado aviso de proibição, em pontos de ampla visibilidade, com indicação de telefone e endereço dos órgãos estaduais responsáveis pela vigilância sanitária e pela defesa do consumidor”.

Em seu Art. 3º, diz “O responsável pelos recintos (Síndicos(as) no caso dos condomínios) de que trata esta lei deverá advertir os eventuais infratores sobre a proibição nela contida, bem como sobre a obrigatoriedade, caso persista na conduta coibida, de imediata retirada do local, se necessário mediante o auxílio de força policial”.

No Art. 4º lemos, “Tratando-se de fornecimento de produtos e serviços, o empresário (leia-se Síndico(a), deverá cuidar, proteger e vigiar para que no local de funcionamento de sua empresa não seja praticada o disposto nesta lei”. E, no seu parágrafo único – “O empresário (Síndicos(as) omisso ficará sujeito as sanções previstas no artigo 56 da Lei Federal nº. 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor, aplicáveis na forma de seus artigos 57 a 60, sem prejuízo das sanções previstas na legislação nesta lei”.

No Art. 5º, lemos, “Qualquer pessoa poderá relatar ao órgão de vigilância sanitária ou de defesa do consumidor da respectiva área de atuação, fato que tenha presenciado em desacordo com o disposto nesta lei”.

Como se vê, a Lei ANTIFUMO vale, como fica claro no Art. 2º, parágrafo 2º, para todas as áreas comuns do prédio. Ou seja: halls social e entrada, salão de festas, piscina, sauna, salão de jogos, corredores, escadarias, WC`s, garagens, jardins, áreas laterais etc.

Quando em seu Art. 4º os legisladores chamam de empresário (prestadores de serviços e fornecimento de produtos), entendemos, no caso dos condomínios, que sejam os Síndicos(as), pois, apesar dos Condomínios não serem propriamente uma empresa, se equiparam, existem formalmente, tem capacidade processual (podem ser autor ou réu em juízo) e, nesse caso, os Síndicos(as) são seus legítimos representantes  (arts. 1.347 e 1.348 do Código Civil), respondem perante a justiça, por atos praticados dentro dos limites do seu prédio. E, também porque, de qualquer forma, os condomínios edilícios “prestam serviços aos condôminos”.

Entendemos que os Síndicos devam tomar todas as providências para que não sejam atingidos pelos artigos da Lei 577/08.

De que forma: afixar em locais de fácil visualização avisos com o seguinte teor: É PROIBIDO FUMAR EM NOSSAS ÁREAS COMUNS conforme determinação da Lei Estadual nº. 577/08 – LEI ANTIFUMO.

De preferência, convoquem uma Assembléia para esclarecer melhor todos os condôminos e alterem o Regulamento Interno, inclusive estipulando multas e sanções aos condôminos infratores.

E no caso de alguma visita ser surpreendida fumando em locais proibidos, quem será responsabilizado?

Será responsabilizado aquele condômino que foi visitado.

E os empregados, se forem pegos fumando nesses mesmos locais?

Deverão ser advertidos com rigor. Na reincidência, deverão ser suspensos das atividades

Leia também os artigos do Código de Defesa do Consumidor que são citados no parágrafo único do Art. 4º da Lei ANTIFUMO.

 

 

Código de Defesa do Consumidor – Lei Federal nº. 8.078 – 11.09.1990

 

Art. 56. As infrações das normas de defesa do consumidor ficam sujeitas, conforme o caso, às seguintes sanções administrativas, sem prejuízo das de natureza civil, penal e das definidas em normas específicas:

        I - multa;

        II - apreensão do produto;

        III - inutilização do produto;

        IV - cassação do registro do produto junto ao órgão competente;

        V - proibição de fabricação do produto;

        VI - suspensão de fornecimento de produtos ou serviço;

        VII - suspensão temporária de atividade;

        VIII - revogação de concessão ou permissão de uso;

        IX - cassação de licença do estabelecimento ou de atividade;

        X - interdição, total ou parcial, de estabelecimento, de obra ou de atividade;

        XI - intervenção administrativa;

        XII - imposição de contrapropaganda.

        Parágrafo único. As sanções previstas neste artigo serão aplicadas pela autoridade administrativa, no âmbito de sua atribuição, podendo ser aplicadas cumulativamente, inclusive por medida cautelar, antecedente ou incidente de procedimento administrativo.

 

Art. 57. A pena de multa, graduada de acordo com a gravidade da infração, a vantagem auferida e a condição econômica do fornecedor, será aplicada mediante procedimento administrativo, revertendo para o Fundo de que trata a Lei nº 7.347, de 24 de julho de 1985, os valores cabíveis à União, ou para os Fundos estaduais ou municipais de proteção ao consumidor nos demais casos. (Redação dada pela Lei nº 8.656, de 21.5.1993)

        Parágrafo único. A multa será em montante não inferior a duzentas e não superior a três milhões de vezes o valor da Unidade Fiscal de Referência (Ufir), ou índice equivalente que venha a substituí-lo. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº 8.703, de 6.9.1993) 

Art. 58. As penas de apreensão, de inutilização de produtos, de proibição de fabricação de produtos, de suspensão do fornecimento de produto ou serviço, de cassação do registro do produto e revogação da concessão ou permissão de uso serão aplicadas pela administração, mediante procedimento administrativo, assegurada ampla defesa, quando forem constatados vícios de quantidade ou de qualidade por inadequação ou insegurança do produto ou serviço.

Art. 59. As penas de cassação de alvará de licença, de interdição e de suspensão temporária da atividade, bem como a de intervenção administrativa, serão aplicadas mediante procedimento administrativo, assegurada ampla defesa, quando o fornecedor reincidir na prática das infrações de maior gravidade previstas neste código e na legislação de consumo.

        § 1° A pena de cassação da concessão será aplicada à concessionária de serviço público, quando violar obrigação legal ou contratual.

        § 2° A pena de intervenção administrativa será aplicada sempre que as circunstâncias de fato desaconselharem a cassação de licença, a interdição ou suspensão da atividade.

        § 3° Pendendo ação judicial na qual se discuta a imposição de penalidade administrativa, não haverá reincidência até o trânsito em julgado da sentença.

        Art. 60. A imposição de contrapropaganda será cominada quando o fornecedor incorrer na prática de publicidade enganosa ou abusiva, nos termos do art. 36 e seus parágrafos, sempre às expensas do infrator.

        § 1º A contrapropaganda será divulgada pelo responsável da mesma forma, freqüência e dimensão e, preferencialmente no mesmo veículo, local, espaço e horário, de forma capaz de desfazer o malefício da publicidade enganosa ou abusiva

Art. 60. A imposição de contrapropaganda será cominada quando o fornecedor incorrer na prática de publicidade enganosa ou abusiva, nos termos do art. 36 e seus parágrafos, sempre às expensas do infrator.

        § 1º A contrapropaganda será divulgada pelo responsável da mesma forma, freqüência e dimensão e, preferencialmente no mesmo veículo, local, espaço e horário, de forma capaz de desfazer o malefício da publicidade enganosa ou abusiva.
 

 

 

Calote de condomínio diminui em SP

Luis Eduardo Souza / Agora

A inadimplência no pagamento do condomínio na cidade de São Paulo diminuiu cerca de 18% desde a implantação da lei no Estado de São Paulo, em julho do ano passado, que permite o protesto da dívida em cartórios, de acordo com a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Antes, era preciso negociar a dívida pessoalmente ou na Justiça.

Já um levantamento da Lello Imóveis (administradora de prédios) mostra que a inadimplência caiu 33% nos últimos 12 meses nos condomínios que administra. O índice de contas em aberto após 30 dias do vencimento teve média de 4,3% em junho deste ano, contra 6,5% registrado em julho do ano passado.

A Aabic estima que a média de dívidas entre maio e julho deste ano seja 18% menor em comparação ao mesmo período de 2008. Só em maio de 2009, o índice de inadimplência efetiva (dívida de mais de 90 dias) foi de 3,51% --23,53% menor do que no ano passado.

Nos mesmos três meses de 2008, o índice de mora (atraso de até 30 dias) foi de 7,79%. De inadimplência efetiva, o índice foi de 4,27%.

A pesquisa da Lello também mostrou que os síndicos estão preferindo realizar acordos amigáveis a encaminhar as cobranças para protesto. Entre junho de 2008 e junho deste ano, a administradora intermediou cerca de 17 mil acordos, enquanto que, no mesmo período, registrou somente dez protestos.

"O principal motivo dos síndicos optarem pelo acordo é a lentidão da Justiça. Uma ação judiciária demora anos", conta Omar Anauate, diretor de condomínio da Aabic. Para ele, a lei é usada mais como um instrumento de pressão pelos credores.

"O objetivo da lei é ajudar a reduzir a inadimplência. Creio que a cobrança amigável seja sempre a melhor opção, mas é preciso que o síndico não tenha excesso de cautela e, se não houver alternativa, use o protesto", afirma a deputada estadual Maria Lúcia Amary, autora da lei.

Arlete Pissuto Zanini, síndica de um edifício no bairro de Santana (zona norte), prefere sempre recorrer ao acordo. "O protesto é em último caso. Procuro sempre conversar, mas quando a dívida se alonga demais, temos que tomar medidas mais sérias".

Ela conta também que depois que a lei entrou em vigor, o número de inadimplentes diminuiu em seu prédio. Em 2008, a média era de seis casos. Neste ano, chegou a apenas três.


Extraído do jornal Agora
 

 

Presidente do Sinconedi participa de programa apresentado por Salete Lemos na CNT



O presidente do Sinconedi, Arnaldo Camilo dos Santos, debateu  com o advogado dr. Marcelo Manhães direitos e deveres de moradores em condomínios
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18 mil elevadores não têm laudo de segurança em São Paulo

por Adriana Ferraz do Jornal Agora

A capital tem 18 mil elevadores sem "atestado de segurança". Os equipamentos estão divididos em 7.000 condomínios residenciais ou comerciais, shoppings, hospitais, escolas, teatros ou indústrias da cidade. Os listados não apresentaram o laudo de conservação à prefeitura. Os responsáveis serão notificados e terão 30 dias para regularizar a situação.

Firma ilegal oferece a manutenção

O número, divulgado ontem pelo Contru (Departamento de Controle do Uso de Imóveis), representa um terço do total de elevadores da capital. A legislação municipal exige documento obrigatório que atesta a segurança oferecida pelos equipamentos. É o chamado RIA (Relatório de Inspeção Anual), que mostra as últimas vistorias e reparos.

Por dia, segundo o Contru, os elevadores transportam, em viagens diárias, cerca de 23 milhões de pessoas ou o dobro da população de São Paulo. A falta do relatório não significa que há riscos aos usuários, mas coloca os equipamentos sob suspeita. A notificação visa o controle da manutenção, que deve ser feita mensalmente.

Os 7.000 condomínios --que representam 30% dos prédios com elevador -- podem sofrer penalidades, caso não respondam ao chamado publicado no "Diário Oficial" da Cidade. Hoje, a multa chega a R$ 121 mil. Para o presidente da presidente da Abracond (Associação Brasileira de Condomínios, Síndicos, Condôminos e Empresas Afins), Alfredo Mimessi Júnior, o percentual revela o descaso com a conservação do equipamento.

"Se o condomínio for visitado pela fiscalização e não tiver o relatório, os moradores terão problemas", disse Mimessi Júnior. O secretário municipal de Controle Urbano, Orlando Almeida, confirma que aqueles que se recusarem a cumprir a legislação podem até ter o elevador interditado.

"Essa não é a intenção. O que queremos, na verdade, é agilizar a fiscalização, já que não temos como visitar todos. Seriam 75 por dia. Com esse processo, que é novo, o número vai cair e os elevadores estarão seguros", afirmou.

Acidentes

Decreto assinado pelo prefeito Gilberto Kassab (DEM), em maio de 2006, ainda determina que, na ocorrência de acidente envolvendo o aparelho de transporte, o último RIA servirá como documento técnico de referência para a verificação das causas.

As falhas na apresentação dos laudos, porém, não têm relação direta com os acidentes. O último aconteceu em Ribeirão Preto (313 km de SP), em 2 de maio. Dois homens morreram quando trabalhavam na manutenção de um elevador de carga, que caiu do décimo andar.

Segundo a prefeitura, o envio de notificações tem surtido resultados. Em 2008, cerca de 11 mil condomínios receberam o aviso relacionado à falta de envio do RIA. Ano passado, o número de elevadores sem atestado na cidade era ainda maior: 26.577. A regularização deve ser feita pela firma contratada para a conservação, pela internet. O procedimento é grátis.
 

 


Associação criada pelo Secovi também caiu na "malha fina" da Receita Federal


Associação usada pelo Secovi para fazer doações é suspeita de financiar mais do que poderia

Entidade usada pelo setor imobiliário de São Paulo para driblar a legislação que proíbe o financiamento eleitoral por sindicatos, a AIB (Associação Imobiliária Brasileira) caiu na "malha fina" de uma investigação inédita do TSE (Tribunal Superior Eleitoral) e da Receita Federal por ter feito doações consideradas ilegais em 2006.

Justiça Eleitoral e Receita cruzaram dados fiscais dos doadores daquele ano com o que eles declararam ter direcionado aos candidatos e identificaram 18,3 mil pessoas físicas e jurídicas que fizeram doações em desacordo com a legislação, em um total de R$ 328 milhões.

Basicamente, casos de pessoas físicas que registraram doações superiores ao patrimônio declarado, empresas que participaram do financiamento eleitoral mesmo estando inativas, que fizeram doações vedadas pela legislação ou que direcionaram valores acima do limite estabelecido pela lei.

Os dados foram enviados para que os TREs (Tribunais Regionais Eleitorais) adotem os procedimentos cabíveis, ou seja, a Justiça Eleitoral pode rever sua posição em alguns casos no decorrer dos processos. TSE e Receita estão realizando o mesmo trabalho em relação às eleições de 2008.

Em 2006, a AIB declarou ter doado R$ 2,36 milhões aos candidatos (0,7% do valor total dos 18,3 mil doadores sob suspeita).

No dia 14, a Folha revelou que a associação havia sido a segunda maior financiadora de candidatos nas eleições de 2008 (R$ 6,5 milhões doados), embora os contatos para as doações tenham sido realizados com integrantes do Secovi-SP, o sindicato do ramo imobiliário paulista, que é impedido por lei de realizar doações.

Como a Lei Eleitoral (9.504/97) também limita a doação das entidades a 2% de sua receita no ano anterior, a AIB teria que ter arrecadado no mínimo R$ 118 milhões em 2005 e R$ 325 milhões em 2007, levando em consideração os valores doados em 2006 e 2008.

No dia 13, o presidente da associação, Sergio Ferrador, disse à reportagem que a entidade não tem associados, sede nem receita fixa, mas afirmou que considera o faturamento das empresas doadoras, não da associação. Ele também negou que a associação seja de fachada e afirmou que tudo é feito legalmente.

A Folha apurou que o TSE e a Receita enviaram à Justiça Eleitoral de São Paulo 3.710 doadores que teriam realizado repasses irregulares, sendo 1.661 pessoas jurídicas, entre elas a AIB.

Caso a Justiça constate que a associação agiu de forma irregular, ela poderá ser condenada ao pagamento de multa de cinco a dez vezes a quantia do valor excedido, ser proibida de participar de licitações públicas e de contratar com o poder público pelo período de cinco anos.

Entre os candidatos que receberam doações -diretamente ou por meio dos comitês- da associação em 2006 estão o governador José Serra (PSDB-SP), com R$ 100 mil, e os deputados federais Rodrigo Maia (DEM-RJ), com R$ 100 mil, Marcelo Itagiba (PMDB-RJ), com R$ 80 mil, Antonio Palocci (PT-SP), com R$ 75 mil, José Eduardo Martins Cardozo (PT-SP), com R$ 50 mil, e Michel Temer (PMDB-SP), com R$ 30 mil.


Reportagem extraída da Folha de S. Paulo  de 222.04.2009

 

 

Secovi dribla a lei para ocultar doadores de mais de R$ 6 milhões para políticos

Entidade que doou R$ 6,5 mi em 2008 foi usada por sindicato, proibido de contribuir

Associação foi a segunda maior doadora individual das eleições; sindicato diz que criou a entidade para fortalecer o setor imobiliário


O setor imobiliário de São Paulo, coordenado pelo Secovi, o sindicato da categoria, usou uma entidade para driblar a legislação eleitoral -que proíbe doações de sindicatos- e ocultar os verdadeiros responsáveis pelas doações feitas pelo setor.

Nas eleições de 2008, ela foi a segunda maior financiadora individual do país, direcionando R$ 6,5 milhões a candidatos, governistas e de oposição, em sua quase totalidade paulistas.

Atrás apenas da construtora OAS no ranking do financiamento em 2008, a AIB (Associação Imobiliária Brasileira) não tem website, não tem escritório em funcionamento, é desconhecida no local informado à Receita onde funcionaria sua sede e, segundo seu presidente, Sergio Ferrador, não tem associados nem receita fixa.

A Folha conversou com sete candidatos beneficiados pela AIB. Quase todos afirmaram que as doações ocorreram em negociação não com a associação, mas com o Secovi-SP, que se autodenomina "o maior sindicato do setor imobiliário da América Latina". A lei proíbe que sindicatos ou entidades de classe façam doações eleitorais.

Segundo os políticos, o setor tem um dos lobbies mais organizados do país e, por isso, centraliza a decisão sobre quem serão os beneficiados pelas empresas do ramo, informação confirmada pela AIB. Ferrador diz que o objetivo é apoiar "quem está governando" para defender interesses do setor.

Salto desde 2002

Além de passar por cima da proibição, a doação por meio da associação impede que seja feita a ligação entre o real doador e o beneficiário. A maioria dos entrevistados falou na condição do anonimato.

Alguns dos que se identificaram disseram que não conheciam a entidade antes da doação.
"Recebi a doação na terça da semana da eleição, depois que uma revista me apontou como o melhor vereador da cidade. Só vim conhecer [a associação] na quinta", disse José Police Neto (PSDB), o que mais recebeu recursos entre os candidatos a vereador de São Paulo, R$ 270 mil.

Ele é líder do governo Gilberto Kassab (DEM) na Câmara e relator do projeto de revisão do Plano Diretor da cidade, que define entre outras coisas as regras para o setor imobiliário. Nega que seja influenciado pelas doações.

"A doação veio via partido", diz a vereadora Juliana Cardoso (PT-SP), cuja candidatura teve R$ 40 mil da associação.

As doações da AIB em 2008 foram distribuídas, entre outros partidos, a sete candidatos do PT, dez do DEM e 13 do PSDB. Elas assistiram a um salto desde 2002, quando foram doados R$ 426 mil. Em 2004, R$ 296 mil. Dois anos depois, foram R$ 2,4 milhões.

"Se a associação é constituída como pessoa jurídica para simular uma situação irreal, ela está burlando a Lei Eleitoral, que proíbe a doação da entidade sindical", disse Marcus Vinicius Coelho, presidente das comissões de Direito Eleitoral e de Legislação da OAB.

O presidente do TSE, Carlos Ayres Britto, não quis comentar o caso sob o argumento de que pode ter de julgar o episódio. Afirmou apenas que pediu informações à Receita sobre os doadores, para detectar se houve descumprimento da lei, que limita o valor das doações.

No caso de pessoas jurídicas, elas não podem ultrapassar 2% de sua renda bruta do ano anterior. Em relação à AIB, sua receita em 2007 não poderia ser inferior a R$ 324 milhões.

A AIB diz que vale o faturamento somado das empresas doadoras, o que é contestado por Coelho: "Não há dúvida de que o faturamento deve ser o da pessoa jurídica doadora".

O TSE elaborou o ranking dos 20 CNPJs individuais que mais doaram em 2008 a pedido da Folha. Os R$ 6,48 milhões doados pela AIB a colocam na segunda posição, mas algumas grandes empresas doaram mais, se somados os CNPJs de suas controladas e associadas.

No endereço que a AIB informou à Receita, em São Paulo, o administrador do prédio, Nildo Pinheiro, disse desconhecer a entidade. Lá funciona um projeto social -do Secovi.



Reportagem extraída da Folha de S. Paulo

 

 

À espera de regulamentação, lei antifumo em SP deixa dúvidas sobre fiscalização em condomínios

 

Projeto proíbe o fumo em ambientes de uso coletivo, sejam públicos ou privados em SP

 


Aprovado nesta terça-feira (7), o projeto de lei que bane o cigarro e derivados de tabaco em ambientes de uso coletivo públicos e privados, em todo o Estado de São Paulo, espera a regulamentação do Executivo para preencher lacunas no texto, como a fiscalização e aplicação de multas em áreas comuns de condomínios residenciais.

A chamada lei antifumo --projeto de lei 577/2008--, aprovada pela Alesp (Assembleia Legislativa de São Paulo) com 69 votos a favor e 18 contra, não prevê punição ao fumante infrator, mas os estabelecimentos podem ser multados por órgãos estaduais de vigilância sanitária com base no Código de Defesa do Consumidor, podendo ser interditados.

A lei só entrará em vigor 90 dias após a publicação no "Diário Oficial" da sanção do governador José Serra (PSDB).


Multas

De acordo com o projeto de lei, as multas podem variar de R$ 220 a R$ 3,2 milhões e serão aplicadas por órgãos estaduais de vigilância sanitária e de defesa do consumidor.

Entre os locais com restrição ao fumo, estão bares, boates, restaurantes, hotéis, escolas, museus, pousadas, áreas comuns de condomínios, casas de show, açougues, padarias, farmácias e drogarias, supermercados, shoppings, ginásios esportivos e estádios, todas as repartições públicas, hospitais e até carros de polícia e táxis.

O fumo nos espaços abertos desses locais será permitido se não houver toldos, telhados, paredes e divisórias, ainda que provisórios.

O projeto estabelece que os locais devem fixar um aviso da proibição, em pontos de ampla visibilidade, com indicação de telefone e endereço dos órgãos estaduais responsáveis pela fiscalização.

Exceções

O texto acaba com fumódromos e restringe que o fumo possa ser utilizado em locais como a própria casa do fumante, espaços ao ar livre e vias públicas. A exceção inclui ainda estabelecimentos médicos em que algum paciente esteja autorizado a fazer uso do fumo, locais específicos --charutarias-- e cultos religiosos onde o fumo faça parte do ritual.

Estes locais, segundo o projeto, deverão adotar "condições de isolamento, ventilação ou exaustão do ar que impeçam a contaminação de ambientes protegidos por esta lei".

Além do prazo de 90 dias para a vigência da lei --aprovado como emenda na votação de ontem--, outras duas emendas foram feitas ao texto original: a disponibilidade de tratamento na rede pública de saúde para os que desejem parar de fumar e a realização de campanha educativa para informar a população sobre a abrangência da lei.

Polêmica


Para a Abrasel (Associação Brasileira de Bares e Restaurantes) e a Abresi (Associação Brasileira de Gastronomia, Hospedagem e Turismo), a lei é inconstitucional e deverá prejudicar seus associados. As associações afirmaram que entrarão na Justiça assim que a lei for sancionada.

Os membros da Sinthoresp (Sindicato de trabalhadores no setor de bares e restaurantes de São Paulo), no entanto, comemoraram a aprovação da lei.

A entidade justifica o apoio com a preocupação sobre a saúde tanto de quem fuma quanto dos fumantes passivos. Por meio de sua assessoria, o presidente do sindicato, Francisco Calasans, afirma que "é preciso respeitar trabalhos científicos da medicina que comprovam o mal que o fumo faz".


Extraído da Folha Online

 

 

 


 

O articulista Gilson Cabrini mostra os problemas com o uso da água, relaciona quais são os 10 mandamentos de um omisso e comenta o ABC do Condomínio

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IMPORTANTE

Nova lei aperta cerco à inadimplência
em condomínios de São Paulo


O governador José Serra sancionou ontem um projeto de lei que obriga os cartórios do Estado a aceitar o protesto de moradores inadimplentes que estiverem devendo o condomínio ou o aluguel. Isso significa que o morador inadimplente será inscrito nas instituições de proteção ao crédito e ficará com o nome sujo até saldar a dívida.

A nova lei deverá ser publicada hoje (22.07.2008) no "Diário Oficial" do Estado. Como os cartórios não aceitavam o protesto, geralmente as empresas administradoras de condomínio tentavam, por três meses, negociar a dívida. Era preciso ir à Justiça para cobrar a dívida dos inadimplentes. Os outros condôminos é que arcavam com o rateio da mensalidade que não foi paga.

O objetivo da lei é reduzir o número de condôminos inadimplentes e evitar que os outros tenham de pagar um valor maior pelo condomínio.

Solução mais rápida

Segundo especialistas, um processo de cobrança, mesmo que tramitando no tribunal especial, leva, no mínimo, um ano e meio para terminar.

Eles afirmam que, com a nova lei, o caso poderá ser resolvido em alguns dias.
"Se for corretamente aplicada, essa lei poderá diminuir a quantidade de condôminos inadimplentes. Mas as administradoras de condomínios devem ficar atentas para não protestar a dívida da pessoa errada", disse o advogado especialista em direito imobiliário Plínio Ricardo Hypolito.

De acordo com ele, a dívida fica em nome do proprietário. "É o dono quem deverá arcar com a responsabilidade e negociar a dívida amigavelmente ou na Justiça." Até hoje, os dois tipos de providência mais comuns eram a cobrança judicial e a ação de despejo.
Após a dívida ser protestada em cartório, quem continuar inadimplente ficará com o nome sujo nos cadastros de proteção ao crédito até regularizar a situação.


Fonte: Governo do Estado de São Paulo

 

 

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